こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
「平日は朝から晩まで仕事。休みの日は家族サービス。内見に行く時間もなければ、物件探しすらままならない・・」
これは、ikioが不動産投資を始めたばかりの頃、毎日のように感じていたことです。
特に最初の物件購入までは、ある種の強迫観念のような・・焦る気持ちありますよね。
とにかく、不動産投資って調べる事が多い！
・物件を探す
・その土地のマーケティングをする
・融資のことを調べる
・税金の勉強をする
「やろう」とは思うけど、まとまった時間が取れないな・・と、いつの間にか月日だけが過ぎていく。
でも、結論から言うと「時間はある」。
いや、正しくは「時間は作るもの」とふと気づきました。
今回は、実際にikioがやって効果があった「時間術5つ」を紹介します。
サラリーマン大家の最大の難関は「時間」だった
副業禁止の会社も多い中、バレずにコツコツ不動産をやるには「限られた時間で最大限の行動」を取るしかありません。
例えばこんな悩み、心当たりありませんか？
・夜に勉強しようと思ったけど、疲れてYouTubeでダラダラ
・物件情報を探し始めたら、気づいたら2時間経っていた
・内見したいけど、そもそも行ける日がない
あるある、ではないですか？
ikioは未だにこういう日もありますw
以前読んだ書籍や、経験者の話を通じて、気づいたことがあります。
これって、「時間がない」んじゃなくて、「使い方が決まっていない」だけなんだ、と。
それからは「時間は目的に合わせて設計するもの」と、行動を変えていきました。
よく資産運用の話で出てくる、「貯金は残すものではなく、最初に分けておくもの」に通じますよね。
要は、最初から目的に合わせて計画を立てておいたら良い。ということです。
【初級編】今すぐできる5つの時間管理術
では、実際にどんな工夫をしたのか？
ここからは、実践してきた方法を5つご紹介します。
①通勤時間は「耳学習」でインプット
だいだいの人は、片道30分〜1時間の通勤ではないですか？
「無駄な時間だな～」と思っていたこの時間が最高の学びタイムに変わります。
使っているのはYouTube（音声だけ流す）、Audible。
イヤホンで聞ければプラットフォームは何でも良いかと思います。
特にYouTubeはジャンルが広くて良いです。
・セミナーやるような不動産投資家や実践的大家
・会計士や税理士による税金・節税
・不動産業界ニュース
・対象エリアに特化した仲介業者の市況情報など
スマホ（とイヤホン）があれば始められます。隙間時間の使い方の王道ですよね。
あと無料がいい！書籍の購入もいいですが、量を入れようとするとお金かかりますからね・・。
②物件検索は“定型化”で10分以内
SUUMOやアットホームで、毎日なんとなく物件を探しているという方。
これ、めちゃくちゃ時間を無駄にしてます。
まずは、ある程度条件をまとめまして、
・検索条件を保存して、アラート通知をON
・チェックする時間を朝の10分間に固定する
これで、「考えながら探す時間」をなくすようにします。
自分の投資基準（築年数・利回り・立地）を決める事で、見る物件もブレません。
SUUMOやアップホームなどインターネットで検索できる物件は、「ニフティ不動産※」というアプリでまとめて検索できます。
このアプリ一つで多様なサイト・アプリにアクセスしなくていいので、かなりの時短になるでしょう。
※PC版・アプリ版があり、アプリは一部地域で情報更新にラグがあるという口コミもある。
③毎週ルーティンで「不動産タスク」を組み込む
「物件情報を見て、気になる物件があったら資料請求して、週末に現地調査して・・」これを気が向いたときにやると、マジで何も進みません。
なので、やることを曜日ごとのルーティン化してしまうと良いです。
・日曜日：新着物件ピックアップや週明けの予定確認
→手帳やスケジュールアプリが便利。誰といつどこで何を見たか、など記録があれば振り返りも楽です。経費のメモにも！
・月曜日：ピックアップした物件の資料請求
→LINEで自分グループにメモしまくり、後でまとめて請求すると◎
・水曜日：資料の精査や、エリアのマーケティング
※水曜はほとんどの不動産屋が休みなので注意
・土曜日：現地調査
→そのエリアで気になる物件を3件ほど決めておく。Googleマップで効率よく回れるルート考える、周辺の施設ピックアップなど、まとめて行うとより時短になります。
もうね、仕事とまったく同じです。
会社員なら日々の予定に組み込んでしまうのが、最強の時間管理術です。
④業者とのやりとりはテンプレで爆速
物件資料の請求、業者への質問、融資の相談など、時間を食うのが人とのやり取りです。
これらのよくある文面はテンプレ化して、メモ帳アプリに登録しておき、コピペで対応します。
例えば、
初めまして、〇〇市で不動産投資をしている〇〇と申します。
以下の点についてご教示いただけますか？
・賃料と管理費
・現況（空室/入居中）
・過去の修繕履歴
・管理会社の有無
・レントロールの有無
また、「電話はお昼の12〜13時だけ対応可能です」と伝えておくと、時間が読めない突然の電話を防げます。
⑤毎日アウトプットを決めて積み上げる
だらだらと時間を浪費しないために、やる事（アウトプット）を決めておきます。これは、地味だけど効果が大きかった習慣です。
「今日は物件を1件チェックするだけでOK」
「今日は税金の用語を1つだけ調べる」
「今日は10分だけマイソクを読む」
とにかく、小さくてもいいから何かを完了させること。
そして、これを手帳でもメモ帳アプリなどで記録しておくと、「積み上げ感」が出て、めちゃくちゃモチベが上がります。
「1日で成果は出ないけど、100日あれば誰でも変わる」そんな実感が湧いてきます。
やることを決めることで、継続と成果が生まれる
この時間術を取り入れてから、正直な話、行動の質とスピードがまったく変わりました。
一年で3件ほど物件購入に繋がりましたし、問い合わせだけだと、もう数は覚えていません。毎日いろんなマイソクを見ていた気がします。
・無駄にダラダラ調べなくなった
・やることが決まってるから迷わない
・「とりあえず進めてみる」が習慣になった
ダイエットや勉強と同じかな？
1ヶ月頑張れれば、3ヶ月続けられます。3ヶ月続けられれば1年続けられます。1年続ければ、やらない日が気持ち悪くなっているはずです。
何よりも、「生活の一部になった」ことで、勉強や実践がストレスにならなくなりました。
【中級編】経験を積んだら壁がくる。時間術のその先へ
時間術を習慣化して、行動が回るようになってくると、多くの人がある新たな壁にぶつかります。
それは、【判断に時間がかかるようになる】こと。
・条件に当てはまる物件は増えたけど、買う・買わないの決断に悩む
・業者や融資先とのやり取りが増え、タスクが増大
・運営中の物件に時間が割かれ、新規仕込みの時間が圧迫される
これ、俗に言う「中だるみ期」みたいなものです。
実は、ここからが投資家として戦略的に時間配分を考える段階なんですよね。
⑥「買う・買わない」の判断基準をルール化する
経験を積んでいくと「まあまあ良い物件」がどんどん目につくようになります。ですが、それに1件ずつ迷っていては脳みそと時間が奪われるだけ。
そこで、条件の明文化です。これは仲介業者にそのまま伝えてもOK。
・価格：2000万円超えるものは基本スルー
・利回り：想定表面で8.5%以下は資料請求しない
・距離：自宅から車で1.5時間超は管理しにくいので除外
こうやって「即スルーできる条件」を作ることで、判断スピードが格段に上がります。
⑦管理・入居対応を外注前提で考える
物件を持つと、管理・入居者対応・清掃・書類整理など、ジワジワと時間が取られる業務が出てきます。
最初はきついかもですが、ここは「時間を金で買う」視点が重要。
・管理会社にまるっと委託
・清掃も業者に定期依頼（COSOJIなどで簡単マッチング）
・入居者対応はLINE@やフォームに集約
特にサブリースにしろという話ではないですが、自主管理にこだわりすぎると、本業や仕込みが止まります。時間をお金で買いましょう。
⑧情報の“仕入れ方”を変える（SNS→人脈・紹介へ）
初級〜中級までは、YouTube・X・書籍などで学ぶことが多いですが、それ以降は情報の質が差を生む段階です。
業者へ問い合わせや、実際に取引があれば人脈が出来てくるようになります。
・業者との信頼関係で「未公開物件※」を紹介してもらう
・他の投資家と情報交換して「融資情勢」や「修繕トラブル事例」をリアルに仕入れる
※以前の記事のように少し注意も必要。
▶ちょい待ち。水面下物件？
不動産ポータルにある情報が悪いわけではないですが、表に出ない情報は単純にライバルが少ないです。
この段階までくると、能動的に動かなくても、情報の方から飛び込んできます。あとは来た情報の精査を行うだけなので、相当な時短が実現しているでよう。
まとめ
会社員に限らずですが、社会人にとって、「時間がない」はある意味、みんな同じスタートラインです。
初級編では「どうやって時間を作るか？」が課題だったのが、中級編では「何に時間を使うか？」が課題になるという話を取り上げました。
今回紹介した時間術の中から、1つでも「これならできそう」と思えるものがあれば、ぜひ今日から試してみてください。
今回は触れなかったですが、続けていれば何でも精度や速度は上がっていきます。やがて時間に追われるのではなく、時間を選ぶ側になっていけるはずです。
今回は以上です。
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