【副業バレ？】不動産投資は会社にバレるのか

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

日々の報道でやれ増税だの、物価高だの、生活苦に直結するような話題が飛び交っていますよね。チョコや珈琲はikioのガソリンなのに・・ほんとに辛い・・！

そんな社会で昔と比べて変わってきたのは、そう副業です。しかし、副業解禁が進む一方で、「うちの会社は副業禁止・・」「バレたらどうなるのか不安」という理由から、不動産投資に踏み切れない方も少なくないのでは？

仮に副業全面禁止、もしくは特定分野以外を禁止・・などの場合、「会社にバレずに投資を始められるかどうか」は、不動産投資を始めるか否かを分ける大きなポイントです。

・不動産投資は副業に該当するのか？
・会社にバレるとしたらどんなルートで？
・どうすればバレにくくなるのか？

・・気になりますよね。

今回は、副業禁止の会社において不動産投資が会社にバレない仕組みを整理していきたいと思います。

不動産投資は副業に該当するのか？

まず大前提として、不動産投資が「副業」に該当するかどうか。これは非常にグレーな領域です。副業とは通常、「本業以外で収入を得る行為」ですが、企業によっては「報酬が発生するすべての活動」を副業と定義している場合もあります。

一方で、不動産投資から得られる収入（家賃収入）は「事業所得」や「雑所得」ではなく、「不動産所得」として扱われるため、一般的には「給与所得とは別物」とみなされ、多くの企業で副業制限には該当しないことが多いですが、就業規則の内容や解釈により判断は分かれるため、確認が必要です。

ただし注意したいのは、以下のようなケースです。

・所有物件数が非常に多い（5棟10室の事業的規模）
・自主管理している（自分で清掃・募集等を行う）

このような場合には、「本業に支障が出る可能性がある」と判断され、副業と見なされる可能性もゼロではありません。


■ikioの場合
ikioの会社も副業は禁止ではありませんが、何でもOKというわけではありません。
もちろん、業務に支障が出ない範囲で活動していますが、伝える場合は「相続による不動産からの収入がある」という理由にしています。実際に農地などは相続ですし、まるきり嘘ついてないので。会社側は入手方法知りようもないから言える事ですね～。

不動産投資が会社にバレる主な原因

では、なぜ不動産投資が会社にバレてしまうことがあるのでしょうか？実は、バレる理由は意外と限られており、ほとんどの場合、ある“税金の処理”に原因があります。

そう、住民税の通知です。

給与所得者の住民税は、通常「特別徴収」という形で、勤務先が給与から天引きして納付します。ここに、不動産収入などの副収入があると、住民税の税額が大幅に上がり、会社が「ん？この人、他に収入があるな」と気付く可能性があるのです。

会社は、従業員の年収を把握しているため、「想定より住民税が多い＝何か収入があるのでは？」と勘ぐるのは自然な流れです。

その他に考えられるルートとしては以下があります。

・SNSや知人経由で情報が伝わる（人的要因）
・確定申告時に提出書類にミスがあり、税務署から確認が入る
・税金未納・滞納によるトラブル

これらを踏まえると、「知らぬ間に会社にバレる」のはほぼ住民税関連が原因であることが分かります。


■ikioの場合
ikioはこれと真逆で、住民税がゼロになったので、何事か総務に呼ばれた事があります。
実際には購入ですが、以前相続で得た土地もあるので「相続をきっかけに不動産収入があり、一時的な損益通算があったからです。税務署にも認可いただいているので、ゼロでも大丈夫ですよ。」と伝えています。
会社は入手経路まで詳しく調べませんから、事実に沿った説明を選ぶようにしています。

バレるリスクを減らす3つの対策

会社にバレないためには、税金の処理を適切に行うことが何よりも重要です。以下に、実際に行うべき3つの対策をご紹介します。

①住民税の「普通徴収」への切り替え
これが最重要ポイントです。確定申告の際、申告書の「住民税・事業税に関する事項」という欄に、「自分で納付（普通徴収）」を選択しておけば、不動産所得に関する住民税は自分で納付することになり、会社には通知されません。
間違って「特別徴収（会社経由）」のままだと、会社が不動産所得分まで住民税を負担する形となり、確実に違和感を持たれます。
初めての確定申告では、ここのチェックを忘れがちなので注意しましょう。

②青色申告で収支管理をきちんと行う
青色申告は、不動産所得がある人が受けられる節税制度です。これはバレる・バレないとは直接関係ないように見えますが、「帳簿をきちんと整える」「収支を正確に把握する」ことで、税務リスクを減らす＝余計な調査やトラブルを避けることにつながります。
税務調査などを通じて会社に情報が伝わる可能性もゼロではないため、しっかりとした記帳は長期的な安心につながります。

③必要に応じて法人化や他人名義も選択肢に
収入や物件数が増え、規模が大きくなってきた場合、法人設立も視野に入れていいでしょう。法人で物件を保有すれば、住民税などが会社と紐づくことはなくなります。
ただ、法人の代表者名は、登記簿謄本やインターネットで調べれば誰でも確認できます。そのため、法人化しても完全な匿名性は期待できません。
そこで、配偶者や親族の名義で投資を行うことで、自身の名前を表に出さないという手もあります。ただしこれは、脱法的※に見えるやり方にならないよう、しっかりと税理士などの専門家と相談のうえで進めることが必須です。

※名義だけ借りる形になると「名義貸し」とみなされ、贈与税の課税対象になることもあります。


■ikioの場合
基本的には普通徴収で住民税を納めます。これは後日、自宅に振込用紙が送られてきますので、会社側が知りようがありません。
これは青色申告でも白色申告でも、e-Tax（インターネット申告）でも手書き申告でも同じです。

就業規則と不動産投資の関係を再確認しよう

ここまでの対策を取っていれば、不動産投資が「勝手にバレる」リスクは大幅に減らせます。しかしながら、会社の就業規則を一度確認しておくことは非常に重要です。

中には、「一切の副業・兼業を禁止する」という強い規定を設けている企業も存在します。たとえ不動産所得が「事業」とはみなされなくても、会社がどう捉えるかは別問題です。

・勤務時間外で行っているか？
・本業に支障をきたしていないか？
・企業秘密や競合に関わっていないか？

こうした観点から、「不動産ならOK」と黙認されるケースもあれば、「収益があるなら報告しなさい」と指摘される場合もあります。
今回は取り上げませんが、地方公務員や教職員など、公的な職業についている方は、法律上も副業が制限されている場合があるので、十分な注意が必要です。


■ikioの場合
先ほど少し触れましたが、業務に支障がない範囲（業務時間外）である事は大前提です。周囲の反応を聞いている感じだと、「投資」と言葉にしなければ不動産なら黙認されるケースは多いように思います。

バレない＝ルール違反してもいい、ではない

最後に、重要なことを一つお伝えします。
万が一、会社が不動産投資の事実を把握し、それが「就業規則違反」と認定された場合、最悪は懲戒処分や解雇のリスクもゼロではありません。

そのため、以下のスタンスで臨むのが望ましいです。

・少額、副収入のうちは「個人」で、住民税だけしっかり普通徴収に
・ある程度の規模になったら、法人化や顧問税理士を検討
・「バレても問題ないようにする」方向で、就業規則を再確認

不動産投資は、しっかりルールを守っていれば、会社員でも安心して取り組める資産形成の手段です。バレるかどうかを不安に思うより、「どうしたら堂々と続けられるか」を考えたほうが、長期的にはうまくいくのではないでしょうか。


■ikioの場合
会社の同僚には不動産（その他、株式などの資産運用も同様ですが）の話題は口に出しません。信用していない、というあけではありませんが、勤務中も話してしまう下地があると、自分からポロっと零してしまうかもしれないのでw

まとめ

不動産投資は、会社にバレる可能性を限りなく低くすることが可能です。しかし、税金処理や規則違反のリスクを甘く見ると、思わぬトラブルに繋がることもあり得ます。

だからこそ、最初から正しい知識と対策を持ってスタートすることが、安心で継続的な投資の第一歩になります。

まぁ・・ikioのような築古物件を多く持っていると減価償却費※が大きいので、税金が増えてバレる事はなく、むしろ税金が減ってバレるケースの方が多いのではないでしょうか。実際、ikioもそうでしたし。
記事内でも書いたように、「どうしたら堂々と続けられるか」は常に考え続けると良いと思います。人間、とっさに口にする言葉はひどく曖昧で矛盾している事が多いですから・・。

※減価償却を計上すると、帳簿上は「赤字」になることもあり、課税対象が減るため、不動産収入と相殺できれば、住民税に変化はないので会社に気づかれにくくなるケースもあります。

今回は以上です。