こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
物件探していますか？買っていますか？ikioは最近内見ばかりで、なかなか買付まで進めてないですが、ポータルサイトは毎日覗いてます。
それらのポータルサイトで「区分マンション」を検索した事がある方も多いと思いますが、「安い順」に並べると100～200万円くらいの部屋がやたら出てきますよね。しかも専有面積が50㎡↑のファミリータイプです。しかし築年数が40～50年を超えてたり、郊外にある物件ではないですか…。
これらの正体は公団住宅です。今風に言えばUR賃貸住宅と言います。
やたら売られているから儲からないのか？
個人的にはそんな事ないと思います！確かにマイナス面もありますが、やり方次第で十分利益を得られる事ができるし、公団ならではのメリットも数多くあります。
今回はそれらを紹介していきます。
公団のメリット・デメリット
公団に投資するあたり、まずは物件そのもののメリットとデメリットをまとめました。
メリット
- 価格が安い
先ほども書いたように100万円から購入できます。諸費用入れても130、140万円くらいでしょうか。 - 周辺環境が良い
国が主導で開拓した場所に建っているので敷地も広いし、医療や学校が近い事が多いです。新しい区分マンションに比べ、土地の割当も多いです。 - 計画的に修繕がされ、築年数の割りに綺麗
外観はとても大事です。まずはそこが公団の場合心配ないです。というのも共有部は管理組合が定期的に直して清掃してくれています。なので購入後の修繕が専有部分だけ＝専有部分にお金を掛けられるのも大きいです。 - 指値がしやすい
売りに出ている物件は相続、または近場に引っ越すので退去に伴い手放す。という理由が多いです。投資家や業者相手でないので、指値がしやすいです。もちろん限度はありますが。 - 長期入居が見込める
ファミリー向けの広さなので、単身者用に比べると入居期間が長く見込めます。
あと、ものすごく頑丈です。
神戸市内の団地は、阪神淡路大震災を経験して尚、人が住むのに十分な強度を誇っています。
続いてデメリットです。
デメリット
- 管理費、修繕積立費が高い
これは築古物件の宿命ですね、特に修繕積立費が高めです。考え方次第ですが、どの物件を購入しても躯体の修繕にお金はかかります。その分を計画含めて外注化していると考えれば、修繕積立金は必要経費と納得できる部分もあります。しかし、いざという時のための備えで毎月のCF下げている事も事実ですので、納得できない方も居られるかと思います。後述しますが、そこは賃料アップをする事で対策していきましょう。 - 高い階層の物件は流動性が低い
5階建でもエレベータがないです。なので、4階・5階の物件は殊更に人気がないです。公団物件の一番のマイナス点ではないでしょうか。とはいえ、場所によっては展望が良い場合もありますので、物件次第ではそこまで売却や客付けに苦労はないかもしれません。 - リフォーム費は安くない
物件が安く買える反面、設備は古い事も多く、水回りの刷新や和室の洋室化などしなければいけない箇所は増えます。また、専有面積も広めなので原状回復だけでもそれなりに掛かります。
それと公団の場所によっては山を切り開いた郊外に建てているところもあります。
これらは特に交通機関や周辺の環境をしっかり現地確認し、どういったターゲット層に向けて客付けするのかまで考える必要があります。
公団を収益物件としてみると
なんだかんだといってもオーナー側の一番の魅力は安価で購入できる事でしょう！
固定資産税評価額以下で購入する事も全然できます。とはいえ築古物件ですので、融資は難しいです。基本的には現金購入になります。
また、古臭さが人気がない理由ですが、逆を返せば古さを活かしたレトロ風リフォームによる他物件との差別化もつけやすいのも特徴です。無難に今風の綺麗なリフォームだけでも同じ物件内での差別化はできます。ターゲットを絞る事はマイナスでもありますが、刺さる人には刺さりますし賃料アップに繋がりやすいです。
ただ、やはり最新設備が整った築浅マンションと比べれば賃料は高く設定できないです。
安く買えて安く修繕しても、高い賃料は見込めないので、かけられる費用と見込める収入は要計算で、しっかり回収見込みがあれば購入。という判断される方が良いです。
よく「公団が儲かる」とセットで聞くのが、建て替えによるキャピタルです。
メリットでも書いたように計画的に躯体の修繕がなされているので、外観も共有部も結構きれいです。また、古くからある物件なので修繕積立金が結構貯まっているケースも多いです。また、容積率の制限緩和で5階以上の新住居を新たに売却することで、建て替え資金が賄われる事もあります。しかし、建て替えは一戸あたり1000万～2000万かかると言われています。よっぽど都心で人気のある場所でない限り、持ち出しがゼロになることはおそらくありません。
ikioの区分1号は敷地内200戸で2億円積み立てられてましたので、一戸あたり100万円積み立てられている計算ですね。大規模修繕は問題ないと思いますが、建て替えになると一戸あたり1000万かかるとして、一戸あたり900万の持ち出しです。区分所有者の4/5の同意を得る事はなかなか難しそうです。
建て替えによる儲け！って話は、基本的には夢物語ではないでしょうか。
まとめ
個人的には自己資金の低い初期段階にこそオススメする投資法だと思います。例えば同じ100万円でボロボロの戸建を買ったとしても躯体や周囲の環境（庭の整備など）にお金を使うのであれば、内装のみに注力できるので、時間的にも体力的にも楽に思えるからです。
一方、区分なので資産の価値はそこまで高くないです。が、ファミリー向けの間取りなので、実需向けに売却するという出口も設定しやすくもあります。
投資として成立させるポイントは2点です。
一つ目は管理費・修繕積立金でしょう。
これらが高い割に家賃が見込めないと現金購入してもまったくCFが出ないなんて事もあり得ますし、中には修繕積立金が設定されていない物件も紛れてますので要注意です。目安としては管理費・修繕積立金を足した総額の4～5倍の賃料設定できないと厳しいですね。
二つ目は客付けのしやすさ。
安い価格で売りにでているのは理由があります。駅から遠いのはそこまでではないですが、山の上で冬季は路面が凍る、など生活してみないと分からないマイナス面も隠れています。
人が住んでいる場所なので客付けできない事はないはず。リフォームによるグレードアップなど物件そのものの魅力を上げる施策や入居キャンペーンの実施など何かしらは必要です。
とはいえ、購入価格が抑えられる分、リフォームしたとしても都市部の区分や郊外の戸建を買うより総額は圧倒的に安いです。
その上、ファミリー向けの物件なので、賃料もそこそこの設定ができますので、表面利回りでは15～20％ほどは余裕で確保できます。
まずは小さく始めるにはちょうど良い投資法かと思います。
今回は以上です。
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