【内見】戸建　1軒目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
物件内見をしてきましたので、自分の記録用に残しておきたいと思います。購入判断の考え方も書いていきたいと思います。未来の自分が見返した時に役に立ちますように！

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 物件価格　580万円
• 場所　神戸市垂水区
• 築年数　木造43年（1979年）
• 土地　363㎡
• 建物　延床面積138.21㎡（5LDK）
• 接道　4.7m幅　15m

• アクセス　最寄り駅からバス15分、徒歩8分
• 環境　小中学校近く、スーパー医療機関近く
• 取引態様　売主

垂水区は街全体が高台にあるので、この物件までも最寄り駅から坂道を登らないといけないものの、車社会なのであまり問題は感じられません。
また、様々な施設が近場にあり住環境が良いのも◎でしたので、少し築年数が経っていますが内見を申し込みました。

利回り計算

• 購入費トータル　720万
  物件価格　580万+諸経費10％+修繕費80万
• 想定収入　72万（60,000/月）
  これは最寄り駅前の不動産屋さんに何社か電話して聞きました。
  場所や築年数、そして駐車場があればこのくらいとの事。
• 表面利回り　12.4％（72万÷580万）

本件のように耐用年数を超えている物件には融資は難しい。現金購入で検討するが、実質利回りは計算上9.8％…。
うーん。築年数を考えるともう少し余裕が欲しいところ。
指値交渉は必要だが、何も材料がない中で交渉は難しいので、内見時に何かしらの材料が見つからないか探してみる。修繕費もこのくらいはいるかなという概算だしね。
とにかく駆け出しのうちは何でも現地で体当たりよ！

内見

まずは現地で軽くヒアリング。
相続物件で、もう10年は空き家だという。相続の場合、遺族が持て余して手放す事が多いので、これは指値交渉するのに有利に働きますね。
「いくつか物件お持ちですか？」「いえまだ駆け出しで～」など定番の会話を挟みながらどの程度なら指値が通りそうか聞きます。「売主さんは○○万円なら値引くと言ってました」と価値観を合わせておくと買付の際に役立ちます。

内装も結構傷んでおり、かなりの傾き箇所が伺える。それはもう水平器使うまでもなく立ったらわかるレベル…。
それもそのはずで、広大な敷地の半分以上（！）が傾斜地で木々の生えた山でした。見えない部分で崩れてる or 沈んでるのかもしれません。これ放っておいたら数年で崖崩れるんちゃうかな？地目も良く見ておかないとですね。
階段下の収納エリアには雑に板が打ち付けられており、おそらく前の住人のDIY痕だと思われる。これは普通に客付けするのに不利そうだなと思った。

これだけでもキツイのですが、実は外観確認の時点で既に心折れてました。
というのも、公道と土地にかなりの高低差があったのです。その差2m！
一応玄関までは階段が設けられているものの駐車場がない。車社会のこの地域で駐車場ないのは×。そもそも戸建のターゲットはファミリー層なので、駐車場ないのは厳しそうです。

物件資料の写真だけではこの高低差は分からないです。この件で現地を見に行く重要性を強く感じました。
仲介業者も売るのがお仕事なので、聞いたら答えてくれますが、意図的に隠してるんだろうな～という事柄は意外と多いです。

まとめ