【内見】区分マンション　4軒目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

物件内見をしてきましたので、自分の記録用に残しておきたいと思います。内見の際気になった点や購入判断のポイントも書いていきます。未来の自分が見返した時に役に立ちますように！

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 物件価格　250万円
• 場所　神戸市須磨区
• 築年数　RC51年（1973年）
• 専有面積　70㎡（3LDK）
• 階数　4階（エレベーターなし）
• アクセス　最寄り駅から徒歩15分
• 環境　山の中腹にあり、背後には山、前面はオーシャンビューと展望は良い。駅前まで出ればスーパーやコンビニがある。
• 駐車場　あり

google map上は徒歩15分。しかし、山側にあるので急な坂を上る必要があり、徒歩は健康体でも少しキツイ。車は必須。
坂の上に建っている物件なので、展望はすこぶる良い。夜は100万ドルの夜景と明石海峡大橋を一望できる。周囲は住宅以外の施設はないので、駅前まで出る必要がある。

ただ、山側なので神戸市のハザードマップを確認したところ、土砂警戒地域ではありました。上の方の階とはいえ、ここは懸念点であります。

内見

せっかくなので物件まで歩いてみました。
2号線を越えて5分もしないうちに後悔するくらい坂がキッツい！自転車も電動でないと厳しそうです。
トコトコ歩く事約20分。物件につく頃には息があがるくらいでした。が、確かに淡路島まで一望できるロケーションはいいですね。本件は4階ですので、天気の良い日は期待できそうです。

さて、本件は場所の割に価格が安めです。と言いますのも告知事項有だからですね。問題は亡くなり方ですが、今回は自死でも殺人でもなかったので一旦は一安心です。

それは抜きにしても中は荒れ放題です。残置物こそないですが、床は剥がれ壁は穴があり、それなりにリフォームし甲斐ありそうです。
あと、鳩の糞がベランダに溜まっていたので、対策は必要かもしれません。

正直、この荒れ具合だとフルリフォーム前提になるので、細かな部分まであまり見ていません。

まぁ結局はそうなんです、賃料どれだけ安くできるか。です。
しかし今回の場合は全体的なリフォームは避けられませんし、これが下手したら物件価格より高くなるかもしれません。

リフォームを200万くらいとして計算してみます。

利回り計算

• 購入費トータル　416万
  物件価格　200万+諸経費8％+リフォーム費200万
  
• 想定収入　60万（50,000円/月）
  
  
• 表面利回り　15％
  Home’s見える！賃貸経営で調べますと、須磨区の利回り目安が10.9％との事なので上回っています。
  
• 実質利回り　9.8％
  修繕積立・管理費が15,000円。火災保険を10,000として、想定収入は410,000円/年で、416万で割ると9.8％です。ちょっと厳しいですね。
  これに加えて、告知事項分の賃料の値引きも必要です。すると8.4％くらいでしょうか。
  

まとめ