こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
不動産投資で一番大変なことは何だと思いますか？
もちろん、人によるでしょうけど。
ikioが始める前に思っていたのは、とにかく「お金に関すること」でした。
・うまく黒字をキープできるだろうか
・融資を戦略に取り入れられるだろうか
・借金だよな・・メンタル的にしんどそう
などですね。
でも実際に始めてからは、少し考えが変わりました。
書籍を読んだり、先達の話を聞いたりして、上記は「知識としては」問題ないと分かっていましたが、経験するまでは実感として腑に落ちていなかったのだと思います。
今回はそれも踏まえて、一番しんどかった（もしかすると、まだ継続中かもしれない）時期についてまとめました。
これから初めて物件購入を検討しているけど、という方にこそ読んでいただきたいと思います。
勘違いしている「しんどい時期」
お金に関すること以外にも、イメージで「しんどそう」と思うのは、以下のようなものではないでしょうか？
■物件探しが大変
儲かりそうな物件は一般的には出回らず、特別な人にしか話が回らない。そもそも、物件のどこを見て良い・悪いを判断すればいいのか分からない。
■融資が通らなくてしんどい
金融機関に話を持ち込むにあたり、自分の属性や家族構成が気になる。プロフィールや資産資料をまとめるのも一苦労。
■修繕が多い
物件をきれいにしたい。それには、またお金がかかる。
などでしょうか。
まぁ、どれもしんどい部分ではあります。ただ、今だから言えますが、大したことではなかったと思います。
なぜなら、経験する前の想像と、実際に起こることのギャップが少ないからです。
これらは一度経験すれば次以降は手間がかからないものであったり、意外と耐えられたりするものだったりします。
経験する前は「しんどい」イメージでも、やってしまえば「大したことない」と感じるようになります。
しんどいのは「〇〇」
しんどさにもいくつか種類があると思いますが、個人的には心理的なしんどさの方がよく覚えています。
■1棟目の運営が始まった直後
一棟物は、それまで扱っていた区分や戸建と違い、規模が大きくなった分、確認すべき項目も一気に増えました。
特に気を遣ったのが「入居者同士の衝突」です。
騒音問題、駐輪スペース、共用部への私物放置・・枚挙すればキリがありません！
複数入居者がいる共同住宅ならではの苦労を嫌でも実感しました。
実際の対応は管理会社が行っているので、現場の壮絶さ（？）は経験していないですが、担当者の名前がスマホに表示される度に下腹がきゅっとなったものですw
■トラブルが起きない不安
先ほどとは真逆のようですが、トラブルが一切ないのも不安になります。
自主管理している物件で、ご高齢の単身入居者の方がいらっしゃいます。入居後から半年間、まったく連絡がなく、保証会社からの入金で存在を思い出すほどでした。
まぁ、まだ元気に働かれているので問題ないとは思いますが・・やはり少し不安になりますよね。
物件の近くを通るときは、遠回りになっても車が停まっているか、カーテンの開閉があるかを気にしてしまいます。
特に用事もないのにLINEして、元気にされていることを確認したりもしました。
連絡がつかないのは長くても1日程度ですが、その間はやきもきしたものです。
まるで恋する乙女のようです。
■急拡大した時期
短期間で集中して物件を購入した時期がありました。
物件単体ではCFが出ていても、数か月では手元に大して残りません。
なので、この時期は完全に「支出＞収入」となり、資金繰りに苦労しました。
忘れた頃にやってくる物件取得税や、リフォーム費用が重なると、余剰資金は一気に減ります。
この時期はご飯を食べても味がせず、「早く入金日か給料日が来てくれ」とずーっと胃が重かったのを覚えています。
拡大自体は悪いことではありませんが、計画性は本当に大事だと痛感しました！
これらのように、「自分が想像していなかったこと」が突然のこと過ぎて精神的にダメージを受けました。
ばらばらの事柄のようですが、全部根っこは同じですね。不確実なことへの不安です。
解決方法は個別性の高いものが多く、正解の答え合わせができるものではないので、苦手な人はとことん苦手だと感じました。
ただ、正解かどうかは置いておいて、何かしら結果が出たらそれは「一度経験したトラブル」のひとつでしかなくなるので、次からは少し余裕を持って対処できると思いますよ！
まとめ
物件を買うまでは、ある意味「正解／不正解」の二択です。
しかし、いざ運営が始まると、選択肢が無数に増え、「最適なものを選び続ける終わりのない問題」に変わります。
終わりが見えないんです。
だからこそ、「これで合ってる？」と悶々としながら過ごすのでしんどく感じるのだと思います。
ただ、こうも思います。
しんどさを感じているのは、完全な失敗ではなくまだ挽回できる余地があるからだと。
真剣に取り組むからこそ、しんどく感じるわけです。
むしろ、ここを乗り越えられれば、大家として一段レベルアップしているのではないでしょうか。
正直、ここまで正解を引き続けてきたかは分かりません。
それでも、現実的には（芽をつぶし切って）大きなトラブルもなく満室運営できています。
もしこれから初めての物件購入を検討していて、「ちょっと面倒」「勉強がしんどそう」と感じている方がいれば、それは大したことではありません。
誰もが通る道ですし、振り返れば小さな山だったと思えるはずです。
焦る必要もありませんし、まずは、できそうなところから取り組んでみてください。
今回は以上です。
コメント