こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
「平日は朝から晩まで仕事。休みの日は家族サービス。内見に行く時間もなければ、物件探しすらままならない・・」
これは、ikioが不動産投資を始めたばかりの頃に毎日のように感じていたことです。
特に最初の物件購入までは、ある種の強迫観念のような・・焦る気持ちありますよね。
とにかく、不動産投資って調べる事が多い！
・物件を探す
・その土地のマーケティングをする
・融資のことを調べる
・税金の勉強をする
「やろう」とは思うけど、まとまった時間が取れないな・・と、いつの間にか月日だけが過ぎていく。
結論から言うと時間はあります。
いや、正しくは「時間は作るもの」とふと気づきました。
今回は、実際にikioがやって効果があったタイムマネジメント術をまとめました。
サラリーマン大家の最大の難関は「時間」だった
副業禁止の会社も多い中、バレずにコツコツ不動産をやるには「限られた時間で最大限の行動」を取るしかありません。
例えばこんな悩み、心当たりありませんか？
・夜に勉強しようと思ったけど、疲れてYouTubeでダラダラ
・物件情報を探し始めたら、気づいたら2時間経っていた
・内見したいけど、そもそも行ける日がない
不動産あるある、ではないですか？
ikioは今でもこういう日がありますよw
こういった悩みについて経験者の話を通じて、気づいたことがあります。
「時間がない」んじゃなくて、「使い方が決まっていない」だけなんだ、と。
それからは「時間は目的に合わせて設計するもの」と、行動を変えていきました。
資産運用の話で出てくる、「貯金は残すものではなく、最初に分けておくもの」に通じるものがあります。
要は、最初から目的に合わせて計画を立てる・事前準備しておいたら良い。ということです。
【初級編】今すぐできるタイムマネジメント術
では、実際にどんな工夫をしたのか？
ここからは、実践してきた方法をご紹介します。
①通勤時間は「耳学習」でインプット
だいだいのサラリーマンの通勤時間は、片道30分〜1時間ではないですか？
「無駄な時間だな～」と思っていたこの時間が最高の学びタイムに変わります。
使っているのはYouTube（音声だけ流す）、Audible。
イヤホンで聞ければプラットフォームは何でも良いかと思います。
特にYouTubeはジャンルが広くて良いです。
・セミナーやるような不動産投資家や実践的大家
・会計士や税理士による税金・節税
・不動産業界ニュース
・対象エリアに特化した仲介業者の市況情報など
スマホ（とイヤホン）があれば始められます。隙間時間の使い方の王道ですよね。
あと無料で行えるのがいい！書籍の購入もいいですが、量を入れようとするとお金かかりますからね・・。
②物件検索は「定型化」で10分以内
SUUMOやアットホームで、毎日なんとなく物件を探しているという方。
少しもったいない時間の使い方をしているかもしれません。
まずは、ある程度条件をまとめまして、
・検索条件を保存して、アラート通知をON
・チェックする時間を朝の「10分間」に限定する
これで、「考えながら探す時間」をなくすようにします。
自分の投資基準（築年数・利回り・立地）を決める事で、見る物件のブレがなくなります。
SUUMOやアップホームなどインターネットで検索できる物件は、「ニフティ不動産（※）」というアプリでまとめて検索できます。
このアプリ一つで多様なサイト・アプリにアクセスしなくていいので、かなりの時短になるでしょう。
※PC版・アプリ版があり、アプリは一部地域で情報更新にラグがあるという口コミもある。
③毎週ルーティンで「不動産タスク」を組み込む
「物件情報を見て、気になる物件があったら資料請求して、週末に現地調査して・・」これを気が向いたときにやると、マジで何も進みません。
なので、やることを曜日ごとのルーティン化してしまうのも一つの方法。
・日曜日：新着物件ピックアップや週明けの予定確認
→手帳やスケジュールアプリが便利。誰といつどこで何を見たか、など記録があれば振り返りも楽です。経費精算のメモにも！
・月曜日：ピックアップした物件の資料請求
→LINEで自分ひとりグループをつくり、メモしまくります。後でまとめて請求すると時短。
・水曜日：資料の精査や、エリアのマーケティング
※水曜はほとんどの不動産屋が休みなので注意
・土曜日：現地調査
→そのエリアで気になる物件を3件ほど決めておく。Googleマップで効率よく回れるルート考える、周辺の施設ピックアップなど、まとめて行うとより時短。
もうね、仕事とまったく同じです。
日々の予定として組み込んでしまうのが、最強のタイムマネジメント術です。
④業者とのやりとりはテンプレで爆速
物件資料の請求、業者への質問、融資の相談など、時間を食うのが人とのやり取り。
これらのよくある文面はテンプレ化して、メモ帳アプリに登録しておき、コピペで対応できます。
例えば、
初めまして、〇〇と申します。
以下の点についてご教示いただけますか？
・賃料と管理費
・公課証明書（固定資産税がいくらか）
・過去の修繕履歴
・レントロールの有無
また、内見希望しておりまして、
・▲▲（▲曜日）
・▲▲（▲曜日）
・▲▲（▲曜日）
いずれかでご都合いかがでしょうか。
ご確認のほど、よろしくお願いします。
また、「電話はお昼の12〜13時だけ対応可能です」と伝えておくと、時間が読めない突然の電話を防げます。
⑤毎日アウトプットを決めて積み上げる
だらだらと時間を浪費しないために、やる事（アウトプット）を決めておきます。これは、地味ですが大事な習慣です。
「今日は物件を1件チェックするだけでOK」
「今日は税金の用語を1つだけ調べる」
「今日は10分だけマイソクを読む」
とにかく、小さくてもいいから何かを完了させること。
これを毎日記録しておくと、積み上げ感が出て、モチベ維持に繋がります。
「1日で成果は出ないけど、100日あれば誰でも変わる」そんな実感になるかも。
やることを決めることで、継続と成果が生まれる
このタイムマネジメント術を取り入れてから、行動の質とスピードがまったく変わりました。
実際に、一年で1～3件ほど物件購入に繋がりましたし、問い合わせだけでも仲介業者との無駄なやり取りが減りました（会話のキャッチボールが少なくて済んだ）。
・無駄にダラダラ調べなくなった
・やることが決まってるから迷わない
・「とりあえず進めてみる」が習慣になった
ダイエットや勉強と同じかな？
1ヶ月頑張れれば、3ヶ月続けられます。3ヶ月続けられれば1年続けられます。1年続ければ、やらない日が気持ち悪くなっているはずです。
何よりも、「生活の一部になった」ことで、不動産にかける時間がストレスにならなくなりました。
【中級編】経験を積んだら壁がくる
【初級編】タイムマネジメント術を習慣化して、物件をたくさん見るようになってくると、ある新たな壁にぶつかります。
それは、判断に時間がかかるようになること。
・条件に当てはまる物件は増えたけど、買う・買わないの決断に悩む
・業者や融資先とのやり取りが増え、タスクが増大
・運営中の物件に時間が割かれ、新規仕込みの時間が圧迫される
時短したらやることが増えるなんて罠ですよねw
ここからは投資家として戦略的に時間配分を考える段階です。
⑥「買う・買わない」の判断基準をルール化する
経験を積んでいくと「まあまあ良い物件」がどんどん目につくようになります。ですが、それに1件ずつ迷っていては脳みそと時間が奪われるだけ。
そこで、条件の明文化です。これは仲介業者にそのまま伝えてもOK。
・価格：〇〇万円超えるものは基本スルー
・利回り：想定表面で〇%以下は資料請求しない
・距離：自宅から車で1時間以上の遠隔地は除外
こうやって「即スルーできる条件」をつくることで、機械的に取捨選択できます。
⑦管理・入居対応を外注前提で考える
物件を持つと、管理・入居者対応・清掃・書類整理など、ジワジワと時間が取られる業務が出てきます。
最初は金銭的きついかもですが、「時間を金で買う」視点が重要。
・管理会社にまるっと委託
・清掃も業者に定期依頼（COSOJIなどでマッチング）
・入居者対応はLINE@やフォームに集約
自主管理にこだわりすぎると、本業や新規仕込みが止まります。時間をお金で買うのも選択肢。
⑧情報の“仕入れ方”を変える（SNS→人脈・紹介へ）
先述の通り最初は、YouTube・X・書籍などで学ぶことが多いですが、それ以降は情報の質が差を生む段階です。
実際に業者と内見したり、取引があれば、それが人脈になります。
・業者との信頼関係で「未公開物件（※）」を紹介してもらう
・他の投資家と情報交換して「融資情勢」や「修繕トラブル事例」を仕入れる
※以前の記事のように少し注意も必要。
▶ちょい待ち。水面下物件？
不動産ポータルにある情報が悪いわけではないですが、表に出ない情報は単純にライバルが少ないです。
人脈ができると、能動的に動かなくても、情報の方から飛び込んできます。あとは来た情報の精査を行うだけなので、相当な時短が実現できますよ。
まとめ
社会人にとって、「時間がない」は、みんな同じ悩みであり、ある意味スタートラインです。
初級編では「どうやって時間を作るか？」が課題だったのが、中級編では「何に時間を使うか？」が課題になるという話でした。
何事も続けていれば精度や速度は必ず上がっていきます。継続こそ力。
今回紹介したタイムマネジメント術の中から、1つでも「これならできそう」と思えるものがあれば、ぜひ試して・続けてみてください。
今回は以上です。
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