こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
今月で最初に内見を行ってから丸二年が経ちました。
思い返してみると、不動産投資を始めてから、長いようで短く、短いようで濃い期間を過ごしました。
始めたばかりの頃は、正直に言うと「内見って形式的なもの」だと思っていた節があります。
物件資料やポータルサイトには写真も図面も載っているし、立地や家賃相場も調べられる。
あとは現地で軽く確認して、問題なければ買うだけ・・今思えば甘い感覚です。
ところが、内見を重ねるうちに、その考えは完全に変わりました。
なぜなら、現場には「ネットで調べれば分かる情報」とはまったく質の違う、「判断に直結する情報」が存在していたからです。
ネット情報で分かること、分からないこと
まず誤解のないように書きますが、ネット情報は決して無駄ではありません。
立地・築年数・間取り・家賃など、事前に検討するには十分すぎる材料です。
ただ、分かるのは「数字で確認できる条件」のみ。
あくまで文字でしかなく、実際に行ってみて感じる、もしくはこれから住んだ際に感じる現場の雰囲気までは、どうしても伝わりません。
■たとえば・・
ギャップを感じるものといえば、写真です。
広角レンズで撮られた写真は、実際よりきれいに、広く見えることがほとんどです（何度、前面道路の幅で騙されたか）。共用部も、ベストな光の入り方や角度、色調で切り取られています。
期待に胸を弾ませ、現地に行くと・・。
「思ったより暗い」「生活音が響く」「匂いが気になる」など、がっかり思うポイントが待ち構えていたりします。
どれだけ文章を読んでも写真を見ても、こうした感覚的な情報は、体験しないと分からないものです。
現場でしか感じられない「違和感」
内見を重ねて気づいたのは、良し悪しを判断しているのは数字ではなく、違和感の有無だということでした。
▶ここに違和感があれば買うな
こちらも参考にしてください。
■たとえば・・
・共用部
廊下に私物が溢れていないか、掲示板は整理されているか（内容も気になるところです）、電球は切れたままになっていないか。
・ゴミ置き場
きれいに分別されているのか、それとも曜日無視で山積みなのか。
これらは明確に「管理の姿勢」や「入居者層・モラル」がそのまま表れます。
放置自転車などがあると、どちらもダメそうな印象を受けます。
・音や臭い
隣接する道路の交通量、隣家からの生活音、またカビや苔の臭いがキツイと湿気のこもり具合まで気になります。
図面には一切載らない情報ですが、住み心地に直結する要素ではないでしょうか。
ikioは、内見は減点方式だと考えています。
物件資料から基準点を付けて、内見時にそこから減点していき、OKラインまで点数が残るかどうか。
不思議なもので、点数以上に「なぜか落ち着かない」という感覚が残ることがあります。
これは気のせいではありません。
最近気づいたのですが、これは情報が足りていないことを察知し、無意識に気持ち悪さを感じている状態なのだと思うようになりました。
内見を重ねて変わった、自分の基準
最初の頃は、「ボロい＝ダメな物件」だと単純に考えていました。
経験がなく、自分で何とかできるイメージが湧かなかったからですね！
しかし、内見を重ねるうちに、基準が少しずつ変わっていきました。
築古と一言でいっても、管理次第で雲泥の差があると知ったからです。
・共用部がきれい
・定期的にメンテナンスが入っている
・ボロくても無理に隠そうとしていない
こうした物件は、むしろ安心感があります。
逆に、表面だけリフォームされていて、「ここは見ないでほしい」と言わんばかりの部分がある物件ほど、後から問題が出やすい。
■たとえば・・
・給湯器やエアコン室外機
10年以上使っているものは年に一度ペースで不具合が起きやすいです。
・階段手すり
錆止めもシーラーもなしに、塗装のみ行われている状態を見かけます。
これは表面のペンキがすぐに再度はがれてくるだけではなく、錆びによる劣化で下手すると怪我に繋がりかねません。
この感覚は、正直、数を見ないと分かりません。
内見回数が増えるほど、「あ、これは前にもあったな」という感覚が蓄積されていくからで、言語化するには難しい細かなポイントが多いように思います。
初心者が最低限見るべきポイント
細かいチェック項目は後からいくらでも増やせますが、最初は以下の3点だけで十分です。
①清掃の手間がかかっているか
誰かが定期的に気にしている物件かどうか。不具合は月一通うだけでも分かるものです。
②管理会社の関与度
鍵の管理、説明の丁寧さ、掲示物の有無。
管理が弱い物件は、だいたい現場にも表れます。
③入居者が無理して住んでいないか
駐輪スペースや郵便受けなど、共用部に表れます。
自転車が決められた場所にない、郵便物が溢れているなど、共同生活が上手くいっているかは、意外と見えてきます。
まとめ
内見は、買うための最終確認ではありません。
自分の中で立てた仮説を検証する作業です。
行けば行くほど、「今回は買わない」という判断が増え、ある意味、初めての物件探しでは我慢を強いられる結果になるかもしれません。
しかし、不動産探しは千三つ。それは失敗ではなく、判断力が育っている証拠と考えるべきです。
良い条件の物件は早い者勝ちになりやすいですが、一番手を取れたからといって、自分に扱えない物件では意味がありません。
内見でしか得られない情報は、確実に存在します。
買付を入れる入れないは別にして、まずはとにかく現地まで足を運び経験を積むことこそ、大事かなと思いますよ。
今日買わなくても、今日の内見は必ず次の判断に活きます。
今回は以上です。
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