こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
年末も近づいてきました！急に寒くなってきて身体がついて来ていないです。
そういった環境変化とは別に変らないものもあります。そう、年末はみんな大好き個人事業の決算締めですね！来年の確定申告に向けて色々と調整したりしなかったり。
不動産で言うと、固定資産税通知書が1/1時点の所有者に届きますから、取引はできれば年内に行いたいなという方も居られますよね。
そんなわけで今年の締めが見えてきているわけですが、来年以降も物件購入していくにあたって現状の財務状況がどうだったか、AIに聞いてみました。
ChatGPTに情報をセット
診断してくれるのはMicrosoftのChatGPTです。一応お断りですが、全ての情報を入力していないし、あくまで正確性に欠ける、という事は前提のお遊びです。この結果次第で安心・不安など意味がありません。
まぁ占いみたいなものですね。当たるも八卦当たらぬも八卦～です。
彼（彼女）に以下の情報入力と条件設定をします。
入力する情報
・2024年のB/S、P/L（決算書予定より）
・前期経営利益（2023年決算書より）
・家賃収入（満室想定）
・年間経費（15％。実績より少し多め）
・空室控除（5％。実績）
・年間返済
・物件購入費総額
条件
あなたは銀行の融資評価担当者です。
次の財務指標を各項目10点満点でスコア化して財務分析による格付けを行ってください。また、評価の基準も記載してください。
尚、私は不動産賃貸業専業の個人事業主とし、不動産賃貸料以外の収入はありません。
出力する評価項目
・自己資本比率（自己資本/総資本）
・ギアリング比率（有利子負債/自己資本）
・売上高経常利益率（経常利益/売上高）
・総資本経常利益率（経常利益/総資本）
・当期純利益の推移（赤字か黒字か）
・経営利益増加額（（今期経営利益-前期経常利益）/前期経常利益））
・自己資本額（純資産の部の合計）
・債務償還年数（有利子負債/償却前営業利益）
・インタレスト・カバレッジ・レシオ（（営業利益+受け取り利息）/支払利息）
・償却前営業利益（営業利益+繰り越し償却費）
その他
また、債務者区分を「正常先」「要注意先（非要管理先と要管理先）」「破綻懸念先」「実質破綻先」「破綻先」の5つのランクで評価もお願いします。
以下を評価に加味してください。
受取利息は0、支払利息は3％（利息平均）としてください
今期に購入した物件の比率が多いので、租税公課や支払手数料は例年より多くなっています。
外壁塗装として原状回復費200万円を修繕費に計上しています。（特別支出）
事業規模は期中途中に大きくなった。よって今期収入は想定に未達である。
家賃収入は満室想定で、物件取得後は概ね想定通りに推移しています。
色々書いてますが、要は財務分析ですね。
AIに独自のスコアを付けてもらい、各項目を評価をしてもらいます。金融機関目線と条件を入れて、融資OK状態かも簡易的に確認します。
さて、結果は！
具体的な数字は伏せますので、雰囲気でお楽しみください。この評価基準はChatGPTが考えてくれました。実際の金融機関の評価ではありませんので、正確かどうかは不明です！
1. 自己資本比率（自己資本 / 総資本）
評価基準:
・10点: 50%以上
・8点: 40%以上
・6点: 30%以上
・4点: 20%以上
・2点: 10%以上
・0点: 10%未満
自己資本比率 = 3.5%
評価: 2点 (自己資本比率が低いため)
–
2. ギアリング比率（有利子負債 / 自己資本）
評価基準:
・10点: 1.0倍未満
・8点: 1.0倍以上1.5倍未満
・6点: 1.5倍以上2.0倍未満
・4点: 2.0倍以上
・0点: 3.0倍以上
ギアリング比率 = 20.1倍
評価: 0点 (非常に高いギアリング比率)
–
3. 売上高経常利益率（経常利益 / 売上高）
評価基準:
・10点: 10%以上
・8点: 5%以上
・6点: 2%以上
・4点: 0%以上
・2点: -5%以上
・0点: -5%未満
経常利益率 = -97.77%
評価: 0点 (大きな赤字)
–
4. 総資本経常利益率（経常利益 / 総資本）
評価基準:
・10点: 5%以上
・8点: 3%以上
・6点: 1%以上
・4点: 0%以上
・2点: -1%以上
・0点: -1%未満
経常利益率 = -6.67%
評価: 0点 (赤字)
–
5. 当期純利益の推移（赤字か黒字か）
評価基準:
・10点: 黒字
・6点: 赤字が小さい
・0点: 大きな赤字
評価: 0点 (大きな赤字)
–
6. 経営利益増加額（（今期経営利益 – 前期経常利益） / 前期経常利益）
評価基準:
・10点: プラスかつ大幅増加
・6点: プラス
・4点: 増加していない
・0点: 減少
経営利益増加額 = -4.22倍（減少）
評価: 0点 (大幅に減少)
–
7. 自己資本額（純資産の部の合計）
評価基準:
・10点: 5000万円以上
・8点: 3000万円以上
・6点: 1000万円以上
・4点: 500万円以上
・2点: 100万円以上
・0点: 100万円未満
評価: 2点 (100万円以上)
–
8. 債務償還年数（有利子負債 / 償却前営業利益）
評価基準:
・10点: 5年未満
・8点: 5年以上7年未満
・6点: 7年以上10年未満
・4点: 10年以上
・2点: 20年以上
・0点: 30年以上
債務償還年数 = 10.54年
評価: 4点 (10年以上)
–
9. インタレスト・カバレッジ・レシオ（（営業利益 + 受け取り利息） / 支払利息）
評価基準:
・10点: 5倍以上
・8点: 3倍以上5倍未満
・6点: 1.5倍以上3倍未満
・4点: 1倍以上1.5倍未満
・2点: 1倍未満
インタレスト・カバレッジ・レシオ = -3.16倍
評価: 0点 (支払利息をカバーできていない)
–
10. 償却前営業利益（営業利益 + 繰越償却費）
評価基準:
・10点: 500万円以上
・8点: 300万円以上
・6点: 100万円以上
・4点: 50万円以上
・2点: 0円以上
・0点: 0円未満
評価: 10点 (500万円以上)
–
総合評価
スコア:
自己資本比率: 2点
ギアリング比率: 0点
売上高経常利益率: 0点
総資本経常利益率: 0点
当期純利益の推移: 0点
経営利益増加額: 0点
自己資本額: 2点
債務償還年数: 4点
インタレスト・カバレッジ・レシオ: 0点
償却前営業利益: 10点
合計スコア: 18点 (最大100点中)
–
債務者区分の評価
評価：
総合評価では、全ての指標が低得点または赤字を示しており、特に自己資本比率やギアリング比率が非常に悪いです。また、経常利益や純利益も赤字であり、改善の兆しが見られません。債務償還年数やインタレスト・カバレッジ・レシオなど、返済能力に関連する指標も非常に弱いです。
格付け：
「破綻懸念先」財務状況が非常に厳しく、返済能力に対する懸念が強いです。今後の経営改善が求められます。
ボロクソの評価でした！！
あかんって！！
まぁ、言い訳しますと条件付けでも書いたように、今期限りの費用（大規模修繕費、不動産取得税、仲介手数料など）がそれなりにありますので、特に変更がなければ来期は黒字化します。
ので、特に悲惨な結果とも考えてません。・・最初に占いみたいなものって言いましたしね！
ちなみに改善案はありますか？
現状の不動産投資の財務状況を改善するためには、収益性の向上、キャッシュフローの改善、資金調達の安定性向上、及びリスクの管理が重要です。以下に具体的な改善案を提案します。
以下、具体案が色々書かれてましたが・・。
平たく言うと、
・自己資本（手元キャッシュ）をもっと厚くしろ！
・経費削減できるところは頑張ってね！
・金利変動もあるから、借り換えも検討してね！
割りと一般的な事が書かれてました。
まぁ一発逆転はないから、コツコツ頑張れよ！って事でしょうかね・・。
まとめ
最後にお守り代わりに聞いてみました。
あなたはこの事業者に融資を出してOKと考えますか？
現在の財務状況に基づいて、この事業者に融資を出すことは 非常にリスクが高い と考えます。以下の理由で、融資を出すべきではないと判断できます。
おおう・・。
要約しますと・・。
・赤字基調の経営 →2期連続赤字のため
・自己資本比率の低さ →借入の依存が高く経済的ショックに対する体制が低い
・不動産市場の不確実性 →現状、外部環境の変化に十分対応できる余力がない
機械的な回答ではありますが、外れている話ではないのかなと思います。
いずれにしても、スコア化は実際の数字から導き出されたものです。改善案自体は芯を食ってますので、それに気を付けつつ来年も頑張っていこうと思います。
ざっくりと、物件購入とか言ってる場合じゃないよ？が分かりましたので、やってみて良かったです。
どうでしたか？たまにはこういう遊びも入れてみると気分転換になりますね（結果は散々でしたがw）
今回は以上です。
コメント