こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
不動産投資は、資産形成や将来の収入源として魅力的な選択肢です。
その一方、初心者が抱きがちな誤解や思い込みが、失敗の原因となる・・という話も良く耳にします。
失敗話で良く聞くのはワンルームマンション投資ですよね。
様々な失敗原因を聞きますが、これもやはり「誤解や思い込みによる知識不足」が本質ではないでしょうか。
そこで今回は、不動産投資を始めたいと思ったとき、ワクワクと同時に「よく聞く言葉」をまとめました。
「初心者が思わず信じてしまう7つの誤解」と、その対処法について、サクッと記事にしました！
7つの誤解
よくアパート新築の営業などで見かけるセールストーク、ノウハウ本などで見かけるキャッチコピーなど、良く目にするものを集めました。
7つ集めても龍も出てこなければ、誰の願いも叶わない、負の種たち・・。
①不動産は10年で価格が倍になる
「不動産は長期的に価値が上がる」という話を耳にすることがありますが、これは必ずしも正しいとは限りません。
確かにここ10年の都市部のマンション価格は20～40％上昇しています。しかし、それだけで今後も上昇していくかは断定できません。
過去のデータを参考にすることは重要ですが、未来の価格を保証するものではないからです。それこそ、過去のデータを見ると90年代のバブル崩壊では地価30～40％も下がりましたよね。
→回避策
候補地の人口動向や開発計画をチェック。役所資料やGoogle Mapで変化の兆しを見つけ、未来に値上がりする地域かを判断しましょう！
②賃貸経営なら簡単に不労所得
「家賃が入るだけでOK」というイメージ、ありますよね。でも実際には空室リスクや修繕費用、管理の手間など、運用を始めるとさまざまな課題が出てきて不労所得ではないことを実感できると思います。経験しないと、これらのリスクを過小評価しがちかな～と。
→回避策
物件購入前に空室率、近隣物件状況、修繕履歴を調べ、想定家賃から逆算した収支シュミレーションを作るとギャップが減ります。身の回りに大家がいればメンターとして話を聞いてみるのが良いかと思います。
③サブリース契約を結べば空室も家賃保証で安心
サブリース契約は、空室時でも一定の家賃収入が保証される仕組みですが、契約内容によっては保証家賃が相場より低かったり、更新時に減額される可能性があります。サブリース料は総賃料の10～20％もかかるとされています。
サブリース付きの物件購入時には少し注意が必要で、場合によってはサブリース解約で全入居者をサブリース会社に引き抜かれることもあります。
→回避策
基本的にはよっぽど立地が悪い場合を除きサブリースは必要ありません。
サブリース付き物件を購入するならば慎重に検討し、利益が見込めるなら無理に解約しない方針でも良い場合もあります。
④利回りが高ければ絶対儲かる物件
高利回りの物件は魅力的に見えますが、空室リスクや修繕費用、管理の手間など、隠れたコストが高い場合があります。利回り高い＝リスクが高いです。利回りだけで判断するのは危険です。
→回避策
将来的な修繕費用、管理費用などを考慮し、総合的な収益性を評価しましょう。また、調整区域内やよっぽどな郊外など立地が悪い物件は購入見送りがベターです。
⑤銀行が融資してくれたから、その物件は大丈夫
銀行が融資を行うからといって、その物件が必ずしも良い投資対象であるとは限りません。銀行は融資審査の際、物件の担保価値や借入者の返済能力などを重視しますが、投資家としての収益性やリスクを十分に評価しているわけではありません。
特にアパートローンはサラリーマン給与収入による返済能力の評価であり、物件評価ではないことも多いので注意です。
→回避策
銀行の融資審査結果だけでなく、自分自身で評価する必要があります。
最初の物件は近所で、という金言はまさにその通りで、慣れるまでは土地勘のあるエリアでないと自身で評価が難しいかと思います。
⑥入居者選びは適当でも大丈夫
「早く埋めたいから」と適当に契約してしまうことは大きな落とし穴です。信用調査を怠ると、家賃滞納・設備破壊・退去トラブルなどを招くリスクが大幅に増えます。
→回避策
信用情報、職歴、家族構成の把握は基本です。
また、ペット・騒音・違法行為など細かく禁止事項を明記し、違反時のペナルティも明確にした強い賃貸借契約書も有効です。
⑦購入すればすぐにキャッシュフローが得られる
高い家賃収入をそのまま収益と勘違いしがちですが、定期的な修繕費や空室、管理会社への手数料などで手元に残る金額は意外に少ないです。
リスクを取って高利回りでも50％残ればいい方、新築ではよく精査すると赤字の可能性もあります。
→回避策
CFシミュレーションは最初のスクリーニングとして使うのはOKですが、その数字だけで判断しないこと 。
税金・修繕・管理手数料・空室率など、項目ごとに現実的数字で精査することが大事です。
まとめ
・不動産は10年で価格が倍になる →過去の好況局面だけの幻想
・賃貸経営＝不労所得 →実際は手間も労力も伴う
・サブリースがあれば安心 →契約内容で収入激変の可能性あり
・高利回り＝儲かる →表面上の数字だけでは判断できない
・銀行融資＝安全物件 →審査基準は収益性に直結しない
・入居者選びは適当でもOK →調査の甘さはトラブルに直結
・購入＝即キャッシュフロー →手元に残るお金は薄い
これらは、初心者がつい信じてしまいやすい思い込みですが、しっかり知識を修める事で回避できるものでもあります！
大切なのは「学びながら実践していく力」です。疑問を持ち、調べ、確認し、改善する。それが成功への近道かな、とikio自身の経験からそう思います。
今回は以上です。
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