こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
先日仲介と話していて気になる話題が出ました。
一棟目の取引は多いんですけど、2回目以降に繋がることって意外と少ないんですよね。
この言葉は、ikioが物件を購入してくれるから紹介する、という文脈で出てきました。
どうも、多くの人が不動産投資を始めても、拡大せずに立ち止まってしまっているようです。
ある不動産情報サイトの調査では、投資経験者のうち約40.7%が失敗体験ありと回答していました。
その失敗要因の上位には「空室が埋まらない（約36％）」や「予想外コスト（約31％）」が並んでおり、実際に運営を始めると予想外の連続があったことが伺えます。
また、「高値づかみ（約30％）」や「需要が低かった（約16％）」などが挙がっており、調査不足や予測の甘さも目立ちます。
一度、失敗に陥るとなかなか抜け出せないのも不動産投資の側面ということですね。悪いことを経験してしまうと、次の一手を考える労力も大きくなります。
しかし、これは才能や能力の差ではなく、ほとんどが「習慣」と「構造」の問題かな～と思いました。
今回は、「拡大できない人の考え方」と、それを避けるための要点をまとめました。完全に主観的な内容ですw
① 判断基準が曖昧
最初の物件の基準が曖昧で、大なり小なり失敗した！という話はよく聞きます。ikioもそうですね（※）。
しかし、拡大できない人の多くは「最初の物件分析」ができていません。だから二棟目以降も、「買って良い物件」が言語化できず、二の足を踏みがちな印象です。
最初の物件運用を通じて、少なくとも自分の判断基準は見えてきませんか？
・利回り何％以上か
・空室想定何ヶ月まで許容できるか
・自己資金比率は何％か
・エリアはどこまでか
この基準が曖昧だと、毎回ゼロから悩むことになります。普通の人は悩む時間が増えるほど、行動は止まります。
※余談です。
ikioの最初の物件の失敗は区分マンションをオーナーチェンジで買ったことです。
現金購入なので、毎月黒字ではあるのですが、管理修繕費が思っているよりも重く、利益が薄いことを反省点としました。
ふたつ目以降は空室で安く買い、リフォームしてバリューアップをするようになりました。
② リスクを直視していない
不動産は物理的に存在するものですから、修繕は避けられませんし、空室も当然あります。さらに、金利上昇などの経済リスクも無視できません。
リスクを考えずに前に進むのも、怖すぎて止まるのも、どちらも拡大にはつながりません。やはりポイントとしては数字で管理することではないでしょうか。
・空室は何カ月なら耐えられるか
・修繕費はいくら想定するか
・多少の金利上昇でも赤字にならないか
抽象的な不安は恐怖につながりますが、数字に落とし込めば管理できる不安に変わります。
ふたつ目以降に手が出ない理由は、こういった恐怖の影響もあるかと思っています。解消できれば、おそらく必要以上に怖がることもないでしょう。
③ レバレッジを感覚で扱う
不動産投資の魅力のひとつは借入によるレバレッジです。
しかし、感覚だけで扱うと、拡大のガソリンではなくブレーキになってしまいます。
・借金が増えて怖い
・まだいける気がする
逆のことを言っているようで、その本質はどちらも主観です。
拡大するには、借入後のキャッシュフローや自己資金の残高を数字で確認することが重要です。数字に落とせば、レバレッジは拡大の原動力になります。
④ 次の目標を決めていない
初心者で立ち止まる人は、これが多いのかなと思います。
よく言われるのが、「まずは何年後にいくらの家賃収入を目指すのか」。
これは最初に目標を持っておくべきだという気持ちの問題の他に、そこに向けてどうアプローチしていくか戦略を考えるきっかけになるものです。
目標がなければ、1棟目で満足してしまい、拡大が止まるのは自然な流れです。
拡大は継続的なものです。
ゴールがあれば、そこまでにどのタイミングで何をいくらで買い足していけばよいのか、道筋が見えるはず。
まとめ
ここまで読むと、「やっぱり大変そうだ」と感じるかもしれません。でも実際は逆です。
裏を返せば、
・判断基準をしっかり決める
・リスクを数字で管理
・感情を仕組みで制御する
・目標を明確にする
を行えば、運用や規模の拡大は難しいことではありません。
仲介業者の言うように、「買ってくれるから（資金があるから）」も、もちろん大事でしょう。でもお金はあとで付いてくるものです。
真に重要なのは小さな「決めごと」を積み重ねることではないでしょうか。
拡大することが絶対的な正解ではありませんが、せっかく不動産投資を行うなら、一定の成果は手に入れたいですよね？
例えば、FIREを目標とするのでも良いですし、そこまでいかなくとも、拡大に伴い人生の選択肢は確実に増えます。
ikioもまだまだ道半ばでありますが、当初決めたゴールに向けて止まらず前に進みたいと思います。一緒に頑張りましょう！
今回は以上です。
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