こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
よく不動産投資は早いうちから始めた方が断然いい！といわれます。
これは投資全般に言えることですが、少しずつでも時間をかけて資産運用することで大きな利益をつくる・・という意味になります。確かにその通りです。
でも全ての人がそういった考え方が変わる契機があるわけではないですよね。
40代・50代になると、「今から始めても間に合わないのでは？」と不安を感じる方も居られるでしょう。
でも本当にそうでしょうか？
実はこの年代こそ、不動産投資において非常に有利なポジションにいると考えます。
なぜなら、若い頃にはなかった資金的な余裕、社会経験、人的ネットワーク、そして「自分らしい生き方」への意識が高まっているからです。
不動産投資は、単なる「お金儲け」ではなく、「これからの暮らし方」や「人生設計」の一部として活用する時代へと移り変わっているのを感じます。
今回は“投資で稼ぐ”より、“暮らしを拡張する”ことを主眼にした投資について考えてみたいと思います。
「半住半投」の考え方
「半住半投（はんじゅうはんとう）」とは、簡単にいえば自分で使うことを前提に購入した不動産を、用途やタイミングに応じて貸し出すという投資スタイルです。
例えば・・
・普段は都市部に住みながら、週末だけ地方の物件に滞在し、それ以外は民泊で運用
・春～秋は自分が住み、冬場だけ月貸しで短期賃貸にする
・広大な土地に大きな建物（複数の建物）を用意し、一部を貸し出す
など、住まいと資産を両立させる柔軟なスタイルが可能になります。
これからの時代、働き方も居住スタイルも「ひとつの場所に縛られる」必要はないように思います。
だからこそ、不動産も所有して終わりではなく、“暮らしの変化に合わせて活用していく”柔軟さが求められています。
メリットとリスクの整理
■メリット
・家賃収入で生活費の一部をカバーできる
自分が不在の時期に貸し出すことで、住宅ローンや固定費の負担を減らすことができます。
・節税や住宅ローンの活用余地がある
居住用物件として購入すれば、住宅ローン控除の対象になる可能性も（※条件あり）。
・実体験ベースでの改善・リノベができる
自分で住んでみるからこそ、「もっとこうしたい」がわかる。あと地味に大事ですが不動産に愛着が生まれやすい。
・地域に根ざした副収入のチャンスがある
移住先での農業体験、地域ビジネス、民泊など、収益の幅が広がる。
■デメリット・リスク
・自分の生活と賃貸ニーズのバランス
「住み心地がいい＝貸しやすい」とは限りません。自分と他人では感覚が違います。
・エリア選びに失敗すると収益化が難しい
人が集まらない場所では貸せません。観光・交通・需要の3拍子が揃う場所を選びましょう。
・タイミング調整の難しさ
「この時期は自分で使いたい」「でも貸せるタイミングでもある」。このバランスが案外難しいのです。
エリア選びのコツは「住んでも、貸しても正解」
「半住半投」で成功するかどうかは、エリア選びがカギです。
単に安いだけの物件は全国に山ほどありますが、買って満足は自用の為にしかなりません。「自分が住みたい」×「人も借りたい」の両立がポイントです。
例として淡路島の架空物件で、民泊をシミュレーションしてみましょう。
あなたは淡路島に物件を購入し、移住しました※。敷地内には戸建の他、離れとして平屋があります。
※居住用物件として購入するので、住宅ローン利用。実際に住んでいることが絶対条件なので、同敷地内に居住が前提です
※民泊運用には各自治体の条例や法律に準拠する必要があります
・地域：兵庫県淡路島
・物件価格：320万円（平屋分のみを算出）
・リフォーム費用：約200万円（DIY＋地元工務店）
・運用形態：民泊運用（1泊1.2万円）
・稼働率：月15泊（50％想定）
・年間収入：216万円（1.2万円×15日×12カ月）
・表面利回り：約41.5％（216万円 ÷ 総投資520万円）
投資総額は約520万円。
都市部のワンルーム1部屋分の価格で、1棟の戸建が手に入ったことになります。
購入物件は、空き家バンクに掲載されていた築40年40㎡の平屋を想定。
・表層リフォーム（クロス貼り替え、フロアタイル上貼り、畳表替え）
70～80万円
・水回りリフォーム（在来浴室→シャワーユニット、トイレ入替、キッチン入替、洗面化粧台入替）
70～80万円
・外構リフォーム（外壁塗装、照明取付、除草や敷石）
30万円
・家具など
10万円～
多少古くても構造さえしっかりしていれば、リフォーム費用は抑えることができます。
収益化のポイント
収益化のポイントとなったのが、「民泊」としての活用です。
淡路島は、神戸・大阪から車でアクセスできる好立地に加え、観光需要も年々高まっており、特にファミリーやカップルに人気のエリアです。
週末や連休を中心に1泊あたり1.2万円で貸し出し、月15泊程度の稼働で年間216万円の売上に。
表面利回りは40％を超える計算となり、投資回収期間もわずか2～3年という非常に高効率な投資になっています。
しかし、清掃や運営の一部を外部に依頼することになるので、月額で約2万円ほどの費用がかかります。また、固定資産税や火災保険費用などもかかるので、現実的には実利周り20～30％くらいになるでしょう。
また、本シミュレーションは理想的な一例です。
今現在では（場所によりますが）淡路島で320万円平屋は、井戸・汲み取り・駐車場なし・土砂災害エリアの四重苦クラスでないと見つかりません。
これ＋母屋のあるような物件や土地は本州とそう価格が変わらなくなってきますから、実際の数字はもっと低くなってくると思います！
エリア・物件条件・運用体制により実際の収支は大きく異なります。現地調査とシビアな試算が必須です。
50代からでも遅くない理由
この事例を見て、「もっと若いうちに始めたかった」と感じる方もいるかもしれません。
ですが、実際には50代からの不動産投資には若い世代にはない強みがあります。
①経済的な安定
子育てが終わり、貯金や退職金を見据えて使える資金が増えてくる時期。
②社会的信用
会社員としての実績や収入により、ローンの審査にも有利な場合もある。
③ライフビジョンが明確
「自分はどんな老後を送りたいか」が明確だからこそ、目的に合った投資ができる。
つまり、“今からでも間に合う”ではなく、“今だからこそできる”投資ではないでしょうか。
・将来の移住先として
・週末の癒しの場として
・家族と楽しむ「もうひとつの居場所」として
投資という言葉の堅さを超えて、「暮らしを設計する手段」としての不動産の可能性に、これからの中高年世代がもっと自由に触れていく時代が来ているように感じます。
先述したように、50代にもなってくると子どもも独り立ちし、抱えている借金（住宅や車のローンなど）も減ってきます。
余裕が出ていている状態だからこそ、新しい土地で新しいことに挑戦するのは人生をより豊かに拡張するチャンスではないでしょうか。
今回記事にした「半住半投」は、暮らしを拡張しながら資産性も担保できる、まさに“人生拡張型”の代表的スタイルではないか、と思います。
まとめ
あなたがもし老後の不安を感じて「不動産投資に関心」を持っているとしたら、少し視点を変えてみてください。
不動産投資というと「資産運用」のイメージが強いですが、今回ご紹介した「半住半投」は、人生を拡張するための“ライフスタイル投資”とも言えるかもしれません。
不動産は「資産」であると同時に、「拠点」にもなります。
これからの時代、自分の暮らしに寄り添う投資方法を、ぜひ一度考えてみてください。
淡路島の民泊計画は、ikioが将来的にしたいな。と思う計画をまとめたものでしたw
未来はどうなるか分からないですが、このフワッとした計画も実現できればと思います。
今回は以上です。
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