【内見】区分マンション　3軒目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

物件内見をしてきましたので、自分の記録用に残しておきたいと思います。内見の際気になった点や購入判断のポイントも書いていきます。未来の自分が見返した時に役に立ちますように！

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 物件価格　280万円
• 場所　神戸市須磨区
• 築年数　RC51年（1972年）
• 専有面積　65㎡（4DK）
• 階数　4階（エレベーターなし）

• アクセス　最寄り駅から徒歩25分
• 環境　小学校・中学校500m圏内、スーパー500m圏内、スーパーコンビニ500m圏内
• 駐車場　あり

駅から遠いですが、周辺施設は近くにまとまっており飲食店もいくつか確認できました。駅までは緩やかな坂道が続きギリギリ自転車もいけそう。

また、最寄り駅まで出れば大型の商業施設もあり、それなりに人の行き交いがありました。また、1駅隣はハブ駅となっており、複数沿線の利用も可能と思われます。

内見

最寄り駅ではなく、三宮に近い別駅から車で向かいました。こちらの駅の方が利用者が多いからです。こちらも駅前には商業施設があり、車でだいたい10分程度で着きました。この物件からそのまま車で三宮に行くとしても30分程度でしょうか。アクセスは悪くないです。

今回も公団ですので、ずらっと同じ規模の建物が並んでいます。今回の物件は敷地入口に近いので、それも良いポイントです。道路に面していることで解放感もあります。
ただ少し気になったのは敷地内の路駐が多い事です。それだけルールを守っていない方が住まれていると考えられますので、何らかのトラブルは多そうな印象でした。

集合ポストも確認します。名札付きは半分くらいでしたが、他に売りに出されている物件はなかったと思いますので、ただ単に空家が多いのかものぐさでしょうか。

普通に生活している状態ですが、室内見せてくれるそうです。
まぁ見てもいいって言ってくれてるんで、遠慮なしに見ていきましょう！

まずは売主さんに軽くご挨拶。リビングでテレビ見ているので、自由に見てOKとの事。早速、室内見させてもらいます。

数年前に床・壁のリフォームしたとマイソクには書かれてますが、あんまり綺麗じゃないような…。壁が黄ばんでいるのは売主さんが喫煙者だからでしょう。
床は合板ですね。結構けずれて下の建材見えてます。ここはリフォームしなかったのかな。てか結構広範囲でけずれてるけど、なんでだろ？なんか水気のあるもの零したのかもしれません。

窓サッシは古いままですが、特にひっかかりもなくスムーズです。収納も浴室もですが、全然カビてないのは◎。襖は外されてますね、歪みがあるのかもしれません。

洗面台横に縦管がむき出しになってました。塗装して壁と馴染ませています。邪魔にならん位置だから見た目以外は問題ないかな。給湯器は変色具合から20年は超えてそうなので交換ですかね。

数年前リフォーム歴ありとの事で期待はしていたのですが、全面的なリフォームは必要そうです。残念。
リフォーム費を考えた指値が必要ですね。

利回り計算

• 購入費トータル　462万
  物件価格　280万+諸経費8％+リフォーム費160万
• 想定収入　72万（60,000円/月）
  不動産屋ヒアリングの結果、現状では50,000円程度だろうとの事。リフォームによるグレードアップで多少色を付けて想定。
• 表面利回り　15％
  Home’s見える！賃貸経営で調べますと、須磨区の利回り目安が10.9％との事なので上回っています。
• 実質利回り　11.9％
  修繕積立・管理費が13,000円。火災保険を10,000として、想定収入は554,000円/年で、462万で割ると11.9％です。悪くはないけどもリフォーム費が想定を上回る、賃料を下げなければいけない状況になると10％切りそうです。

まとめ