こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
区分マンション！人気ですよね。
特に都心部では根強く支持されていて、かつては「団地に住むのが憧れ」だった時代もありました。
投資視点で見ると、区分マンションは戸建に比べ修繕リスクが少なく、管理がしやすいという点が、初心者にとって大きな魅力です。
そもそも「区分所有」とは、建物を共有しつつ、専有部分だけを持つスタイルです。建物全体の管理・修繕は組合を通して行わなければならないですが、その分、自分の注視するのは専有部分だけで良く、屋上防水や貯水タンクなど「共用部のリスク」は避けやすくなります。
本記事では、内見する際のポイントを箇条書きでまとめてみました。
実際に内見されたいという方向けのチェックリストになればと思います。
周辺環境（アクセス・生活導線）
・最寄り駅、バス停までの距離：案内板の距離より＋α実測した歩行時間を記録。Googlemapは思いのほか当てにならない。エントランス〜部屋までのエレベーターや階段の混雑も要チェック。
・生活圏の雰囲気：一階、もしくは近隣にスーパー、コンビニ、ドラッグストア、病院があるかはQOL（生活満足度）に直結。幹線道路沿いや繁華街に面している事もあるので、騒音も確認しておく。
・ハザード確認：自治体ハザードマップで洪水・土砂災害のリスクをチェック。上階だと風の強さも気になるところ。現地住人と話ができればベスト。
・昼夜の治安観察：夜間に暗くなる場所、街灯や人通りの有無、静かさなど、昼とは異なる環境を現地で体感しておくのがおすすめ。
共用部分
・エントランスや廊下の清掃状況：清掃が行き届いているかで管理会社や住民の意識が見える。
・掲示板の内容：騒音やゴミ出しマナーに関する張り紙があれば、住民間のトラブルの兆候かも。指定外来生物（危険な虫）など、生活しないと見えない生の問題が掲示されてる場合もある。
・防犯設備：オートロック、防犯カメラの有無と正常作動、死角がないかも確認。
・宅配ボックスやポストの状況：鍵付きか、郵便物が溢れていないか、雑に扱われていないか、入居者のマナーが反映されやすい。
・駐車場、駐輪場の管理：屋根の有無や広さ、導線など。荒れていないか整理状況で住民層がなんとなく見えてくる。駐車場は空きがありそうかも要チェック。
・ゴミ置き場の清潔さ：汚れていたり臭いが強いと、管理が甘い可能性あり。カラスや野良猫の痕跡も確認したいところ。
建物・修繕管理状況
・外壁や共用部の状態：ヒビや錆、落書きがないか、構造に関わる問題ではないかを判断する。特に坂道が多いエリアでは擁壁の劣化具合は絶対確認が必要。
・修繕積立金・管理費：毎月かかってくる費用なので必ずチェック。管理費ばかりが高く、修繕積立金が少ない場合は要注意。いざ修繕する際に一時金が求められる可能性あり。また、管理費がゼロの場合も要注意で、共有部が荒れている事が多い。
・修繕積立金・管理費の状況：長期的な修繕計画があるか、滞納している世帯がないか仲介業者が用意する重要事項調査報告書（重調）で確認。買付前には用意していない場合もある。
・植栽や庭の手入れ：草木が伸び放題になっていないか、庭木は刈り整えられているか。ガーデンライトや散水ホースが壊れて放置されているようなら管理が甘いかも。
専有部（室内）
・間取りや広さの確認：図面と相違がないか、違和感があれば採寸できると良い。
・壁の中身：ノックしてみて、石膏ボードなら釘が打てるし部屋をつなげる事も可能。コンクリ壁なら取り外しもできないし、リフォームの自由度が変わりやすい。
・防音性：壁を軽くノックしたり、耳を当てて壁の厚さを推測。共用廊下を仲介業者に歩いてもらい、音の伝わりもチェック。
・傷・汚れ・臭いの有無：喫煙による壁紙の黄ばみ、床のベタつき具合、クローゼット内部の染みやカビ。集合住宅は雨漏りよりも上階の配管からぼ水漏れが多い。
・電波・コンセント・建具：電波状況、コンセントの数と位置、窓やドアの開閉の滑らかさなど。襖や障子に破れや歪みがないか、ドアノブが外れかけていないかなど。
設備・水回りの動作確認
・給排水：水の勢いや、排水の速さ。悪臭や異音、水漏れ、カビも要注意。
・換気扇の運転と音：浴室やトイレの換気扇は機能しているか。換気扇は電源コード直だと交換に電気工事士の資格が必要。
・バルコニー：排水口や床の膨らみ・傷の有無をチェック。洗濯物を干す場所でもあるので、ある程度の広さも必要。また、鳥（鳩）のフン害がないかも大事。
リフォーム・規約の確認
・管理規約・リノベ制限：床材は厚さ指定があったり、工事（それに伴う駐車場利用）に許可が必要な場合が多い。
・管理組合の確認：役員輪番制の有無、現在の組合長（もしくは各担当者）の連絡先など。
・構造の確認：壁構造（耐久性や改修自由度）やアスベストの使用有無なども、リフォーム計画に影響あり。
まとめ
今回想定したのは、「築年数問わず、区分マンション購入する際に見るべき視点」でした。
戸建と違って管理体制が整っている点は大きなメリットですが、その体制ゆえに自由なリフォームが難しいというデメリットも押さえておくべきです。
そして、区分マンションは内見時に目で見える範囲で判断できる事が多いです。これは戸建に比べると初心者向きな点と考えます。
また、しっかり管理されているマンションであれば、築年数が経っていても構造的には堅牢なことが多く、昔の団地などは意外と狙い目かもしれません。
内見で「どこを見るべきか」を整理しましたが、問題が見つかったときの対処法も物件ごとに異なります。
そのため、場合によっては専門家の同行も視野に入れると安心です。仲介業者が建築に詳しくないケースもあるため、一人で判断せず、経験者の目を借りてくださいね。
今回は以上です。
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