こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
物件探してますか？買ってますか？
ikioは最近ずっと内見ばかりで、なかなか買付まで進められていませんが、それでもポータルサイトは毎日覗いています。
「区分マンション」を検索したことがある方も多いと思いますが、「安い順」に並べると100〜200万円くらいの部屋がやたら出てきますよね。
しかも専有面積50㎡超のファミリータイプ。でも築年数が40〜50年を超えていたり、郊外の物件だったり・・。
これらの正体は公団住宅、今風に言えばUR賃貸住宅です。
あまりに安く売られているので「これ儲からないんじゃ？」と思いがちですが・・。
個人的にはそんな事ないと思います！
確かにマイナス面もありますが、やり方次第で十分利益を出せますし、公団ならではのメリットも多いです。
今回はそのあたりをまとめて紹介していきます。
公団のメリット・デメリット
まず、公団という物件そのもののメリットとデメリットを整理してみました。
■メリット
・価格が安い
100万円から購入できます。諸費用を入れても130〜140万円くらいでしょうか。
・周辺環境が良い
国や県が主導で開発されたエリアに建てられているので敷地も広く、医療機関や学校が近いことが多いです。これより新しい区分マンションに比べると土地の割当もゆとりがあります。
・計画的に修繕がされ、築年数の割りに綺麗
外観はとても大事ですが、公団は共有部分が管理組合によって定期的に修繕・清掃されています。そのため購入後の修繕は「専有部分だけ＝内装に集中してお金をかけられる」のも大きなポイント。
・指値がしやすい
売却理由が「相続」や「近場へ引っ越すための退去」が多く、投資家相手ではないので比較的指値が通りやすいです（もちろん限度はあります）。
・長期入居が見込める
ファミリー向けの広さなので、単身向けより入居期間が長くなる傾向があります。
・とにかく頑丈
特に神戸市内の団地は阪神淡路大震災を経験してもなお、人が住める強度を保っているほどです。
続いてデメリットです。
■デメリット
・管理費、修繕積立費が高い
築古物件の宿命です。
どの物件でも躯体修繕にはお金がかかるので、その部分を「外注化している」と考えれば納得もできますが、とはいえ毎月のCFを圧迫するのは事実。
（後述しますが、ここは賃料アップでカバーしましょう。）
・高い階層の物件は流動性が低い
5階建てでもエレベーターがないため、4階・5階は特に人気がありません。
公団の一番のマイナス点かもしれません。
ただし物件次第では眺望が良く、そこまで客付け・売却に苦労しないこともあります。
・リフォーム費用が安くない
物件は安く買えますが、設備が古い事が多く、水回り刷新や和室の洋室化など工事箇所が増えます。
専有面積も広めなので原状回復だけでもそこそこかかります。
・立地によっては癖がある
山を切り開いた郊外に建つ公団も多く、交通の便や生活環境は現地確認が必須です。
ターゲット層を明確にして客付け戦略を考える必要があります。
公団を収益物件としてみると
なんだかんだといってもオーナー側の一番の魅力は安価で購入できる事でしょう！固定資産税評価額以下で買えるケースも普通にあります。
ただし築古区分なので、融資はほぼ難しく、基本は現金購入になります。
古さゆえに人気がない一方で、レトロ風リフォームを施せば他の物件との差別化がしやすいのも特徴です。（コンクリ打ちっぱなしとか男の憧れですw）
無難に綺麗にするだけでも、同じ団地内で十分に差別化できます。
ターゲットを絞るのはマイナス面もありますが、そのぶん刺さる人には刺さりやすく、賃料アップにもつながります。
とはいえ、最新設備の整った築浅マンションと比べると賃料は高く設定できません。
安く買えても、かけられる費用と見込める賃料のバランスはしっかり計算し、回収できる物件だけを選ぶべきです。
■建て替えキャピタルは本当にあるのか？
「公団は建て替えで儲かる」という話をよく聞きますが、正直これは半分夢物語です。
公団は計画的に修繕され、修繕積立金が多く貯まっているケースもあります。さらに、容積率の制限緩和で、新たに5階以上の住戸を販売し建て替え費用に充てることもあります。
しかし、建て替え費用は一戸あたり1000〜2000万円と言われています。都心の人気の場所でもない限り、持ち出しゼロにはなりません。
ikioの区分1号は、200戸で2億円積み立てられていました。つまり一戸あたり100万円積み立てられている計算ですね。
大規模修繕なら問題ありませんが、建て替えとなれば一戸あたり900万円近い持ち出しです。
年配の方も多く住まれているので、今から建て替えの為に多額のお金を払いたくないという気持ちもわかります。
なので、区分所有者の4/5の同意を得る事はなかなか難しそうです。
「建て替えで儲ける！」という話は、基本的にあまり期待しない方が良いです。
まとめ
個人的には自己資金の低い初期段階にこそオススメする投資法だと思います。
例えば同じ100万円でボロ戸建を買う場合、躯体補修や庭の整備など外側にもお金がかかります。
一方、公団（区分）は内装に集中できるので、時間的にも体力的にもかなり楽に感じます。
もちろん区分なので資産価値はそれほど高くありませんが、ファミリー向けの間取りなので、実需向けに売却するという出口も設定しやすくもあります。
2020年代・・団地が建てられてから約50年は経つので、住民の入れ替わりは起きています。若い世帯の方も意外と住まれてますよ。
投資として成立させるポイントは2点です。
①管理費・修繕積立金
これが高いのに家賃が安いと、現金購入でもCFが全く出ないことがあります。
中には修繕積立金が設定されていない物件もあるので要注意。目安としては、管理費＋修繕積立金の4〜5倍の賃料が取れないと厳しいです。
②客付けのしやすさ
安い物件には必ず理由があります。
駅遠はまだしも、山の上で冬は凍る、買い物が不便・・など、住んでみないと分からないマイナスもあります。
ただし人が住んでいる以上、客付けできないはずはないので、リフォームでの魅力UP、入居キャンペーンなどの工夫で十分戦えます。
購入価格が抑えられる分、リフォームしても総額は都市部区分や郊外戸建より圧倒的に安いです。
そのうえファミリー向けなので賃料もそこそこに設定でき、表面利回り15〜20％は普通に狙えます。
まずは小さく始めたい方には、ちょうど良い投資法だと思います。
今回は以上です。
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