こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
不動産投資を行うにはまず物件がないと話になりません。しかし、これから投資をスタートする方にとっては…
- どこの物件を探せば良いのか？（エリア選定）
- どんな物件を探せば良いのか？（物件価格帯含む、条件決め）
- 自己資金はいくらあれば良いのか？（融資戦略）
などなど。分からない事だらけだと思います。ikioも同じく勉強中です。
そこで今回は中古戸建の購入条件をまとめてみたいと思います。
1. エリアの選定
ikioは具体的な条件や、自己資金の前にまずはエリアの選定が最重要と思います！
特に中古戸建となると、ファミリー層がメインターゲットとなりますので、神戸市・明石市のエリアでは車持ちが前提です。つまり、ある程度の郊外も投資エリアとなります。
また、戸建は自己管理となる場合が多く、何かあればすぐに対応できるよう自宅から90分以内に行ける場所までが良いかと思います。
また、融資で購入を検討する際には金融機関の対象エリア内でなければいけません。新米大家が最初に融資を頼りやすい信用金庫は対象エリア内に居住がある事が条件の場合もあります。
また、その市の都市計画区域であるかどうか。具体的には市街化区域内で探しましょう。市街化調整区域は客付けも難しくなってきます。
以上の事から、ikioは車で行ける範囲の神戸市・明石市・加古川市を中心に活動をしています。
2. 条件付け
いざエリアを決めたら次はどういった物件を探すのかを決めます。
中古戸建は投資家の他に一般の人も探しています。なので、投資家向けサイト以外にも普通の物件サイトSUUMOやアットホームで探します。
- 価格 ～1000万円
- 間取り 3DK,3LDK,4K,4DK,4LDK
5K以上は部屋が狭くし部屋数を増やしている古い間取りが多いので外しています。 - 建物面積 80㎡以上
ikio的にこれ以下はファミリーには窮屈に感じます。 - 土地面積 100㎡以上
郊外なので路線価は安いです。なのである程度の広さで土地値を確保したいです。 - 築年数 40年以内
住む分にはまだまだ住めますが、これから10年単位で貸し出す事を考えれば、できれば35年以内がベターです。
以上の条件です。ikioの探しているエリアではこれらを全て満たす条件はかなり少ないです。2023年2月では11件のみです。ここから物件詳細を見つつ吟味していきます。
まず見るべきポイントは駐車場があるか。ない場合は門や門壁を取り除けば駐車スペースが確保できるか、または、近隣に貸し駐車場があるか。
次に接道状況を確認します。第42条2項道路やセットバック・私道負担があるか。あると最終的に土地として売却する際にハードルが上がります。
エリアの選定でも触れましたが、市街化区域内かどうか。安いからと市街化調整区域で購入すると投資回収にかなりの労力を要します。
最後に土地権利。稀に借地権が付いているものがあります。所有権となっている物件を選びましょう。
逆に駅から離れていてもOKです。ガス設備もプロパンOKです。
市街化区域内ならおそらく公共施設や医療機関、スーパーなど暮らしの環境は悪くないと思いますが、念のために確認しましょう。
また、災害も考慮してハザードマップも見ておきましょう。これは火災保険の設定にも役立ちます。
3. 自己資金
最後は購入金額＝投資金額に対して、どれだけ利益が出るのかを考えます。
価格は1000万まで検索していますが、実際に購入する物件は800万以内で考えます。なぜかというと、中古戸建ではよっぽどの好条件物件でない限り、賃貸料を月10万円以上設定するのが難しいからです。もちろん、物件所在地にもよりますが概ねこの条件で引っ掛かる物件だと4万～7万の賃料想定です。
7万だとしても、84万（7万×12ヶ月）÷800万＝表面利回り10.5％です。これに各種経費が掛かりますので、実質利回りはより低くなりますね。そう考えると、だいたい仲介手数料や修繕費もろもろ込みで800万に抑えたいところです。
ちなみに神戸市は単身者の生活保護の家賃補助が4万円です。なので、最低はこのくらいを設定しています。
今現在の融資状況はひと昔前に比べるとあまり良くありません。
耐用年数超えた中古戸建にはなかなか融資は付かないですが、全くないわけではないです。ただし、それなりに自己資金は求められます。
ざっくりとですが、頭金は2割ほど求められる+諸経費（+修繕費）もかかりますので、800万円の物件を買う場合、約300万円ほどは元手が欲しいところです。
ただ…800万の物件に対して500万の借り入れだと、借入条件によっては苦しくなります。目安として、毎月の収入に対して返済比率は5割程度だと健全な経営ができるかと思います。
融資は、実績のない駆け出しには特に厳しいです。なので、最初は自己資金100％で始める方が返済のプレッシャーもないのでオススメします。自己資金内で小さくコツコツ始めるのも経験という意味では大事です。数年確定申告を行い、実績を積んでから改めて融資を検討が王道でしょう。
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