こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
不動産投資という視点で不動産に向き合うと、いつかその不動産を手放す際に利益が残らないと、投資としては失敗という評価ができます。
その為、できるだけ失敗を抑える意味でも、不動産を手放す＝出口の戦略がとても重要になるわけです。
出口戦略の具体的な方法の一つとして、そもそも手放しにくい物件には手を出さないがあります。土地においては、その土地を活用できるか？が手放しやすいかどうかを左右する要素になるので、活用の幅が広い・建物の建築可能な土地が人気があるわけです。逆に建築不可な土地は人気がありません。だって活用の幅が狭いですから。結果的に人気がないと売買価格も相場に比べるとかなり低くなるというわけですね。
その中でも郊外でよく見かけるのが、平坦な上にめっちゃ広い土地（建物）にも関わらず、相場より3～5割ほど割安な不動産を見かけます。そう、市街化調整区域です。
市街化調整区域とは市街化を抑制する区域であり、建築が厳しく制限されているエリアです。市街化調整区域内で建築を行うことができるのは
都市計画法33条，34条等
・知事又は市長の許可を受けた場合
・許可が不要な一定の場合に限られ、許可の基準等も厳しく定められています。
これだけだと、いくら安く仕入れても売れない負動産になるイメージが強いですよね。でも、まったく建築できないというわけではありません。゛厳しく制限されている”だけで無理なわけではないようです。
許可が不要な場合もある？
上記のように、まったく建てかえができないわけではありません。そりゃそうです。まったく無理だと郊外は廃墟だらけになってしまいます。
開発業者が開発許可を得ている土地以外でも、許可不要で建てかえが可能な場合もあります。
許可が不要な場合の例ですが、
①市街化調整区域でも開発業者が開発した分譲住宅地
②農林漁業を営む方のための住居や、農林漁業のための一定の建物（畜舎・農機具収納施設など）
③市街化調整区域に指定される前から存在していた建物の増改築
などです。
お！
①や③は調整区域でも可能性がありますね！この③でいう指定の事を線引き前と呼んだりします。自治体にもよりますが、線引き日はだいたい昭和43～46年の間です。まぁつまり、築年数でいうと50年以上は経っていますから、一般的には建てかえした方が良いような古い建物という事です。安く仕入れもリフォーム代が掛かるのは覚悟しなければなりませんね。
③をもう少し掘り下げますと、すでに建物が建っている土地は宅地利用が認められている。という事になります。つまりこいった土地であれば、許可が必要な場合や制限はありますが家を建てることが可能という事です。無許可でない事や地目が宅地であるか十分に確認が必要ですね。田畑や山林はそもそも地目転用しないとNGです。
細かな条件は自治体によりけりなので、実際に検討する土地の自治体や不動産会社に相談する必要があります。許可を得て建てられた建物は同じ用途で同規模の大きさであれば、売買などで第三者が取得しても建て替え・リフォームができる。
おぉ・・。十分投資対象とできるのではないでしょうか。可能性の塊に見えてきました。
まとめ
郊外なので、広い土地が市街区域より安く仕入れられる。という金額に関するメリットはかなり大きいです。
反対にデメリットも大きく、市街化から外れた区域なのでインフラ整備が予定されていない、融資がつかない、そして出口としての売却がしにくい。とあります。
あとは、その場所に賃貸需要があるのかも購入前のリサーチが必要ですね。そもそも土地が余っている事が多い地域でしょうから、普通の市街地に比べれば居住地としての客付けは難しいかもしれません。
何だかんだ書きましたが、ikioはこの先もおそらく、調整区域では購入しないと思います。やはりネックになるのが出口に関してです。
ですが、その物件をずっと保有し続ける・新規農業従事者へ農地とセットで貸し出しができる伝手があれば、十分投資対象になり得るとも思います。
いづれにしても、初心者が手を出すのは難しいのかなと思います。安価で魅力的な部分もありますけどね・・。
今回は以上です。
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