こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
先日念願の一棟を購入できたわけですが、正直「今までいくつか物件自主管理してきたし、まぁ今回も大丈夫だろう」と思っていいました・・。
最初に答えを書きますと、管理を自分ひとりで行うのはかなりハードルが高いです！無理ではないけども、限りなく難しい。
購入後に行わなければならない事が多い！修繕もしかり、特に管理面で結構なお金がかかることを痛感しました。その理由や行わなければならない事もまとめたいと思います。
何にお金がかかるんだろう？
自主管理を行えば管理費を浮かせられるから、ランニングコストは抑えられる＝利回りは高いままを保てるはずだ。と考えてましたが、蓋を開けてみると全然そんなことはなく、区分や戸建（一般戸建）では行わないような事もやらなければなりませんでした・・これは法令で定められている事もありますので、追って書いていきます。
①修繕費
まず、購入後にかかる大きなお金は補修費です。築古だと、躯体や設備が経年劣化している事も多いので、これの補修にお金がかかります。クリーニングのみで貸し出せる状態であれば良いですが、場合によっては数百万円単位でお金が吹っ飛んでいきます。
これは基本的には購入後の1度だけで、さらに劣化具合によって入居者からのクレームに繋がり不定期に発生する事もある・・場合もありますね。
1号でも早速ありました。
▶外壁塗装＆屋上防水①
また、ランニングコストとして毎月お金がかかる事は、大きく分けで2つあると思います。
②プロパティマネジメント（PM）
日本語で書くと賃貸管理・運営です。これは主に、入居者募集・空室対策・入出金管理・クレームトラブル対応・解約などの物件運営に関する業務を指します。
区分や戸建では1物件に1組の入居者になる為、管理がしやすく自主管理をしている場合は自分の労働力で費用を抑える事ができます。これが1物件に4戸以上、更に単身用の間取りであれば入退去も頻繁にある為、とてもじゃないですが一人で管理を行うのが大変になってきます。
そこで、1棟物になってきたら管理会社と契約を結び、費用を掛ける事で手間を押さえます。費用の相場はだいたい賃料の5％前後。物件の周辺に管理会社が多く競争の激しいエリアではそれ以下になる事もあるそうです。
例えば、4万円の部屋が5戸あれば月の賃料は20万円。そのうちの5％、10,000円/月が管理会社に支払う手数料になります。規模が大きくなればなるほど、相対してコストはかさみますが入退去の手続きやクレーム対応など費用以上の効果は実感できるかと思います。
③ビルマネジメント（BM）
建物管理、つまり躯体そのものや付帯設備などの維持管理に関する業務の事を指します。
これに金がかかります！というのも、維持管理を行う上で有資格者による点検・検査作業が義務づけられており、この点検は先述したように法令で定められているため、実施しなければ法令違反となり罰金または罰則が科されます。
この点検・検査の作業をまとめて法定点検と呼びまして、基本的には有資格者による実施が必要です。そのため、自分で資格を取得する以外には専門の業者を呼ぶしかありません。
そもそも、何をいつ行なったら良いかわからない場合は、管理会社に一任する事で解決できます。このための費用もだいたい5％くらいが目安かと思いますが、物件により行う必要がある点検項目が変わってきますので、あくまで目安です。
この法定点検についてもう少し掘り下げてみます。
法定点検とは
そもそも、なぜ定期的な点検・メンテナンスが必要かと言いますと、建物の劣化や設備故障が原因で大きな事故が起きる前に未然に防ぎ、入居者さんの健康や安全を図る為です。
なので法令で義務付けされております。が、これは全ての建物で行わなければならないわけではなく、各項目で対象となる建物が変わります。
・消防用設備点検
対象となる建物：延べ面積1,000㎡以上の特定防火対象物、延べ面積1,000㎡以上の非特定防火対象物で、消防長または消防署長が指定するもの、特定一階段等防火対象物。
※延べ面積1000㎡未満の場合、法律上は資格のない管理人やオーナーが直接点検する事も可能です。
点検頻度：機器点検：6カ月ごと、総合点検：1年ごと
延床面積が150平方メートル以上の共同住宅、または共同住宅が含まれる複合用途の建物で共同住宅の部分の床面積が150平方メートル以上のものは、消火器の点検・報告が必要と消防法で定められています。
そのため、アパート・マンションに設置されている「消火器具」「誘導灯」「漏電火災警報器」「火災報知設備」「避難器具」などは、定期的に点検する必要があります。
・簡易専用水道管理状況検査
対象となる建物：容量が10㎥以上の受水槽があり、簡易専用水道を使って水を供給しているマンション・アパート。
点検頻度：1年以内ごと
1年以内に1回、受水槽周辺を検査する外観検査のほか、水質検査や書類検査を行います。また、同時に受水槽の清掃も必要です。地方公共団体の機関や厚生労働大臣の登録を受けた簡易専用水道検査機関に依頼して検査を受けなくてはいけません。
・専用水道定期水質検査
対象となる建物：専用水道を使用しており、受水槽の容量が100㎥以上、居住人数が101人以上、導管が口径25mm以上・全長1,500m以上のマンション・アパート。
点検頻度：残留塩素検査：毎日、水質検査：1カ月ごと、受水槽清掃：1年ごと
対象建物を見ての通り、大型施設の専用水道に関する業務です。規模的に今は意識する必要はないかと思います。
・特定建築物定期調査
・建築設備定期検査
対象となる建物：共同住宅として利用している部分の面積が1,000㎡を超えるマンション・アパート。
点検頻度：特定建築物定期調査：3年ごと、建築設備定期検査：1年ごと
旅館や百貨店のような公共性の高い特定建築物はもっと短い頻度が必要な場合があります。この頻度は自治体により定められているので、物件のある自治体での確認が必要です。
・自家用電気工作物定期点検
対象となる建物：屋外に高圧受電設備を設置しているマンション・アパート。
点検頻度：月次点検：1カ月ごと、年次点検：1年ごと
毎月行う月次点検では、区分開閉器の目視点検や電圧・負荷電流ならびに受電倍や配電盤のブレーカー温度の測定などが該当します。また、年次点検では建物をすべて停電しますので、入居者への連絡も必要です。点検には電気主任技術者の資格が必要です。
・昇降機（エレベーター）定期検査
検対象となる建物：建物内にエレベーターがある場合
点検頻度：1年ごと
一級建築士・二級建築士または昇降機等検査員による定期検査が建築基準法により定められています。
この他にも任意点検がいくつかあります。各項目は概要を書いているだけなので、該当しそうな場合は改めて調べてみてくださいね。
また、いずれも無資格で点検・報告した場合にも法令違反となりますので、基本的には該当の専門業者に依頼する必要があります。色々とややこしい面もありますので、年間計画を立てて順次対応してくれるのであれば、管理会社に一任していまうのもやぶさかでないと思います。特に、サラリーマン兼業の場合は、計画立てたり業者手配なんかも、なかなか時間を取るのも大変でしょうしね。
まとめ
1棟は入ってくる賃料も大きいですが、その分出ていくお金も大きい事が伝われば幸いです。
それでも全てを丸投げではなく、一部の清掃や景観管理（草刈り等）は自分で行う事によって費用を抑える事は可能です。また、保有する物件によってBMの内容も変わってくるでしょうから、PMのみ管理会社に任せ、BMは自分で行う。というスタイルもありだと思います。
どの方法を取るにしても、BM（清掃など）はPM業務（入居者募集など）にも相互的に影響しますので、どちらに力を入れるではなく、両方とも力を入れていきたいとこですね！
最後になりますが、1棟物1号はそれなりに賃料ありますが、でていく分が多く・・残念ながらCFはあまり伸びなさそうな気がしています。まぁ、1年～運営してみると答えは出ると思いますので、しょげずに頑張っていきたいと思います！
今回は以上です。
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