こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
不動産投資の目的は人それぞれお持ちと思います。今回は単なる「資産運用」ではなく、はっきりとしたテーマを掲げてみました。
ずばりテーマは「子どもの教育費を見据えたうえで、どのような投資スタイルを選ぶか」です。
とはいえ、家庭の状況は千差万別。
そこで今回は、異なるライフステージにある2人のサラリーマン投資家をペルソナに、子育てと不動産投資の関係について語り合う形式で記事にしました。
■登場人物紹介
ミナ（20歳台・IT企業勤務）
都内在住。夫と0歳の子ども1人の3人暮らし。
→ 資産重視派：都内の築浅区分マンション投資。キャピタル志向。
タカ（40歳台・メーカー勤務）
郊外在住。妻（パート勤務）と子ども2人（小学6年、幼稚園年長）の4人暮らし。
→ CF重視派：築古戸建・アパートでキャッシュフロー確保。
では、しばしikio劇場をお楽しみください。
質問① 教育費、実際いくらかかる？
Q：教育費、実際にどれくらいを想定していますか？それはいつ必要になりますか？
うちは長女が小学6年で、中学進学を見据えると年間100万円規模の支出が出ています。入学金、制服、塾代、習い事の月謝・・サラリーマンの給与だけでは正直きついですね。今まさにお金が必要なタイミングです。
次男も年長なので、来年にはまた大きな出費が控えています。これから数年間が、もっとも資金負担が大きいタイミングです
お子さん二人はママ友からも大変だと聞きますね～。
うちは0歳児なので、まだリアルには実感できてませんw
でも、たとえオール公立でも大学卒業までに約800万以上※かかると聞いてるので、今から備えたいと思っています。
“いつ必要になるか”で言えば、10年以上先を想定した投資設計ですね～。
※出展：平成25年度は文教関係予算概算要求額（文部科学省）
■ワンポイント
教育費は突然まとまって必要になるというより、「年齢とともに段階的に増えていく支出」です。重要なのは「金額」だけでなく、「タイミング」！
タカは今すぐ必要な現金に直面し、ミナはこれから備えていく段階。この違いが、投資スタイルにも表れています。
質問② なぜその投資スタイルを選んだのか？
Q：今の投資スタイル（築浅・築古／CF・資産重視）を選んだ理由は？
共働きで今は生活に余裕があるし、物件を見る目にもまだ自信がないので、まずは立地と資産性重視で築浅区分マンションを選びました。
都心物件なので「売れるという安心感」も大きいです。
現金はNISAやiDeCo（節税）などで積み立てて、長期目線で教育後半+老後に備えるイメージです。
将来の備えもごもっとも。
ただ、うちの場合は手元の現金を最優先している。
だから利回りが出る築古アパートや戸建てをDIYでリフォームして運用しています。
教育費は今すぐ必要な現金なので、いくら資産価値が高くても売れなければ意味がないと思っています。
築古は手間がかかりますが、月5万円※の家賃収入が入る安心感の方が大きい。
※利回り10％、返済+経費率合わせて75％と仮定すると、年60万円の手残りを確保するには約2,400万円の資産が必要。
■ワンポイント
築浅＝安心ではありますが、流動性に難があり、必要なときに現金化しにくい側面があります。築古は運用難易度が高い一方で、即戦力の現金生成装置になり得ます。
両者の投資スタイルは教育資金をどう作るか、から決められていますね。
質問③ 教育費にはどう備えている？
Q：教育費にどうやって備えていますか？運用手段や考え方を教えてください。
学資保険には入っていません。不動産からのキャッシュフローを教育費用口座に毎月振り分けています。
上の子の塾代は、すべて家賃収入からまかなっています。
もちろん返済もあるので全額は難しいですが、教育費を家賃収入でカバーできるのは、生活費にも余裕をもたらしてくれます。
うちはiDeCoによる節税とつみたてNISAを教育積立の柱にしてます。
区分マンションはあくまで将来の資産形成の一部という感じ。
途中で現金が必要になれば売却して教育資金に充てることも視野に入れつつ、他の運用がうまくいけば、老後資金として活用する可能性もあります。流動性は低めと言いますが、急いでいないので気長に保有する予定です。
心の余裕が持てるのは大事かもなぁ。
売却できるできない、という出口戦略は都心マンションでも郊外築古でも共通していますね。
■ワンポイント
「毎月の収入で備える」か「資産売却で備える」か。
子どもの年齢や人数に応じて最適解は変わりますが、いずれにしても不動産からの収入の使い道を明確に決めておくことが、ブレのない投資につながります。
質問④ 教育費 vs 投資リスク、どうバランスを取っている？
Q：教育費がかかる時期に、不動産の空室や修繕が重なったら不安ではないですか？
この問題は築浅だとそんなに問題視していないのかな？
ミナさん、どうですか？
築浅なので空室リスクは少なく、修繕も当面は心配していません。
それよりも「資産価値の高い物件を持っている」という心理的な安心感が大きいですね。最悪、売却という選択肢があると思えるだけでも、心強さがあります。
なるほどね。
うちの場合はもちろん修繕リスクもあるし、空室が出たら即対応が必要です。
でもその分、毎月現金が入ってくるメリットは何物にも代えがたい。教育費って待ったなしですから、月数万円でも本当に助かります。
手間はかかるけど、それも含めて納得してやってますよ。
■ワンポイント
安定を取るか、柔軟性を取るか。どちらも完璧はありません。
自分がどこまで投資の手間やリスクを許容できるか、それによって最適なスタイルは変わってきます。
問⑤ 今後の戦略は？
Q：これから子どもが大きくなる中で、投資スタイルを変える予定はありますか？
今までは築古一択でしたが、今後は多少CFが落ちても資産性のある物件を一つ持っておきたいと考えています。何かに偏るのはリスクが大きいので・・。
子どもが大学進学を控える頃には物件整理を見越して、「出口を想定した混合スタイル」にシフトしていく予定です。
人口流動の問題もありますし、都心を最初から除外するのではなく、検討してみてもいいかも！
いつかタカさんのご近所になっているかもしれませんねw
私は計画通りに10数年後に売却によるキャピタルゲインを目指します。
ただ、子どもが中高生になる頃にはタカさんのように月数万円の収入が欲しくなるはずなので、売却益をもとに株式など配当型の金融商品を増やしていきたいと思っています。
■ワンポイント
投資スタイルは一度決めたらといって、固定しなくてOK！
むしろ、ライフステージに応じて、「資産性」↔「キャッシュフロー」の振り子を少しずつ動かしていけると理想的です。むしろ不動産にこだわりすぎないくらいが、ちょうどいいのかもしれません！
まとめ
よく「不動産投資に正解はありません。」と聞いた事はないでしょうか？
これはつまり、人それぞれライフステージや目標が違うからこそ、「その時その人に合ったやり方」がある、という意味です。
子育て世代にとって大事なのは、「今必要な現金」と「将来の安心」の両立です。このバランスが大事で、今に備えるタカと、将来を見据えるミナでは、戦略に大きな違いが見られました。
これは二人の”今”取れるバランスが、そのまま投資スタイルに表れているといえます。
子育ても、不動産投資も、「待ったなし」。
自分と家族の未来を守るために、いま何をすべきか・・その答えは、あなたの“今”のステージにあります。
今だけでなく、将来を見据えて投資設計を行い、その目的に合った物件や戦略を選んでみてください。
うまくいかないこともあるかもしれませんが、それも含めて経験。合わないと感じたら、方向転換する勇気も立派な戦略の一部です。
今回は以上です。
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