【内見】戸建　13軒目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

物件内見をしてきましたので、自分の記録用に残しておきたいと思います。内見の際気になった点や購入判断のポイントも書いていきます。あくまで記録用なので、独り言多めなのはご了承ください。

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 物件価格　590万円
• 場所　加古川市
• 築年数　42年
• 土地　136㎡
• 建物　82㎡（4DK）
• 接道　幅員5m公道
• アクセス　最寄り駅から徒歩16分
• 環境　車必須のエリア。閑静な住宅地で東西の幹線道路がいくつかある。スーパーやコンビニが500m圏内にあり、小中学校は1km圏内。道を一本ずれたら新しめの分譲地がある。

まず気になったのはこの土地の広さ。
建物面積はやや控えめなので、庭は広いんだろうなと期待できます。また、駐車場スペースが資料にないものの、地域的におそらく敷地内に停めるスペースがあるはず。
しかし、売り文句になるはずの駐車スペースの記載なしか・・。なんでだろう？
こうした、ちょっとした違和感は現地を見ると納得できる場合が多いですね。

場所は加古川市の中でも西側・高砂市寄りです。
以前に内見した戸建（戸建3号）の近所でした。そこに比べると駅から遠くなっているのが少しネックですが、幹線道路には近くなっていますので、車社会である以上生活にはそれほど支障はないでしょう。

内見

所有物件の近所ですので、道には迷わずに行けそうです。事前にGooglemapで住所を打ちこみ土地形状を確認して見ました。

・・ん？資料には間口5mとありましたが旗竿地っぽい？
Googlemapで見る感じ、間口は5mもなさそうに見えましたので、仲介業者へ先に質問を送りました。

・本物件は旗竿地か。
・間口が2mギリギリに見えるが再建は可能か。

回答は現地で確認するということで、とりあえずアポを取り現地へ向かいました。

■接道
結果的に、「現時点では」旗竿地ではない。
後ほど詳しく記載します。

■外観
瓦屋根の木造二階建。
目立った日々などはないですが、チョーキングが見られたので、雨漏りがないか要チェックです。
汚水桝も確認できましたので下水は通ってそうです。床下換気口も見られるので湿気はまずまず。
雨樋には2024年にあった雹害の跡が見られますが、部分的なのでそのままでもギリギリ使えるかもしれません。
庭は予想通り広いです！車2台は停められそうな広さですが、このスペースと前面道路を塞ぐように建物が建っており、通れそうな通路が幅1mほどしかありません。なので自転車かバイクしか停められないかなぁ。

■玄関
お、玄関ステップが備え付けてありますね。年配者や子どもに優しい造りです。小さめのシューズボックスもありました。

■床
玄関周り・階段はリフォームしているようでそこそこ綺麗です。4DKのうち3部屋が和室で、畳もしっかりしており表替えだけで対応できそうです。
キッチンのCFは傷みが激しく交換が必要ですが、床そのものに目立った歪みは感じません。

■壁
和室は砂壁で、ボロボロ崩れていないですが、柱との間に隙間が見られるので補修が必要そうです。
玄関・階段は板張りですが、まぁ綺麗めなのでここはそのままでも大丈夫そう。クロスの交換ができるのはキッチンと1つだけある洋室、それと洗面室ですね。総合するとオールクロスに比べ費用がかかりそうです。

■天井
雨漏り跡はなさそうです。
キッチンには化粧石膏ボード、洋室・洗面室はクロス、その他板張りです。化粧石膏ボードは剥がれが見られるのでクロスに交換する方が良いかもしれません。

■水回り
トイレは温水便座付き。お風呂は在来工法+タイル貼りです。給湯器がついてますが、浴槽横に空間があり、かつてのバランス釜設置跡の可能性あり。浴槽は変えていると思うけどどうだろう？
キッチンはブロックキッチンで、後付感ありですね～。壁との間に10cmほどの隙間が空いてました。汚れが酷いので交換必須です。どの道再利用は難しいかな。


う～ん。
内見した感じだと、表層リフォームでも結構費用が掛かりそうです（ざっくり200～250万くらいかな）。総額700万円で仕上げて賃料7万円／月で利回りは12％～は欲しい。なので普段ならこの後は指値交渉するフェーズですが、今回に関しては交渉なしで見送りました。

見送りした理由

表層的なリフォーム費用も高額で敬遠気味でありましたが、それよりも接道面での重大な問題が見送り理由の根本です。

事前の質問から以下の回答を得ていました。
・本物件は旗竿地か。
→「現状」はNO。
・間口が2mギリギリに見えるが再建は可能か。
→現地で測った結果、難しい可能性あり。




簡単な図を作成しました。
今回売りに出されていたのはB地です。

この物件、B地とA地は同じ所有者です。
A地に住んでいた売主がB地を相続したが、使用しないので売りに出したようです。

■問題①　旗竿部分の扱い
元々親族と共有で使われており、旗竿部分は共有名義の敷地として所有していたようです。しかし、今回の売地にここは含まれておりません。
相続のあった現在、この旗竿部分の所有者は「売主」のみになります（まだ相続登記していないそうですが）。このまま物件を購入しても通行権がないと敷地に入る事もできないし、再建築もできません。

→交渉が必要
そうなってくると、この旗竿部分の共有名義も買う事を検討せねばなりません。プラスαで手間やお金が掛かる事になります。でもまぁ、この交渉自体はそんなに難しいものではないでしょう。

■問題②　間口
資料には5mと書かれていましたが、実際には間違いの可能性が高いです。
確かに接道している部分では、両隣地との間のブロック塀間を測ると5m近くあります。しかし、B地とその隣地間のブロック塀は途中で角度がついて折れて広くなっており、一方奥の方は狭くなっておりました。塀から塀までの間は4m未満。名義購入し敷地を真ん中で分けるとしたら、間口は実測で1.9mでした。建築許可基準の2mに僅かに足りません。

→建築可の可能性はあるか？
旗竿地の共有名義を買い取っとっただけだと、再建築ができるかが怪しい。これに加え、建築基準法第43条第2項でこの旗竿地が私道と「認定」または「許可（但し書き）」を得れば※例外的に可能性はある・・かも。しかし、これにも手間と費用が掛かりますね。
※建築基準法第43条第2項の規定による許可・認定 – 加古川市
外部サイトが開きます

■問題③　境界未確定
A・B地ともに隣地との境界が確定がされていません。おそらくブロック塀の中央が境界と推定されますが、正式に確定しない限り建築許可の前提にすらなりません。この境界確定には一般的に35万円～の費用と数カ月の時間が掛かります。
また、塀が折れ曲がって出来た空間は隣地のものである可能性が高いです。その空間に植木鉢が置かれていたことからもそれが示唆されます。
というか、わざわざ鉢置かれてるって過去に揉めたりしてない？

■問題④　駐車場問題
現在、A地には現所有者が住まれています。
この地域は車が必須ですので、当然車も所有されており、この旗竿地を駐車スペースとして使われています。
一応、奥行きは10mほどありますので、2台を縦列駐車できます・・そう、縦列駐車です。
名義を買い取れた場合は、ここに住む人は現所有者と、どちらの車を前に置くかなど取り決めが必要になります。
もし、名義が買い取れなければ、通行料が発生するかもしれないし、車も停められない可能性があります。


以上4つの問題があり、本物件は購入を見送りました。
しかるべき手順を踏めば、解決できる問題ではありますが、貸し出す前提の物件では手間も費用も掛かりすぎると判断しました。

まとめ