こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
中古戸建・・。中古戸建、儲かりそうで魅力的な響きですよね。
一口で中古戸建・築古戸建と言っても、実際のところは千差万別です。築年数が古くなるほど、その個性が際立ち、所謂「味わい」が醸し出されてきます。
その一方で、見た目だけではわからない構造や設備のリスクも含んでいます。
本記事では、そんな戸建物件を内見する際のポイントを箇条書きでまとめてみました。
実際に内見されたいという方向けのチェックリストになればと思います。
周辺環境（アクセス・生活導線）
・最寄り駅、バス停までの距離：案内板の距離より＋α実測した歩行時間を記録。Googlemapは思いのほか当てにならない。
・道路幅（幅員）：特に郊外では車前提。幅4m未満だと大きめ車は通行困難な場合も。
・生活圏の雰囲気：昼夜／平日週末の騒音、道路の明るさ、犬の散歩の多さ（フンの始末）など観察。住んだら騒音に悩まされる・・などないように要チェック。
・ハザード確認：自治体ハザードマップで洪水・土砂災害のリスクをチェック。可能なら隣家の方に話を聞くとさらに安心。
・接道の種類：前面道路が公道か私道か、市街化区域の建築制限に関わるポイント。これにより出口戦略が大きく変わる可能性あり。
接道と間口条件
・道路種別：再建築許可や融資可否にも影響する、公道／私道の区別を要チェック。
・間口の広さ：2m以上あっても駐車が難しければ敬遠されがち。車2台を並列で停められると競争力アップ。
・救急車やごみ収集車が通れるか：これら以外にも引越しやリフォームを考えると、大きな車が入れるかどうか重要。
・建蔽率、容積率との整合性：市街化区域は制限が厳しいので、図面で確認。超過していれば融資が難しいケースも。
外観と外部構造
・屋根材の状態：瓦やスレートの割れ、浮き、コケの有無をチェック。
・外壁：モルタル、焼杉、サイディングのひび割れや剥がれ。チョーキング現象（白い粉が手に付く）やシーリング材の劣化は雨漏りの可能性を示唆。
・雨樋、水切り：ゴミ詰まり、錆、変形などを確認。
・基礎クラック、跳ね返り染み：ひび割れや染み、換気口の有無にも注目。
・外灯、郵便ポスト：傾きや破損の有無。インターホンや表札有無も一緒に確認しておくと○。
・ポーチ、階段：タイルの浮き、手すりのぐらつき、錆の有無に注。
玄関・土間〜廊下
・土間の傾き：ビー玉や水平器で歪みをチェック。築30年以上の木造住宅では、ある程度の歪みは普通で許容できるかどうかが判断基準。
・框（かまち）のゆるみ：踏んだときの沈み具合や音。剥がれがあると怪我の原因にもなる。
・鍵、防犯性：補助錠の有無。ディンプルキーが付いていても、賃貸時に鍵交換が一般的なので、シリンダーの種類までは気にしなくてもOK。
・換気口、湿気対策：基礎換気口の有無は床下の湿気対策の目安。見れるなら床下は見た方が良い。
・襖、障子の状態：破れや歪みがないか、開閉具合でチェック。
床・壁・天井の確認
・床の感触：畳の「ふわふわ」感、フローリングの「軋み」があれば補修が必要。傾きの有無はビー玉で確認。
・壁の亀裂：ヘタリによる割れや浮き、土壁の劣化具合。クロスの割れは経年劣化でよくある。
・柱、梁の腐朽：シロアリ跡（フン溜まり）や木目の陥没がないか。
・天井の高さ＆雨染み：2m以上あれば問題なし、古い家は大工の手作りなので低い場合がある。染みがある場合は雨漏りや動物（ネズミやイタチの糞尿）の可能性。
・縁側：開閉のスムーズさと、防虫網の有無をチェック。
・天窓：特に雨漏りしやすい箇所。補修済みであれば安心。
水回り・電気・空調
・キッチン：見た目の古さよりも使用可能かどうか。床下収納の傾き、シンク下の漏水は要チェック。
・浴室：在来工法／ユニットバス、換気扇の有無を確認。バランス窯は厳しい。給湯器は追い炊き機能の有無もチェック。
・トイレ：フロア傾き、タンク・配管の劣化具合。配管のパッキンやタンクのフロートは壊れやすい。
・給湯器：製造年、型式、交換時期の目安を確認。
・電気配線：コンセント数・古い配線・分電盤の容量不足。近年は各部屋にエアコンをつけるので、エアコン専用のコンセント有無は大事。なお、配線工事は資格が必要なので専門家に依頼する。
・窓ガラス：単板なら断熱性・防音性に大きな差がある。まぁ割れてなければとりあえずOK。
・排水経路：屋外グレーチングや排水口の位置を確認。水を流して実際に排水の状態を見るのが理想。
耐震・構造強度
・耐震基準：築古物件は1981年以前の旧耐震基準のものが多い。火災保険料にも影響するため注意。
→一部自治体ではインスペクション（調査）を無料で実施しているところもあり。自費だと5～10万円くらいになります。
・補強跡：筋交い金物やブレース金物の設置有無。軽鉄骨でも築古なら筋交いが入っており、換気扇などの設置に影響することもあり。
間取り・収納
・押入れ容量：布団が収納できるか、可変性はどうか。容量が少なければ取り壊してフリースペースにするのもあり。
・居室の使い勝手：DK+和室のような間取りなら、繋げてLDKにするなど仕様変更も想定。
・廊下幅、段差：バリアフリー対応の余地があるか。車椅子が余裕で通れると競争力が高い。
夜間内見のすすめ
・照明設備の場所、明るさ：夜間に暗くならないかチェック。駅やバス停から歩いてみるのもおすすめ。
・街灯やセキュリティ感：不審者や動物への安全性。安心感があるかは大事。
・音の変化：昼夜で車・虫・人の声がどう変わるか。幹線道路や救急病院が近い場合は、パトカーや救急車の音が夜に響くことも多い。
法令・権利関係チェック
・登記簿、確認申請書：適法性を証明する書類が揃っているか。仲介業者から入手可能。あると出口戦略が取りやすい。
・斜線制限・建蔽率・境界標：図面と実際のズレがないか。境界標がきちんと設置されているかを確認。
・隣地との距離・視線：プライバシーの観点から、距離感や目線の方向、壁の有無なども要チェック。
・ゴミステーション：収集日や距離、指定袋の有無なども把握しておくと生活イメージがしやすくなる。
・自治会、町内会：入会義務やルールの有無。近年は強制力が弱まっている傾向もあるが、トラブル防止のため確認すると良い。
まとめ
今回想定していたのは、「築40年木造二階建て・郊外・市街化区域の物件」です。
築60年超や市街化調整区域の物件になると、チェック項目がさらに増え、リスクも高まるため、最初は築40年前後の物件から探すのがおすすめです。
内見で「どこを見るべきか」を整理しましたが、問題が見つかったときの対処法も物件ごとに異なります。
そのため、場合によっては専門家の同行も視野に入れると安心です。仲介業者が建築に詳しくないケースもあるため、一人で判断せず、経験者の目を借りてくださいね。
今回は以上です。
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