こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
不動産って書いて字の通り動かせない資産ですよね。建物はいつか朽ちますし、場合によってはなくなる事もありますので、不動産投資は極端な話土地がとても大切になります。
なのでikioは最初こそ区分マンションを購入しましたが、今は土地ありきの一棟や戸建を購入しています。これは地方をメインに投資をしているからで、もっと都心で投資をするなら区分もありなんでしょうけどね。
建物まで含めた不動産は簡単にポータルサイトで見つけられますが、本当にその土地に価値があるのか？はその販売価格を鵜呑みにせず、別途調査する必要があります。
今はネットで何でも調べられる時代です。
ただし、割と専門的な用語が使われていたり、このデータが自分に必要な情報なのか？は時間をかけて知識を蓄える必要があります。ただ、そういった市場調査もネットで、しかも無料で利用できる事も知っておいて損はないと思います。
その不動産に価値があるか調べる
その不動産の情報は所在地の行政で調べられます。市民向けサービスなので無料で利用できますよ。神戸市（政令指定都市）の場合で見ていきましょう。
①神戸市情報マップ
用途地域（市街化区域・調整区域など）、防火地域・盛土・景観計画区域などの規制区域、道路線網図（公道・私道、建築道路など）、公共下水道台帳などのインフラ情報。また、ハザードマップはじめ、人口密集地や公共施設の場所など、知りたい周辺情報が山盛りでまとめられています。
難点は画像多用しているのでサイトが重いので、有線LANで繋いだPCで見るのが無難かと思います。
②e-Stat（政府統計ポータルサイト：要アカウント作成）
「統計データを活用する」→「地図」を選ぶことで地域の絞り込みができ、無料で物件周辺のレポートがダウンロードできます。国勢調査を元に世帯数や児童数就業状況、その推移が見られます。他にも消費者物価指数やGDP、失業率など為替や株価で活用できそうな統計も公開されています。アカウント登録が必要ですが、その手間を考えてもリターンは大きいです。
③全国地価マップ
路線価を調べる事ができます。路線価のつかない土地でも公示価格は確認できますので、土地値の目安にできます。実勢（実際に取引された）価格とは違います。
④レインズマーケットインフォメーション
⑤不動産情報ライブラリ
実際に取引された記録はこちらで確認します。ただ、全ての情報が網羅されているわけではないので、あくまで実勢価格の目安です。
これらの情報は仲介業者でも調べられていると思います。ですが、先述のようにそれを鵜呑みにするのではなく、自分で調べた上で購入または見送りするという判断はできた方が後悔は少ないかと思います。
その物件に賃貸需要はあるのかを調べる
次に賃貸需要について調べます。
どんなに良い条件の土地・物件でも自分で住むのではない以上、貸し出せるかどうかは非常に大事です。
①【ホームズ】見える賃貸経営
ホームズ上で掲載された情報を元に賃貸需要の高い低い、空き家率などまとめられています。生の情報が見られるので、そのエリアの特性をざっくり知る事ができます。地図上で「一戸建て」や「アパート」など絞り込んで表示させられるので競合が視覚的にわかり易いのが良いですね。
また、同じくホームズでは路線・駅ごとの賃貸相場を見ることもできます。
②【SUUMO】賃貸経営サポート（要アカウント作成）
上記と同じく、SUUMO上で掲載された情報を元に指標をまとめられています。「賃貸・設備相場チェッカー」でその地域の平米単価・坪単価が調べられますので、賃料の参考になります。
③国土交通省ホームページ
交通量や渋滞具合などが地図上で確認できます。人口の少ない郊外でも交通量が多い主要道路が近ければ賃貸需要は十分考えられますし、渋滞多発地域では駐車し難いなど地理的な問題も見えてくるかもしれません。
④大島てる
もはや説明不要。更地を購入しても、かつて建っていた建物内で事件があったが今は心理的瑕疵の原因となる建物がないので告知しなかった・・などというケースもあるようです。判例では諸条件により土地に対して心理的瑕疵が認められる場合と認められない場合があるようですので、少しでもリスクを避けるのであればこういったサイトもチェックする必要はあるでしょう。
賃貸需要に関しては一定の基準があるものではなく、「この市場であれば」「この賃料であれば」など経営者の判断によるところが大きいと思います。どうしても判断に迷うようであれば、その地域の地場の不動産屋に電話してみるのも有効ですね。
まとめ
その他、農地についてもある程度調べる事もできます。
▶農地転用はワンチャンあるか
これらの調査はとても大事です。
ですが、これですべてを完結するのではなく、あくまで内見前の下調査程度で考えるのが良いでしょう。不動産なんてその場に行ってなんぼですから。
街の雰囲気や空間、近隣住民や清掃されているかなど、実際に物件を見てみないとわからない事はものすごく多いです。数字上は自転車5分の駅近でも実際は物凄い坂道があり事実上自転車不可・・などという事もザラにあります。
24時間（夜間でも）いつでも、しかも無料で情報を集められるのですから、良い世の中になったものです。
しかし、その分ライバルも多くいることも忘れてはいけません。基本的には購入できるかは早いもの勝ちの世界ですが、仮に買えなかったとしても、購入しようと思い至った経緯は知識や経験として着実に蓄積されるので丸損ではない。
そこくらいの気楽さで構えている方が精神的にも安定しますし、良い縁は早さ関係なく恵まれる事も十分あります。
知見を広めつつ、気楽に構えておきましょう。
今回は以上です。
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