こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
今年ももうあっという間に11月ですね。
まだ日中は半袖でいけそうですが、皆さまいかがお過ごしでしょうか？
昨年11月はikioが初めての物件を取得した月です。つまり、大家業開始してちょうど1年になるわけですね。
1年経ったところで心境に目覚ましい変化はありませんが、経験や知識を得て大家としては成長している。はず・・・。そこで改めて、今、内見時にチェックしているポイントなどをまとめていきたいと思います。
以前の記事からの変化は？
以前にも同じ内容で記事を書いています。
▶【初心者向け】内見にまつわるエトセトラ
内見に持って行ってる道具もほぼこのままです。少し変えたのはこれくらいでしょうか。
・スリッパの活躍は半々くらいなので外していいかも。
築古物件だと、「残置物で溢れている」「リフォーム前提で土足OK」「床抜けなどでスリッパだと危ない」ケースも多いし、基本的には業者がスリッパ用意しているので活躍できないんですね。
・手袋は一双持っていく
使い捨て前提の軍手でいいと思います。残置物を避けながら歩く際にどかしたりするのですが、まぁこれがシンプルに汚いんですよね。錆びや埃程度なら気にしないですが、油汚れや害獣の糞など付いてたら本当はもう触りたくもないです・・！でも、汚部屋探索ではそうも言ってられない。いつか必要になる時がきますし、大して嵩張らないですので常備しています。
内見の時間は基本的にはこの通りだと思います。
が、夜はあまり行かなくなりました。正確には夜間に中は見ないです。仲介業者付き合わせるのも悪いので。夕～夜は付近の道路の交通量や、マンションは他部屋の明かりが灯っている＝空き部屋は多くないかの確認を行います。1度目の内見の際に雨漏り跡を見つけたら、雨の降っている日に2度目を言う事もあります。正直に雨漏りが気になってと伝えれば仲介業者も断る事はないと思います。
内見のポイントについて。こちらは気にして見る箇所が結構増えました。
・床下確認する場合は蟻道の他、腐食部がないかもチェック
床下で木が腐ってボロボロになっていたり歪みがあると結構致命的です。そういった場所は雨上がりに水たまりが出来ていたりするので、合わせてチェックします。
・軒下チェック
軒下が剥がれていたり落ちていると屋根または外壁に問題がある可能性が高く修繕費も掛かります。軒下にシミ＝雨どいの詰まりも考えられますので、併せて雨どいも確認します。目線より上って意識しないと見落とすんですよね。
・外壁のメンテナンス具合
チョーキングの他、コーキングもチェック。コーキングがボロく穴が開いていると、雨水が浸水しています。壁面にある若干のクラックは簡単に補修できるのであまり気にしませんが、横方向に大きくクラックがあると傾きが考えられます。ベランダなどのクラックは大きく崩れないと思いますので、施設賠償責任特約を付ければ多分大丈夫。
・境界の確認
境界標があるか。木などが隣家に飛び出していないか。特に境界標がないと売却時に苦労が発生しますし、境界確定にもお金が掛かります。貸し出す分に問題ないですが、そういった隣家トラブルや売却まで考えると留意すべき点です。
・サッシの歪みチェック
窓や扉は全部開け閉めします。特に木造戸建は傾きや重力に負けて歪んでいることもありますし、水分を吸って逆に隆起している場合もあります。錆びは大したことないですが、歪みは要注意です。
・床のチェック
穴が空いてても綺麗に直りますが、その分費用は掛かります。少し傾きがあるかな？と思ったら、スリッパ脱いでみてください。スリッパ越しでは分からなくても素足なら分かる事あります。畳は貼り替えで済むレベルか。すべて新調するようなら洋室化も視野に入れる。
シートやタイルを上貼りすると少し厚みが出るので、床が上がった分で開き戸が引っ掛からないかも注意する。
洗面所やトイレなどの水回りはタイルよりシート。タイルだと隙間に水が浸みこみカビや腐食の原因になります。
・壁のチェック
マンションなら構造壁でない＝取り外しが可能か。間取りが変わると見た目も大きく変わるので結構重要かと思います。クロスを貼れる素材かも大切です。砂・土壁・タイル・綿壁・プリント合板はそのまま貼れません。下地が必要なので費用も時間もかかります。
・設備のチェック
売主が業者の場合に多いですが、水回りだけ最低限綺麗にしてリフォームと言い張っている事があります。この最低限は美装レベルで、設備自体が壊れている事もままあります。
この換気扇はフタを開けたら油だらけでした。まぁそもそもスイッチ効かないので壊れていたわけですが。見た目だけ綺麗にしているいい例です。
水道は全部みましょう。水漏れだけだといいですが、水が出ないだと水道管、お湯が出ないだと給湯器など様々な問題の発見になる場合もあります。
電気のスイッチもパチパチして動くかチェック。稀に部屋にスイッチがない事もあり（ブレーカー入れたら照明付きっぱなし）、調光付きの照明でないと調整できない物件もある。
・虫
1匹2匹程度の死骸が落ちているだけだと何かの折に入って来たのかなと思いますが、無数にあると何処かに穴が空いている可能性が高いです。暫く人が立ち入ってないとトイレの封水がなくなって、そこから侵入している事もあります。
まぁ書き出していくとキリがないですね。
また似た記事を来年11月に書こうかな。成長の証として！
まとめ
1年前は「何事もまずは経験だ！」「業者と繋がるチャンスだ！」と勇んで内見していましたが、今は少し目線が変わりました。
これはリフォームが必要だろうか。する場合いくらぐらい掛かりそうか。総額が予算内に収まりそうか。
など、慣れやコネ作りといった初心者目線から、より経営目線で見れるようになってきたと思います。
もちろん、最初からできるものではないので「何事も経験だ！」と暇があれば見に行ってた事も経験として活きています。また、見に行くだけでなく、実際にリフォームするならどんな商品・工法があるか。それらはどのくらい費用が掛かるのか。買付入れなかった物件でもシミュレーション見積り作ってみるのは大事ではないでしょうか。
見積り作るなら内見前に、賃料はいくらぐらい見込めるか（予算設定）、物件価格とリフォーム加味しても利回り得られるか。も必要ですね。
個人的な感覚では区分や戸建関係なく5～6軒のシミュレーション見積り、1～2軒を実際に取り組んだらなんとなくの相場観がつかめると思います。実際に工事したら工務店との付き合いもできるでしょうし、相談相手ができるのでより確度の高いシミュレーションができますね。
全て外注化するにしても、相場観や工法が分からないと現場の混乱にも繋がるので、是非挑戦してみて欲しいです。
内見は工務店と一緒に行くのがベストでないでしょうか。そこに頼む事が決まってればついでにどこら辺を工事していくかの打ち合わせもできますので。
同じマンション内でも物件は本当に二つとして同じものはないです。だからこそ、毎回違った事を考える楽しみがありますので、不動産投資って飽きが来ないですね～。
この記事を読まれた方の参考になりますと幸いです。
今回は以上です。
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