こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
不動産投資に興味を持ったとき、真っ先に立ちはだかるのが「税金」の壁ではないでしょうか。
ikio自身、利回りや物件価格よりも「税金って増えないの？」「なんだか面倒くさそう・・」という不安が頭を占領していました。
ネットで調べれば調べるほど、専門用語や複雑な計算式が出てきて、「やっぱり不動産投資はお金持ちか、頭のいい人のものだな」と、勝手に距離を置いていたのを覚えています。
ですが、実際に始めてみると、少し考えが変わりました。
当初感じていた不安の多くは、「ただの勘違い」ということに気づけたからです。
【勘違い①】 不動産を持つと税金が一気に増える
まず多いのが、「不動産を所有すると、税金が爆増する」という思い込みです。
確かに、不動産を持てば固定資産税（毎年）や不動産取得税（一度だけ）など、新しく発生する税金はあります。
ただ一方で、減る可能性のある税金も存在します。
不動産投資では、収入だけでなく経費や減価償却などを含めて計算されるため、「全部が全部、税金が増える」というわけではありません。
不動産を取得することで税金が下がる（可能性がある）というのは、少し不思議に聞こえるかもしれません。
ですが、実際にikioのような築古プレーヤーの場合、毎年の減価償却費を大きく計上できるため、給与所得と損益通算し、所得税や住民税が減るケースは珍しくありません（※1）。
例えば・・
① 通常の所得税（給与所得のみ）
500万円－144万円（給与所得控除）＝356万円（給与所得）
356万円－48万円（基礎控除）＝308万円（課税所得）
（308万円×10％）－97,500円（累進課税額を適用）＝210,500円
復興税込みで約21.5万円となります。
② 減価償却費300万円がある場合（損益通算）
500万円－144万円（給与所得控除）＝356万円（給与所得）
356万円－300万円＝56万円（損益通算で計算した合計所得）
56万円－48万円（基礎控除）＝8万円（課税所得）
8万円×5％（累進課税額を適用）＝4,000円
復興税込みで約4,100円となります。
その差額は約20万円！
この20万円は給与天引きで既に納めていますので、確定申告することにより払い過ぎ分として還付されます。
実務上では、社会保険料も控除されますから、おそらく②のケースだと所得税はゼロになるでしょう。
固定資産税などは増えますが、場合によってはそれ以上に節税ができる可能性があります。（※2）
※1 社会保障料だけは残念ながら減りません（逆に言えば、将来もらえる年金額は減りません）。
※2 扶養・各種控除・住民税などは考慮していません。
■ikioのアドバイス
これは、ある程度の給与収入がある人であれば、多くの方に関係する話です。
自分には関係ないかもと思わず、税金について一度きちんと調べてみるだけでも、不安はかなり小さくなるかもしれません。
【勘違い②】 確定申告は激ムズで素人には無理
「確定申告」と聞くだけで、拒否反応が出る人も多いと思います。
会社の年末調整でさえ面倒に感じていたikioも、まさにそうでした。
ただ、実際にやってみると、
①会計ソフトを使って
②決まった項目を入力する
このシンプルな作業の繰り返しでしかありません。
もちろん、仕訳の内容によって難易度は多少変わりますが、どうしても分からない部分は税務署に質問すれば、意外なほど丁寧に教えてくれます。
また、どうしても拒否感が強い場合は、税理士に丸ごと依頼するという選択肢もあります（費用はかかりますが）。
■ikioのアドバイス
最初は戸惑いますが、「ゼロから自分で全部考える」ものではありません。
慣れてしまえば、確定申告は“作業”に近く、過剰に怖がる必要はなかったと感じています。
【勘違い③ 】帳簿上の赤字＝失敗
初心者ほど、「赤字は絶対にダメ」と考えがちです。
特に税金の話になると、「赤字って危なくない？」「何かグレーなのでは？」と不安になる方も多いと思います。
ただ、不動産投資では、帳簿上の数字と実際の手残り（キャッシュ）が一致しないことがあります。帳簿上は赤字でも、手元にお金は残っている状態です。
例えば・・
帳簿上で総所得が▲50万円でも、手元に30万円残る場合があります。
ですので、赤字だからと生活が回らないということはなく、国が用意した制度を利用して税金を抑えているにすぎません。当然、合法です（※）。
ただし、気を付ける点もあります。
この赤字の内容によっては、帳簿上でもキャッシュでも赤字になります（収入が少ない、経費の使い過ぎなど）。
また、事業的規模に該当しなければ制限を受けたり、そもそも私用の費用（家族旅行や個人生活費など）は経費ではない、など制度利用の前にまずは要件の確認が大事です。
※悪用すると税務調査が入る可能性もあります。ルールの範囲内で、適正に行うことが大切です。
■ikioのアドバイス
短期的に帳簿上が赤字でも、それが即「失敗」を意味するわけではありません。むしろ「お得」になる場合もあることを知っておきましょう。
ここを理解できるだけでも、不動産投資への見方は大きく変わると思います。
まとめ
振り返ってみると、不安の正体は「税金そのもの」ではなく、よく知らないまま想像していたことだったように思います。
不動産投資を始めることで、勉強し、実践するうちに、自然と知識は身についていきます。
感覚としては、税金に詳しくなったというよりも、税金を必要以上に怖がらなくなった。そんな感じの変化でした。
いきなり完璧に理解する必要はありません。
まずは、「思っているほど怖くないかもしれない」と知ることが大事で、それだけでも、不動産投資へのハードルはかなり下がるはずです。
さて、まもなく確定申告シーズンが始まります。
今年も焦ることなく、淡々と記帳していきたいと思います。
今回は以上です。
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