こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
不動産が高い理由はシンプルですよね。その土地を活用し、事業として利益を得られる・住居として家を建てられるなど、欲しい人が多い、つまり需要があるから価格も上がるわけです。
都心は当然そうとして、郊外はどうでしょうか。市街化区域は多少郊外になっても車移動ができるので、都心に比べれば少し落ち着きますが、それでもやはり需要は高いのでそれなりの価格はします。住みたいと思う人もいるわけです。
不動産投資家として第一歩を踏み出すのに、こういった郊外の市街化区域から始められる方も多いのではないでしょうか。投資額は低めに抑えられ、それなりに需要のある地域ですね！
SUUMOやアットホームなどポータルを眺めていると、これら地域より更に安価な土地を見かけますよ。建築不可などを除けば、おそらく市街化調整化区域であると思います。
なぜ安価か。原則建築が出来ないためです。購入しても家が建てられないのでは、一般的には使い道ないですよね。一応、再建築が可能な場合もあったりします。
ただ・・市街化調整化区域はそのほとんどが農地です。農地は同じ調整化区域内でも宅地より規制が厳しく原則建築ができません。利用目的がはっきりしている、つまり需要が一定の人にしかないので、安価になるわけです。
ikioも実家が農家でして、こういった土地は将来的に相続する事になると思います。売るという選択肢もありますが、なんだかもったいなく感じますよね？
今回は、どんな活用ができるか考えてみました。
農地はいくつか種類がある
「農地」と言っても全部で5種に区分され、その区分によって活用に制限がかかります。
①農用地区域内農地
②甲種農地
③第1種農地
④第2種農地
⑤第3種農地
このうち、所謂農地転用できるのは④第2種農地と⑤第3種農地です。
転用できますが、条件はあります。それぞれ駅が近い事が前提となりますが、手続きを踏めば転用できる可能性は高いです。
これらの農地は不動産投資の対象となると思います。まぁ、おそらく一般のポータルには載る事はないとは思います。
それ以外の①農用地区域内農地、②甲種農地、③第1種農地は原則転用不可です。
ですが、②甲種農地と③第1種農地に関しては、転用後の用途・目的によっては例外として認められる場合があります。
ただし、不動産投資に向いていない割と大規模な公共性のある施設である必要がありますので、投資対象には少し難しいかと思います。
①農用地区域内農地は市町村が定める農業振興地域整備計画に基づいて定められた所謂青地で、農地以外の利用ができません。
青地のままでは転用はできません。転用する方法というか手順はあります。まずは農業振興地域からの除外を申請する必要があり、除外されれば転用の可能性がでてきます。ですが、その条件が大変厳しく、仮に除外できたとしても、転用申請も別に必要なため、農振地の転用はあまり現実的とは言えません。また、除外申請・転用申請それぞれに費用も承認までの時間もかかります。
一応、神戸市でも時世の流れもあり、農振地の見直しは行っているようです。
※神戸市ホームページが開きます。
とまぁ、農地転用は難しい上に、そもそも農地を購入するのに農業委員会からの許可が必要など価格以外のハードルが高すぎます。
その為、市街化調整区域、中でも農地は価格がとても低いのです。購入できても活用できないなら何の意味もないですからね。純粋に農業を行うのであれば別ですが。
なお、自分でもある程度は調べられます。eMAFF農地ナビで農賑地かも確認できます。詳細な情報は地域の農業委員会に電話で確認しましょう。
農地は農地で
ikioの実家農地も調べてみました。
地図中央の黄色の○が付いてる地点です。
うん。しっかりと農業振興地域内・農業築内（青地）と書かれていますね！ここは先述の通り、農地以外で使用は現実的ではありません。
せっかくなので、どう農地として活用できるかも調べてみました。基本は農地としてしか使えませんので、自分で使わないなら誰に貸すかになります。
・市民農園として周辺住民が利用
・農地集積バンクで第三者が利用
・知り合いの農家への貸し出し
たぶん一番ハードルが低いのが農家への貸し出しです。こういった地域では昔から地区ごとに組合がありますので、この組合員に利用してもらいます。
現役の農家へ貸し出すので、ハードルが低いわけですね。隣地を利用したい、みたいな農家は意外と多いと聞きます。
次にやり易いのが、農地集積バンクへの登録です。公的な機関が似たような農地を預かり、一括して借り手探しを行いますので、農地を持て余しているなら選択肢の一つでしょう。
前二つと違い、市民農園は自身で事業を行うイメージです。いくつか開設方法はありますが、中にはトイレの設置が条件など初期投資が必要な要件もあるので注意です。市街化区域が近いなら収益性も十分検討できると思います。
ikioは自身で耕作はできないので、この中だと知り合い農家への貸し出しが主かなと考えています。まぁまだ両親も健在ですので、今すぐにどうのという話ではありません。
余談ですが、この時期は水田の除草を行います。GWに植えたお米の苗が根付く頃にお米以外の雑草（稗など）を抜いていきます。こればかりは機械化できませんので手作業です。
まとめ
結果的に、不動産投資としては農地にワンチャンは、ほぼないです。
ただし、事業として貸農園を行うなどの場合は逆に安価で仕入れられますし、農業に関わる設備であれば調整化区域内でも建築は可能です。
自身のやりたい事が合致するのであれば、農地の購入も悪い選択肢ではありません。何だかんだ言っても農家のなりてが少ないので、農地は余ってます。これを活用しないともったいないのも事実だからです。
文中でも書きましたが、行政も規制緩和をまったく考えていないというわけではないので、少しでも興味があれば、農地を買う・借りるなどで実際に触れてみてはいかがでしょうか。
所謂のんびりとしたセカンドライフになるかは分かりませんが、農地がある地域は基本的に牧歌的かつ静かで広い環境を求める人には合うかもしれません。
今回は以上です。
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