こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
不動産投資という視点で不動産に向き合うと、いつか手放す際に利益が残らないと、投資としては失敗という評価軸ができてしまいます。
その為、不動産を手放す＝出口の戦略がとても重要になるわけですね～。
戦略の一つとして、そもそも手放しにくい物件には手を出さない、という考えがあります。
能動的に動かないなんて、投資としては元も子もないですが、これって結構大事です。
今回はそんな話です。
土地で一番大事なことは、その土地を活用できるか？です。
活用の幅が広い・・具体的には建物の建築可能な土地が人気です。
逆に再建築不可な土地は人気がありません。だって活用の幅が狭いですから。
人気がないと売買価格も相場に比べるとかなり低くなるのは当たり前のことですね。そう、市街化調整区域です。
市街化調整区域とは市街化を抑制する区域であり、建築が厳しく制限されているエリアです。市街化調整区域内で建築を行うことができるのは
都市計画法33条，34条等
・知事又は市長の許可を受けた場合
・許可が不要な一定の場合に限られ、許可の基準等も厳しく定められています。
確かに調整区域は、いくら安く仕入れても「建てられない・売れない負動産」になりやすいです。
でも、まったく建築できないというわけではありません。”厳しく制限されている”だけで無理なわけではないようです。
許可が不要な場合もある？
上記のように、まったく建てかえができないわけではありません。
そりゃそうです。まったく無理だと取引されないので郊外は廃墟だらけになってしまいます。（実際にはそんなエリアもゴロゴロありますが）
許可が不要な場合の例ですが、
①市街化調整区域でも開発業者が開発した分譲住宅地（既に業者が許可取得済のため）
②農林漁業を営む方のための住居や、農林漁業のための一定の建物（畜舎・農機具収納施設など）
③市街化調整区域に指定される前から存在していた建物の増改築
などです。
お！
①や③は調整区域でも可能性がありますね！
②は特殊すぎてあまり参考になりません。①は割高になる可能性もありますので、実質的には③が投資対象でしょう。
■指定前から存在していた建物の増改築
これは自治体により指定されてまして、地域にもよりますが、線引き日はだいたい昭和43～46年の間です。
まぁつまり、築年数でいうと50年以上の古い建物という事です。安く仕入れもリフォーム代が掛かるのは覚悟しなければなりませんね。
もう少し掘り下げますと、すでに建物が建っている土地は宅地利用が認められている。という事になります。
つまりこういった土地であれば、床面積が増えると許可が必要な場合がありますが家を建てることが可能という事です。無許可でない事や地目が宅地であるか十分に確認が必要ですね。地目が田畑だと地目転用しないとNGの可能性が高いです。
実際に検討する場合は、その土地の自治体や不動産会社に相談する必要があります。
許可を得て建てられた建物は同じ用途で同規模の大きさであれば、売買などで第三者が取得しても建て替え・リフォームができる。
おぉ・・。十分投資対象とできるのではないでしょうか。可能性の塊に見えてきました。
まとめ
可能性がある一方、ikioは調整区域は買わない方がいいと思っています。
メリデメを比較してみましょう。
■メリット
・広い土地が市街区域より安く仕入れられる
■デメリット
・市街化から外れた区域なのでインフラ整備が予定されていない（不便）
・融資がつかない
・出口としての売却がしにくい（人気がない）
メリットは価格面しかありません。
一方、デメリットが強烈で、自分の次に買う人がかなり限られてしまいます。
また、その場所に賃貸需要があるのかも購入前のリサーチが必要です。
調整区域は「土地が広いというより余っている」事が多い・・普通の市街地に比べれば客付けは難しいかもしれません。
ikioはこの先もおそらく、調整区域では購入しないと思います。やはりネックになるのが出口に関してです。
ですが、
・その物件をずっと保有し続ける
・新規農業従事者へ農地とセットで貸し出しができる
・広い土地を求めている事業者（コンビニなど）がいる
など状況を整えることができれば、十分投資対象になり得るとも思います。
建築ができない＝居住地としての活用が難しく、事業用としての活用がメインとなりますので、初心者が手を出すのは難しいのかなと思います。
まぁ安価で魅力的な部分もありますけどね・・。
あとは不便を気にしなければ、自宅を構えるのには良いかもしれません。移住目的であれば建築許可が下りることもある・・ようですので。
これもかなり条件が厳しい場合が多いので、どの用途にしても購入前にはかな～りしっかり調査する必要があるのかなと思います。
今回は以上です。
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