こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
「借金4,400万あります」
普段、こんなことを口にすることは滅多にありませんが、金額が大きければ大きいほど、聞いた人の反応は「えっ」と一瞬フリーズしてしまうのではないでしょうか？
でも、そんな大きな借金があっても、ikioは毎朝コーヒーを飲みながら物件ポータルを眺めて、心穏やかに一日をスタートさせています。
今回は、「借金＝不安」と思われがちな不動産投資の中で、どうやって不安と向き合っているかがテーマです。
不動産投資に興味がある方、始めたばかりで不安に飲まれそうな方に、少しでも参考になれば幸いです。
不安の正体は？ー数字の見方
言うまでもなく、4,400万円は大金です。これは事業融資のみですので、自宅の住宅ローンも合わせればもっとあります。
金額だけ見ると「怖っ」と思われがちですが、これはあくまで事業資金。もちろんリスクはありますが、怖いものとは限りません。
実際、「数字の見方」と「心の整え方」を身につけてから、過度な不安を抱かなくなりました。毎晩ぐっすり眠れていますよ！
ikioも最初は、「〇〇〇万円超えるなんて無理ぃ」と不安でいっぱいでした。家族がいて生活もありますし、サラリーマンの給与だって永遠に続く保証はありません。
でもある時、ふと気づいたんです。
「不安の正体は、漠然とした数字しか見えていないからだ」と。
そこから、次の3つの指標を明確にするようにしました。
①年間キャッシュフロー
家賃収入 − ローン返済 − 固定費（管理費・修繕・税金）
この差し引きがプラスであれば、新たな出費があるわけではない。つまり、借金はあるけれど、日々の収支には悪影響がないと捉えられます。
②空室率に耐えられるか？
例えば「空室が複数に増えても黒字になるか？」といった視点です。複数物件があれば、一つの物件が赤字になっても、他の物件で補えるわけです。
ポートフォリオ全体で見たとき黒字であれば問題ない。という判断軸です。
③資産価値と残債の差
借入は一生続くものではありません。毎月の返済により確実に減っていきます。特に土地値比率の高い物件を選んでいれば、ある程度の資産価値は担保されている状態です。
つまり、時間が経てば資産価値が借入残高を上回り、含み益が出る状態になる。これが見えてくると、借金の「出口」も自然と見えてきます。
この3点を数ヶ月おきに見て、赤字でなければ「今は問題なし」と判断できます。感情ではなく事実に基づいた安心感を持てるようになるわけですね。
正直、SNSやニュースで「金利上昇！今後は危ない」とか、「不動産バブル崩壊間近」とか言われると、グラッとするのも事実ですが・・。
そもそも投資とは、自分の数字と向き合うゲームです。
ikioにとって大事なのは、東京の相場ではなく、自分の物件の入居率と収支ですから。
ニュースで語られる都心の金利感応度とは別世界と捉えています。
不安の正体は？ー心の整え方
ikioはけっこう正直者なので書きますが、いくら数字で安心していても、「この先どうなるんだろう？」と考えてしまうナーバスになる夜もあります。
そんなときに、意識してやっていることは次の3つです。
①忘れる
不動産のこと、事業の事・・気になっても、今その瞬間にできる事がないなら、一旦忘れます。
不安を感じながら過ごす1時間と、家族や趣味に集中して過ごす1時間。
どうせなら、心が喜ぶ方を選びたいなぁ～と。
食事、家族との時間、趣味など、「目の前のことに集中する」習慣が、不安を小さくしてくれます。
②ブログ（日記）を書く
人って意外と自分の考えをまとめられません。まとめられないだけで、不安が大きくなる事があるわけです。だからこそ、ブログ（日記）など、文章にしてアウトプットする事で思考がクリアになります。
書き出すと、「あれ、こんなことに怯えてたのか」と冷静になれたり、後日自分で見返してみると、意外な解決策が浮かぶ事もあります（マジで）。
気持ちの言語化による、心の整理も立派な自己投資ではないでしょうか。
③自分の計画に信頼を置く
不動産投資は、少なくとも数百万円単位の決して低くない金額が動きます。そんな大きな買い物をするわけですから、適当に買ったわけではなく、何度も検討して、リスクも踏まえた上で購入したはず。ならば、自分の判断をある程度信じる勇気も必要です。
特に「融資なし」や「小ロット物件」であれば、仮に失敗したとしても致命傷にはなりにくい、と冷静に見る事もできます。
まとめ
不安の正体は？をテーマにしました。
投資の不安って、結局は「感情」であり、多くは見えてないものに対して起こる、漠然とした反応なんですよね。
そこに数字で把握すると自分なりの心の整え方という2つの習慣を取り入れることで視点がクリアになり、不安の輪郭がはっきりするのかなー、と。
そして最後に一つ。
よく聞く「借金＝悪」というイメージは、たぶん消費のための借金に対するもの、のように感じます。
でも、不動産投資の借入は将来の収益を得るための前向きな借金ではないでしょうか？
つまり、ちゃんと計画を立てた上でなら、これは悪い借金ではなく、良い借金と言えるのではないでしょうか。
ぼやけたビジョンがクリアになると、「安心して借金を持つ」ことも可能になります。
そして、「借金があっても平常心で暮らす」ということも、きっと誰にでもできるはずと考えました。
今回は以上です。
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