こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
不動産投資を行うにはまず物件がないと話になりません。しかし、これから投資をスタートする方にとっては…
- どこの物件を探せば良いのか？（エリア選定）
- どんな物件を探せば良いのか？（物件価格帯含む、条件決め）
- 自己資金はいくらあれば良いのか？（融資戦略）
などなど。分からない事だらけだと思います。
そこで今回は中古戸建の購入条件をまとめてみたいと思います。
エリアの選定
具体的な条件や、自己資金の前にまずはエリアの選定が最重要と思います！自分の生活圏から選ぶのが無難でしょう。ikioの場合は生活圏をメインに据えて活動しています。具体的に条件を詰めていきましょう。
①どこまでの範囲を設定するか
中古戸建となると、ファミリー層がメインターゲットとなりますので、特に車持ちが前提です。つまり、ある程度の駅から離れた郊外も投資エリアとなります。
また、戸建は自己管理するつもりですので、何かあればすぐに対応できるよう自宅から90分以内に行ける場所までと考えてます。
②現金一括購入か融資ありきか
また、もし融資を検討する際には金融機関の対象エリア内でなければいけません。新米大家が最初に融資を頼りやすい公庫や信用金庫は対象エリア内に居住がある事が条件です。
③市街化区域内で！
また、その市の都市計画区域であるかどうか。具体的には市街化区域内で探しましょう。市街化調整区域は安価で購入できますが、売却も客付けも難しくなってきます。
特に①は大事で、内見に行くにも運営する上でも遠すぎると、腰が重くなります。ぱっと行けるのが最高です。
条件付け
いざエリアを決めたら次はどういった物件を探すのかを決めます。
中古戸建は投資家の他に一般の人も探しています。なので、投資家向けサイト以外にも普通の物件サイトSUUMOやアットホームで探します。
特にアットホームはレインズに近い情報が載ってますので、こちらを中心に探すのが良いと思います。
以下に一例を挙げますが、当然地域によって条件は変わります。今回は路線価ベースで5～10万円の地域で考えます。
- 価格 ～1,000万円
- 間取り ～4LDKくらいまで
5K以上は部屋が狭くし部屋数を増やしている古い間取りが多いので外しています。 - 建物面積 80㎡以上
4人くらいのファミリーなら普通に住める広さです。 - 土地面積 100㎡以上
郊外なので路線価は安いです。なのである程度の広さで土地値を確保したいです。 - 築年数 50年以内
住む分にはまだまだ住めますが、これから10年単位で貸し出す事を考えれば、できれば35年以内がベターです。築50年を超えると火災保険の商品数がぐっと減ります。なのでここをボーダーラインとしています。
以上の条件です。ikioの探しているエリアではこれらを全て満たす条件はかなり少ないです。2023年2月では11件のみです。ここから物件詳細を見つつ吟味していきます。
まず見るべきポイントは駐車場があるか。ない場合は門や門壁を取り除けば駐車スペースが確保できるか、または、近隣に貸し駐車場があるか。
次に接道状況を確認します。第42条2項道路やセットバック・私道負担があるか。あると最終的に土地として売却する際にハードルが上がります。
エリアの選定でも触れましたが、市街化区域内かどうか。安いからと市街化調整区域で購入すると投資回収にかなりの労力を要します。
最後に土地権利。稀に借地権が付いているものがあります。所有権となっている物件を選びましょう。
逆に駅から離れていてもOKです。ガス設備もプロパンOKです。
市街化区域内ならおそらく公共施設や医療機関、スーパーなど暮らしの環境は悪くないと思いますが、念のために確認しましょう。
また、災害も考慮してハザードマップも見ておきましょう。これは火災保険の設定にも役立ちます。
自己資金
最後は購入金額＝投資金額に対して、どれだけ利益が出るのかを考えます。
価格は1,000万まで検索していますが、実際に購入する物件は800万以内で考えます。なぜかというと、中古戸建ではよっぽどの好条件物件でない限り、賃貸料を月10万円以上設定するのが難しいからです。もちろん、物件所在地にもよりますが概ねこの条件で引っ掛かる物件だと4万～7万の賃料想定です。
7万だとしても、84万（7万×12ヶ月）÷800万＝表面利回り10.5％です。これに各種経費が掛かりますので、実質利回りはより低くなりますね。そう考えると、だいたい仲介手数料や修繕費もろもろ込みで800万に抑えたいところです。物件価格でいうと700万円前後ですね。
今現在の融資状況はひと昔前に比べるとあまり良くありません。
耐用年数超えた中古戸建にはなかなか融資は付かないですが、全くないわけではないです。ただし、それなりに自己資金は求められます。
ざっくりとですが、頭金は2割ほど求められる+諸経費（+修繕費）もかかりますので、800万円の物件を買う場合、約300万円ほどは現金が欲しいところです。
ただ・・800万の物件に対して500万の借り入れだと、返済は少し苦しくなります。目安として、毎月の収入に対して返済比率は5割以内に収めると健全な経営ができるかと思います。その場合、融資は400万円、自己資金は約500万円となります。
融資は実績のない駆け出しには厳しいですし、心理的なハードルも高いです。
最初は現金で購入できる小ぶりな物件から始める方が返済のプレッシャーもないのでオススメです。不動産投資合わないな～と思ったらすぐにやめられますしね。
逆に、最初からやる気満々であれば積極的に金融機関を開拓していきたいですね。不動産投資とは切っても切れないものなので、早めに物件を持ち込んでみるのも良いでしょう。
今回は以上です。
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