こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
いざ物件購入し、貸し出す際に賃料で悩まれる事はないでしょうか？
大家側は出来るだけ高く設定したいですよね。ですが、相場から外れるとまったく内見の反応もなく、結果的に空室状態が長く続いてしまう・・というのはよく聞く話です。
空室が続くと、収入がないだけでなく、インフラや税金などの維持費がかかる。そして、借入があれば返済に追われる。とデメリットばかりになり、もう少し安く設定しておけば・・という後悔に繋がります。
まぁ、自身で設定した賃料次第なので、誰のせいでもない、責任は自分にあります。
この記事は、そういった後悔に苛まれる前に、そもそもの相場を調べる必要があるというお話です。
※もっと細かな条件・環境によって一概には言えないですが、今回は賃料の設定にフォーカスしています。
相場って何なんだよ！
我々のような築古戦士は、取得の際に掛かるお金は物件購入だけではないです。最低でも現状回復、場合によってはリフォームが必要でしょう。
修繕具合によりますが、物件を安く買えても総額だと結構しますよね。
この分を賃料に上乗せしたくなる気持ち、めちゃくちゃ分かります！
ですが残念ながら、借りる側には関係ない話です。
繰り返しになりますが、高めの設定にして相場から外れると結果、損します。
では相場とは何か。
それは自分の物件の周辺でいくらで募集されているか。から推察できます。
自分の物件が戸建であった場合、同じ地域で「賃貸一戸建て」を探します。借主と同じように探す事が肝要です。まずはお手軽に大手ポータルを利用しましょう。
特にSUUMOアプリの「なぞって探す」が結構便利でよく見ています。
SUUMO公式より引用
これで募集中の戸建リストができましたね。
各物件の詳細が見れるので、後で比較できるように情報をメモしておきます。築年数、延べ床面積、総賃料、登録日、そして駐車場有無が分かればとりあえずOKです。
- A物件
築43年、60㎡、4万円、1週間前に登録。駐車場なし - B物件
築32年、80㎡、8.5万円、3か月前に登録（何度か更新歴あり）。駐車場あり - C物件
築50年、84㎡、7万円、3週間前に登録。駐車場あり
この3物件から相場を求めます。
とは言っても難しい事を考えるわけではなく、賃料÷床面積で1㎡あたりの単価を求めます。
Aは666円/㎡。Bは1,062円/㎡。Cは833/㎡となりました。これらの平均が853/㎡となり、これが相場の目安になります。
自分の物件が70㎡であれば、70×853＝約6万円という計算ができ、これが相場から設定する賃料となります。
相場通りだと手堅いが・・・
相場から自分の物件が6万円/月くらいと出ました。
ただこれはあくまで目安です。ある程度手堅い数字だと思いますが、築年数が32～50年の場合の相場です。築浅や逆に60年近くいくような物件だと合わない可能性があります。あくまで目安ですよ！
相場が求められたら、この相場がどの程度機能するのか確かめてみましょう。
メモしていた登録日、駐車場有無も合わせて各物件を見てみます。
・A物件
相場よりかなり安く設定しています。登録されてから日も浅いですし、直ぐに決まる可能性もあります。しかし、少し手狭なので戸建のメインターゲットファミリー層は検討外で単身者向けかもしれません。また、駐車場が敷地内にないので、これもファミリー層としては検討から外れる要素となります。
また、築も40年越えてますので耐震（傾き具合）や内装グレードによってはこの賃料でも決まらない可能性もあるでしょう。
・B物件
相場より20％ほど高く設定しています。おそらくしっかりリフォームしてからの貸し出しと思われます。長い事掲載されていますね～。駐車場もありますので、設備は十分に思えます・・・が、実際に内見すると気になる部分があるのでしょう。裏に林があり日照時間が短い、そもそもリフォームがしょぼい。など考えられますね。また他物件は敷礼0に対し、ここは敷1礼2なので、これもマイナス要素として効いてそうです。
・C物件
だいたい相場通りです。これもまだ登録から日が浅いので直ぐに決まるかもしれません。ただ、築年数が相当いってるので、傾きが酷かったり設備がボロイと相場通りでは厳しい可能性もあります。
B物件のように相場より高めに設定してしまうと結果空室が長くなりがちです。A物件くらい、いい意味で相場から外れて賃料が安ければ内装はそこそこでも直ぐに決まりそうです。
何度もくどいですが、これらから分かるように、相場はあくまで目安です。
自分の物件を6万円で貸し出そうと思えば、自分でも「6万円出してもいいかな」と思えるラインを超えないといけない事が伺えます。
まとめ
周辺の募集条件から賃料相場は推察できます。
基本的にサンプルは少ないでしょうから、かなり簡易的なものなので検討材料の一つでしかないです。もちろんサンプルが多ければより正確性はあるのでしょうが、戸建でそんな賃貸だらけのエリアではきっと競争も激しいでしょうしね。
一番確実なのは地場の客付け業者に聞くことです。その会社内で過去事例も持っているでしょうし、様々な物件を見てきた感覚もあるでしょう。
昔ながらのこじんまりと爺さんが営業しているような客付け業者には煙たがられる事もありますので、気にしない強い心も必要ですw
最後に、こういった相場は購入前に検討するべきです。
購入後、賃料取れないからとリフォームをケチると、負動産にしかなりません。
個人的には魅力的なリフォームが出来れば、多少相場より高くても借りられる可能性は全然あると思います！ので、これから不動産投資を始める方は多少苦しくてもお金を掛けて、それ以上のリターンを得るという方法を取ってもらいたいですね。
今回は以上です。
コメント