こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
不動産投資で人気の築古物件。特に、地方では都心に比べて物件価格が安く、利回りも高めです。
「安いからすぐ融資が通るだろう」と思いがちですが、実はそう簡単ではありません。
金融機関は物件の状態や立地、収益性を慎重に評価するので、審査に通らないケースもあります。
本記事では、人口10万人程度のエリアの築古物件で融資審査に通りやすい物件の条件や、注意点をまとめました。
すべての地域に当てはまるわけではありませんが、ひとつの目安として参考にしてみてください。
なぜ築古物件は審査が難しいのか
地方でも人口10万人以上の都市はある程度利便性がありますが、都心と比べると流動性や生活利便性が劣ることも多く、金融機関は慎重です。
審査で見られるのは主に以下のポイントです。
・銀行評価額が低い
築年数が古い物件は担保価値が低く見積もられ、融資額が減ることがあります。
・修繕コストや資産価値が読みにくい
屋根や水回り、電気配線の劣化があると、銀行評価は下がります。
・空室リスクが高めにみられる
現在満室でも、駅から遠い物件や生活利便性が低い物件は審査に不利です。
投資家側としても同じような懸念がありますが、事前に準備すれば対応可能です。
審査に通りやすい築古物件の条件
資料は確かに大事ですが、そもそもそういった危惧のない物件を探せれば一番ですよね。
では、どんな物件が審査に通りやすいのでしょうか。ポイントを整理してみました。
①立地は生活利便性重視
駅やバス停、スーパーや病院など生活施設が近い物件は評価が高くなります。
地方では駅近でなくても構いませんが、「車で数分以内に必要な施設に行けるか」は重要です。
②建物状態のチェック
金融機関も単純に築年数だけで判断しません。状態が良ければ審査も通りやすくなります。特に以下は必ず確認しましょう。
・外壁や屋根の劣化状態
・水回り（給排水・キッチン・浴室）の劣化
・電気配線やブレーカーの状態
・耐震基準や過去のリフォーム履歴
リフォーム履歴がある築古物件は「建物寿命が延びている」と評価され、返済期間や融資額のプラス材料になります。
③自己資金と借入額のバランス
自己資金が少ない場合、審査が難しくなることもあります。地方の築古物件では、物件価格の2〜3割程度の自己資金が目安です。
例えば、価格3,000万円の物件なら、諸経費込みで600〜900万円の自己資金があると安心です。
④返済比率を意識
金融機関は「家賃収入で返済が回るか」を重視します。
特に今後は金利上昇も加味して審査されますので、シミュレーション上でも返済比率は50％前後が目安と考えられます。
ただし、シミュレーション上の家賃は少し低めに設定しておくと、金利上昇や空室リスクにも対応できます。
⑤土地値比率が高い物件
販売価格と土地値が近い物件は、土地値で評価されますので融資が受けやすいです。
これに加えて、懸念点を解決する方法の提案、または過去実績などをまとめて資料化していると金融機関の担当者も審査の土台に乗せやすくなります。
注意点（審査で落ちやすいケース）
先ほどの条件の逆だと審査が難しくなります。
①駅から遠く生活利便性が低い立地
特に神戸市近郊では駅から遠い＝山に近いなので、坂も多くなり土地も道も狭くなりがちです。
必然、生活利便性は低くなりがちですから、こうした物件は評価が下がります。
②修繕履歴や耐震証明が不明な物件
建築当初からメンテナンスしていないようだと、築年数相当でしか評価されません。それが、旧耐震ともなれば尚更です。
③自己資金がない
築古物件の審査、特に新規参入ではフルローンはほぼ不可能です。
自己資金が少なければ、まずは貯めるか、価格が低めの区分マンションや戸建から検討しましょう。
④返済比率に注意
先ほど、返済比率は50％程度という話をしましたが、物件の戸数も大事です。
例えば、4戸の小さなアパートの場合は・・。
満室で返済比率が50％だと、1室退去になると一気に返済比率は62.5％になり、2室退去で75％になり破綻しますよね。
⑤狭小地
土地が小さいと、どうしても建物比率が高くなってしまいます。建物は経年で評価が下がっていくので、将来的な売却を考えるとあまりに小さい土地はスルーすべきです。
それでも、個人の属性が良いと審査自体は通ってしまいます。
審査に通っても、物件によってはリスクがあることもあります。状況に応じて判断することが大切です。
金融機関の選び方
まず、普通のサラリーマンでは、メガバンクはあまり現実的ではありません。
ですので、取れる選択肢は以下の通り。
・地方銀行
地域の物件に詳しく柔軟な対応が期待できます。第一地銀・第二地銀で規模や方針が違うので、事前に確認すると良いです。
近年はエリアを全国に広げている銀行もあります。
・信用金庫、信用組合
地銀よりもさらにエリアが絞られます。支店のある地域限定ですが、親身な対応を受けやすいです。
・政府系金融機関（公庫）
最初に検討するべき金融機関で、物件評価よりも事業性・計画性で見られます。創業融資など、起業の際に金利優遇が受けられる商品も多いです。
・ノンバンク系
相対的に条件がやや緩めで、自己資金が少ない場合でも相談可能。ただし金利は高めです。
既存不適合物件でも柔軟に審査をしてくれるので、物件によっては検討の余地ありです。
どの金融機関でも、まずは仮審査からです。
公庫など、近年はネット経由でも行えますが、担当者の時間も有限ですので、軽い気持ちでの審査依頼は避けるべきかなと思います。
買付を出す前後で仮審査を進めておくと、その後のやり取りがスムーズになりますよ。
まとめ
都心の物件は資産性が重視されますが、地方都市では、立地・建物状態・自己資金・家賃収入など多角的に評価されます。
逆に言えば、物件をしっかり調べれば、審査通過もそれほど難しくありません。
利回りも大事ですが、最優先は返済可能かどうか。赤字にならなければ、利益が小さくても十分成功といえます。
金融機関は敵ではなく、長期的なビジネスパートナーと考えるべきです。
本記事で挙げた数値や条件はあくまで一般的な目安です。
金融機関・エリア・個人の属性によって判断は大きく異なりますので、最終的には担当者とすり合わせながら判断してください。
今回は以上です。
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