【内見】戸建　4軒目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

物件内見をしてきましたので、自分の記録用に残しておきたいと思います。内見の際気になった点や購入判断のポイントも書いていきます。未来の自分が見返した時に役に立ちますように！

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 物件価格　300万円
• 場所　明石市
• 築年数　木造50年くらい（未登記）
• 土地　47㎡
• 建物　延床面積80㎡（3DK）
• 接道　幅員6m
• アクセス　最寄り駅から徒歩15分
• 環境　コンビニ1km圏内、スーパーや商店街までは少し距離がある
• 駐車場　なし

最寄り駅から15分くらいの立地。駅前まで出れば商店街や医療機関はある。
少し住環境が悪そうではあるが、人気の明石市でこの価格であれば要検討かな、と。今回は工務店の人と一緒にお邪魔しました。

内見

海に近い場所なので、塩害による錆など気になっていましたが、幸いにもなさそう。
基礎もクラックなしで外壁はサイディング貼り、これは結構新しそう・・・。

確かに細かくみると塗装が剥げていたり、それなりに劣化はあります。
まぁ中も見てみましょう。

キッチンはそれなりに新しいそう。
あれ？畳は撤去しているんですね。2階も和室だと聞いているので、全部屋そうであれば17帖分の新調で約35万くらいしそうです。

やはり水回りがお金かかるので、築古物件を内見する際には排水もチェックしておきたいですね。
トイレも古いけど、まぁ汲取りや浄化槽でなくて良かった・・・と思いきや！

そう、この物件お風呂がなかったのです。
水回りで一番お金がかかる部分。入れ替えるだけでも100万程度ですが、新規取付となるとそこそこ費用かかりそうです。

ですよね。
やっぱりそのくらい費用かかりますよね～。

正直この時点で、購入に尻込みしてましたが、一応2階も案内してもらいました。
意外と目立った歪みや雨漏りはなし、窓は少し開きにくかったけど、これは歪みなのか錆びているからかは確かめず。

利回り計算

• 購入費トータル　674万
  物件価格　300万+諸経費8％+修繕費350万
  
• 想定収入　48万（40,000/月）
  これは最寄り駅前の不動産屋さんに何社か電話して聞きました。
  ただし、風呂ありで。正直、賃貸需要もあまりない地域だそうです。
  
• 表面利回り　7.3％（48万÷（300+350万））
  まぁ、修繕にかなりお金がかかりますね。仮に風呂無しでも200はいきそうな気がします。
  新築マンション並みの利回りの低さです。
  
• 実質利回り　6.2％（（48万-固定資産税-火災保険）÷674万）
  まぁ戸建て賃貸としては旨味がないです。
  

浴室追加だけだったらまだよかったですが、思ったよりボロボロだったのと、賃料が取れないのが結構きついです。
買取再販だとまだ目がありそうですが、賃貸需要がない場所で売れるのかも未知数すぎます。ikioは宅建も持ってないですし、そもそもこれは選択肢にないですが。

まとめ