調子に乗ってたら融資断られた件について

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

最初にお伝えしますが、「融資を断られる」のはよくある普通の事です。
金融機関の審査条件にもよりますし、申込者の属性や状況次第では、過去に取引があったとしても否決（＝融資不可）になるのはまったく珍しくありません。

というか、今回の話はまさにそれで、公庫に融資を断られてしまいました・・。

融資をどれだけ引っ張れるかは、不動産という大きな資産を扱う上でとても重要な要素です。
今回はその点を踏まえて、現状と反省点を確認し、今後の戦略を考えてみたいと思います！

融資の打診

先日、公庫にリフォーム費用の融資を打診しました。
個人的な印象ですが、公庫は物件の取得費用についてはフルローンは難しく、頭金として2〜3割程度を求められる傾向があります。これは事業の規模や物件にもよるかもしれませんが、経験上、基本的には求められると考えておいた方がよさそうです。

一方、リフォーム費用については、100〜200万円程度の比較的少額ということもあり、交渉の余地がある印象です。実際、これまでの取引もリフォーム費用のみの融資でした。

今回も同様に、120万円のリフォーム費用を申し込みました。
過去の取引でも同程度の金額だったので、「まぁいけるでしょ」と気楽に構えていました・・。

初回の取引時は創業支援枠だったため、創業目的や将来の展望などについて、シート記入や面談での説明が求められましたが、今回はすでに事業を運営中で、見積書付きで目的が明確な案件だったため、こういった説明は不要でした。面談でも特に触れられませんでした。

ただし、案件全体の資金計画は提出が必要です。
「物件購入費」「リフォーム費」「自己資金」に分けた初期費用、運営時の「想定家賃収入」や「返済計画」など、収支計画書はしっかりと準備します。
なお、リフォーム費用は概算資料ではNGで、業者の社印が入った見積書が必須です。

さらに、申込者の現状に関する資料も提出します。
1つ目は運営実績を示すための確定申告書（サラリーマンなので個人の総収支）。現在2期連続で赤字ですが、その内訳を見ると「減価償却費＋修繕費」による赤字で、これらを除けば収支はほぼトントンです。
面談では、実質的にはキャッシュフローが出ていること、修繕費は一時的な大規模支出であることをしっかり補足しました。
2つ目は、金融資産を証明する通帳。ネット口座で通帳がない場合でも、スクリーンショット資料＋面談時にスマホで操作して見せればOKです。

これらはすべてネットからまとめて申し込むことができます。資料もPDFで送付できるので便利な時代になりましたね！

さて！長くなりましたが、申し込み後には対面での面談も行い、あとは審査結果を待つだけ・・。
だったのですが、結果はまさかの融資不可！ゼロ回答でした。

現状の確認と反省点

希望額に満たない可能性は覚悟していましたが、まさかの否決。思わず聞き返してしまいました。

なるほど。確かに、昨年だけで借入が3件ほどあります。これは「早い」と判断されても仕方ないのかも。
「半年って、そんなに最近？」と正直思いながら、「ちなみに、同業の方ってどれくらいの頻度で借りてるんですか？」と聞いたところ、返ってきた答えは「年に1件」。
うん、それなら確かに「生き急いでる」印象を与えてしまっても無理はないですね・・納得です。

他にも理由がないか、現状を整理してみました。
・借入の頻度は高いものの、金融資産は一定程度あります（とはいえ、老後や教育資金など使いたくないお金が中心）。
・実績も、空き家を購入→リフォーム→満室に近い状態で運営という流れで、特に問題はなさそう。
・となると、やはり確定申告書の赤字でしょうか。面談で説明はしましたが、急速に物件を買い進めた結果、減価償却費が膨らみ、それが赤字の要因と判断された可能性もあります。

まぁ、面談時に自分が思っていたほど、うまく説明できていなかった可能性もありますけどねw

うーん。
いずれにしても、「たられば」の話ではありますが、こうして振り返ると原因となり得るポイントはいくつか見えてきました。

今後の戦略を考える

否決されてしまった以上、もう仕方ありません。
他の金融機関も検討しましたが、着工金の支払日が迫っていたため、今回のリフォーム費は自己資金で対応することにしました。

ただ、ここでふと思ったのが、「リフォーム費で否決されるなら、物件購入費の融資はもっとハードルが高いのでは？」ということ。
もちろん、金融機関の方針や持ち込む物件次第ではありますが、できることなら、どこに出しても審査の土俵に乗れる体制を整えておきたいものです。

今後の対策は、シンプルにこの3つ。

①自己資金を増やす
→金融資産は十分にあるものの、内訳の大半が教育資金や老後資金。これは「使えるけど使いたくない」お金。なので、「使えるお金」を増やす努力をしていきます。

②返済を着実にこなす
→借入が多いと言われるなら減らせばいいんだよ！というわけで、これは時間の経過で自然に解消される問題です。もちろん、返済不能や延滞などの「事故」は絶対に起こさないよう注意します。

③確定申告書を黒字にする
→2期連続の赤字というのはやはり見た目の印象が良くない。減価償却費の影響もあるので難しいかもしれませんが、費用の見直しなどで少しでも黒字化を目指します。

対策としては、こんなところでしょうか。
この方針で進める場合、今期中の物件購入は厳しいかもしれません。物件購入自体は可能でも、それに伴う税金や諸費用が赤字の要因になってしまうからです。

まとめ

今回の融資否決はそれなりにショックでしたが、自分の状況を見つめ直す良いきっかけにもなりました。

正直、これまでは勢いだけで進んできた部分もあったので、少し立ち止まって整理するタイミングとしてはちょうどよかったのかもしれません。
と言いつつ、もし時間が許していたら、きっと別の金融機関に融資を打診していたと思いますw
いろいろな要素が重なった結果ではありますが、今振り返ると、今回は否決されてよかったのかもしれません。

頑張って危ういポイントを改善し、融資引きまくりたいと思います！

今回は以上です。