こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
先日、買付入れていた中古戸建案件ですが、無事に購入まで至れそうです。
▶【内見】戸建 12軒目
融資での購入なので、本審査が通るかどうか毎回気をもんでしまいます。
今回、無事に審査が下りましたので現在は決済に向けて諸々の日程など調整中しています。このように決済向けて資金調達する時が、一番わくわくフワフワしている楽しい時間かもしれません。資料の用意で毎度バタバタしてるのでそう錯覚しているだけかもしれませんw
そんな楽しい融資戦略ですが、何でもかんでも融資利用が良いというわけではありません。
今回は融資を利用して購入しましたが、現金購入が選択肢としてもっと適していたのではないかと感じることがありましたので記事にしました。
融資は有効なのですが・・
簡単に融資を利用する事のおさらいです。
■メリット
少ない自己資金で物件を購入することができるため、資金効率が良くなります。例えば500万円の物件に対して、自己資金を100万円程度に抑え、残りを融資で賄うことができれば、手元資金を他の運営や別物件の購入などに活用できます。
また、利息は経費として計上できますので、税負担を減らす事もできます。
■デメリット
毎月返済を行うため、物件購入後早急な運営開始の必要があります。空室のまま返済のみを行うのはなかなかの苦行です。
また、抵当権の設定や金融機関に対しての手数料など、諸費用が結構増えます。
そして、入ってくる家賃収入に比べ返済額が大きくなるとあまり儲かりません。
今回はこのデメリットをもう少し深堀してみます。
①空室のまま返済が始まると苦しい
固定資産税など維持に必ず必要な経費は融資の有無関係なしに発生しますが、返済は現金購入では起こらない事ですね。
しかし、これは戦略次第かと思います。長期間かけてDIYするのでない、業者のリフォームなら1ヶ月程度で終わると思いますのであまり気にする必要ありません。まぁ、そもそも客付けが難しい立地・・とかならまた話は変わってきますが・・。
②諸経費が多い
現金購入よりも諸経費が多くなります。具体的には金融機関へ支払う手数料がおよそ10～15万円、抵当権設定登記の司法書士への報酬が登録免許税と合わせて築古戸建だと15万～20万円程度かかります。
さらに、昨年2024年に仲介業者への手数料も800万円以下の取引では33万円（税込）に固定されました。また移転登記の司法書士への報酬も必要です。
合わせると最大で約80万円になります。そのうち融資利用で増える分が35万円程度です。馬鹿にできない費用ですよね。
③返済比率が高くなる
500万円以下のような安価な物件は、地方・郊外の物件が多いです。基本的には都心ほど家賃帯も高くはないので、返済額÷家賃収入が50％近くなる場合も出てきます。
一般的には50％を超えない方が安定した運用ができると言われていますので、購入前のシミュレーションで物件周辺の家賃調査やそれを基にした返済計画が大事ですね。
しかし、そもそも融資を利用しなければ、この問題自体が回避できるのも事実です。
このように、デメリットもしっかりと考慮しなければなりません。
特に③が重要です。家賃を読み違えると融資期間が続く限り苦しむ事態になりかねません・・。
また②も重要で、物件規模に関わらずほぼ変わらないのが金融機関への手数料（金融機関によっては融資額の〇％もある）、と登録免許税を引いた司法書士への報酬です。
割合でみると、2000万円物件の35万円（1.7％）と500万円物件の35万円（7％）では、ちょっと損した気持ちになります。
今回の物件に当てはめてみる
購入金額：460万円
融資金額：360万円
融資期間：10年
金利：2.75％
想定家賃：6.5万円
この条件ですと、返済金額は毎月3.4万円。返済比率52％でぎりアウトですw
そして、一度きりですが、購入時に先述した諸々の諸経費がかかってくるわけですから、それなりの期間運用しないとあまり利益がないように感じてしまいます。
どうでしょう？もし初めて運用する物件がこれだと少し嫌になりませんか？
なので、今回のような500万円以下の物件ですと現金購入した方が後々運用しやすいのではと思った次第です。一時的に自己資金はかなり減りますが、抵当権も付かないので他融資時に共同担保にもできますしね。
ちなみに、なんでそんな物件購入したんだと言いますと、売り出し価格が土地値以下で広めの整形地だったからです。周辺の成約価格程度で売れたら十分に元が取れると踏んだからです。
あと、物件単体で返済比率50％を超えていたとしても、所有物件全体で返済比率が50％を切れば問題ないと思っているからです。この辺は今の自分の状況次第ですので、冷静に・・本当にいけるかどうかよく検討が必要かと思います。
まとめ
元本返済していくとそれだけ含み益が増える・・という言葉もあります。しかし、あくまで含み益は含み益。絵にかいた餅は食えません。
売却し、利益確定させてこそ意味がありますので、購入前に売却までの道が描けないとどこかで躓くかもしれません。
そういう意味でもこういった小ロットの物件は融資を利用しないで、リスクをできるだけ抑えつつ規模を拡大させていくのも、一つの戦略かと思います。
仲介手数料が上がった事で、確かに仲介業者の動きは活発化しています。しかし、どう料理もできないような物件も平気で送ってきますので、このブログの読者様にはよくよく精査してお宝を掬い上げてもらいたいなと思います。
今回は以上です。
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