こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
事故物件と聞くと、自殺・殺人・火災など目に見える明らかな心理的瑕疵を思い浮かべると思います。
まぁ、そもそも初心者が手を出すべきではない物件が多いのですが、その理由は明確で、運用にはノウハウやある程度の資本力が必要だからです。
しかし、世の中には、事故物件ではないけど、もっとヤバい物件が存在します。
一見良さそうに見えても、実は事故物件よりもタチが悪い、「静かで見えづらい裏履歴」が潜んでいるケースがあります。
・・こうした見た目には出てこない情報にこそ、投資の成否を左右する落とし穴が隠れているのです。
今回は、初心者がつい見落としがちな”裏履歴”にフォーカスし、確認すべきポイントをまとめてみました。
こんな地雷物件、買ってしまったという話
これは人から聞いた話です・・。
あ、なんかこの出だし、怪談みたいですね。まぁある意味その通りなんですがw
ちょうど真夏にぴったりの、背筋が寒くなるような話です。
①管理会社トラブルによる空室多発
入居率は表面上90％だったものの、実際には管理会社との相性が悪く、トラブルが続出して空室が急増。広告費だけがかさんで、収益は激減・・。
これはikioも似た経験があります。管理会社も、その担当者も人間です。どうしても話し方や性格で合う・合わないが出てきます。
最初は小さな違和感でも、時間とともに大きな溝になり、やがて運営に支障をきたすようになってしまいます。
②売主が短期間で売買を繰り返していた物件
登記を確認すると、1〜2年ごとに所有者が変わっていて、まるで「ババ抜き」のような状態。実際に買ってみたら、修繕履歴が怪しく、欠陥だらけ。そのため運用もとんでもなく大変だった・・。
これは珍しい事例ではないです。特に一棟RC（鉄筋コンクリート）は、収入も大きいですが維持費もかかります。この収支バランスが崩れた物件が、もしかしたらあなたの手元に回ってくるかもしれません・・。
③元オーナーによる違法民泊運営の履歴
近隣からの苦情が絶えず、その影響で入居者は敬遠。清掃費用や名称変更などで余計なコストまで発生した・・。
これはニュースでも度々取り上げられていましたよね。この他にも、一方的に家賃を2倍以上に上げたり（当然、法的根拠なし）と、と、一度ケチがついた物件は、以後の運営に大きな影響が出る可能性があります。
こうした「事故物件」とは異なる、不動産業界に蔓延る裏を読む目を持つことこそ、長期的に生き残る上で必要なのです。
“裏履歴”を見抜く5つの視点
①登記簿の「売買サイクル」が早すぎないか？
短期間で所有者が変わる物件には、経営的な裏事情（税逃れ、瑕疵回避など）が潜んでいる可能性が高いです。
過去3〜5年の登記記録を確認し、「なぜ売られたのか？」を想像する力が必要です。
悪質な売主（や仲介業者）は、初心者にこそ、こういった“やばい物件”をぶつけてくる傾向があります。
②管理会社をネット＋電話で裏取り
インターネットの口コミだけでは、実態は分かりません。口コミなんて消したり評価操作させたりできますからね。
電話で実際に問い合わせてみると、対応の親身さや業務スピードなど、ネットでは分からない会社の温度感が見えてきやすいです。
③近隣住民への「挨拶」アプローチ
「こんにちは。ここ、昔誰か住んでました？」
こんな一言だけでも、騒音や住人トラブル、夜間の様子など、意外な情報を引き出せることがあります。
特にレントロール偽装（本当は空室なのにカーテンを掛けて埋まっているように見せる等）を見抜ける可能性があります。現地確認、大事です。
④レントロールの「明らかに高い部屋」があるか？
1室だけ家賃が明らかに高い場合、サクラ（知人・社員）による入居の可能性があります。そういったサクラは引き渡し後すぐに出て行ってしまいます。ポストや物干し竿もチェックし生活感も見るべし。
⑤自治体・管理会社に問い合わせて「火災・騒音・苦情」履歴を確認
あまり知られていませんが、自治体では火災記録やゴミ出しトラブル、騒音苦情などの情報が管理されています。個人情報の範囲内にはなりますが、確認してみる価値はあります。
また、管理会社に「過去にどんなトラブルがありましたか？」と尋ねるだけでも、地雷の可能性を事前に察知できます。
まとめ
不動産投資でありがちな盲点は、表面上の「利回り」や「立地」にばかり目がいってしまい、過去の履歴や人の情報を見落とすことです。
どれだけ数字が良くても、“裏履歴”を読み違えると、空室リスク・管理トラブル・出口戦略の失敗といった、致命的なリスクに直結します。
不動産投資とは、「物件を買うこと」がゴールではなく、運用によって未来の収益と安心を得ることです。
そのためには、表に出てこない背景や履歴を読み取る力が、何よりも大切になってきます。
今回は以上です。
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