【内見・戸建20軒目】やめとき！と言われた調整区域の150坪330万円物件

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

印象的な物件内見を、記録用に残しておきたいと思います。

今回は「調整区域内の物件」でしたが、近隣ヒアリングにより見送りました。

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 紹介案件
• 物件価格　330万円
• 場所　加古川市
• 築年数　50年
• 土地　500㎡（約151坪！でかい）
• 建物　150㎡（6LDK）
• 接道　幅員7.5m
• アクセス　最寄り駅からバス20分、バス停徒歩20分
• 環境　調整区域内ですし、駅からはかなり遠い。基本的に車移動ですが、市街地までは車で約15分なので、そこまで不便でもないかも。

場所はダム湖の近くで、保養所などの施設が近隣にあります。レジャー施設は今回の調査で見つけられませんでしたが、カフェがあったり、湖の周囲は道が整備されているので、散歩やランニングをしている人は見かけました。
湖周囲の紅葉とのコントラストや、湖面に映りこむ夕日はロマンチックな雰囲気で、デートスポットに良さげでした（夜間は真っ暗になりそうでしたがw）。


■物件資料で気になった点
・調整区域ですが、再建築は可能との記載。
・土地150坪超えの割に、その全景の写真がない。

特に調整区域で再建築できるのは、結構レアケースです。
再建築可能な理由としては「限定者解除（※）」を行っているためとのこと。おそらく元農家住宅で、以前は農家しか建築許可が下りない状態だったものを、手続きを経て誰でも建築できる状態にしたそうです（建築許可証あり）。
土地も広いので用途は色々考えられそうですね。連絡をもらった翌日に内見に行ってきました。

※通常農家住宅は農業従事者しか住めません。しかし「農業従事者しか住めない」という制限を外し、一般の人が住める（または売買できる）ようにする手続きのことを限定者を解除と言います

内見

※湖面に映る夕日（引用：加古川市HP）

車で向かいます。
現地に向かう際に、少し寄り道してダム湖を見ていきます。初めて訪れましたが、先述のようにロケーションは悪くありません。
本物件も元々別荘として使っていたそうなので、そういった需要があるのかもしれませんね。


■接道

※接道と駐車スペース

なだらかな坂道に面していました。しかし、駐車スペースが大きい！
接道が12mある上に、普通車なら6台程度停められそうです（傾斜はありますが）。トラックやマイクロバスなど特殊車両もいけそうですね。

■外観
ぱっと見の外観は築年数相当。
2階の軒天に剥がれ、基礎部にクラック、チョーキングもあります。しかし、やはり土地150坪もあるようには見えません。

しかし・・。

■庭

※ジャングル化した庭とその入口

裏手に回る際に見えてしまいました。既にジャングル化している庭の様子が・・。
後ほど、2階の室内より見てみましたが、境界が確認できません。

■境界
境界標は見当たりません。
近所を散歩していたご夫婦を捕まえて聞いてみたところ、「庭スペースは溝が掘られており、それが境界のはず」「建物の横にフェンスがあるので、それが境界だと思う」とのこと。
もちろん現確できませんが、とりあえず隣家と曖昧な感じではなさそうでした。

■水道
上下水道接続している。
桝は確認できませんが、別荘利用かつ10年空き家らしいので、しっかりめの掃除は必要でしょう。

■玄関
まぁ、20～30坪戸建の玄関よりは少し広いかな？程度で、備え付けシューズボックスなどもなく、意外と普通です。傾きはなさそう。

■床
一部たわみはありますが、10数年前にリフォームしているらしく、フローリングも和室も大丈夫そうです。
床を全面的に直しているなんてお金掛けてるなという感じです。

■壁
板張りメインで、和室は土壁。
土壁はボロボロしていません。板張りは叩いてみると空洞のようで断熱が心配です。

■天井
1階に雨染みが多いです。染みのある真上がベランダのようでしたが、ベランダの防水は10数年前に施工したのでしょう、破裂や穴はぱっと見ありません。
リフォーム前の雨染みが残っているのかもしれません。

■水回り
トイレ、給湯器は製造年月日が2011年。ちょうどリフォーム時期と合致しています。
浴室は大人が2人寝ころべそうな広さがあるのに、浴槽は膝を抱えて入るような小さなものです。アンバランス。
キッチンはコンロ別のブロックキッチン。汚れ方に年季を感じます。排気口周りは普段動いていないからか、かなりの数の虫が侵入して死んでいました。

■電気関係
各部屋エアコン専用コンセントがあります。昭和レトロを感じるシャンデリアも残置物として残っています。


全体的な所感としては、設備更新は必要だけども、まぁ綺麗にしたら住めそうでした。気になる点は色々ありますが、やはり広い家というものは一定の需要があると思われますから。


■修繕費の概算
・残置物撤去：50万円（大型家具が大量）
・水回り4点セット交換：160万円
・大工工事：20万円
・内装工事：100万円
・電気工事：10万円（照明の埋込ローゼット化複数個所）
・樹木、雑草の撤去：20万円
計：360万円

多能工にまとめても300万円程度は掛かりそうです。

■利回りで考えてみる
・販売価格満額の場合
5万円（賃料相場）×12カ月＝60万円／年
330万円（販売価格）+360万円（リフォーム費用）＝690万円
60万円÷690万円＝約8.7％

・指値▲230万円の場合
5万円（賃料相場）×12カ月＝60万円／年
100万円（販売価格）+360万円（リフォーム費用）＝460万円
60万円÷460万円＝約13％

ikioの基準では100万円以下でないといけません。
でも預かったばかりのようなので、大幅な指値は難しいでしょう。


■解体（出口戦略土地販売）で考えてみる
解体費：180万円（解体単価を4万円／坪として、×45坪）
境界確定：35～50万円

調整区域（かなりの郊外）では、そもそも購入層が不明です。

やめとき！珍客の乱入

広さはあるし、一般ファミリー層よりも、グループホームなどの法人に営業した方がいいかな～。さて、どうしようかな～。

と、悩んでいると、先ほどとは別の近所の人が話しかけてきました。

ちらりとikioの横の仲介業者を見て、

その近所の人曰く、
・物件のある場所が坂道の下側で湿気がすごい
・実際にシロアリ被害がひどくて、10数年前のリフォーム時には床に大穴が空いていた（誇張しているかもですが）
・庭の樹木が空中越境して隣と揉めていた
・もっと市街地に近い場所に空き家が多いのに、ここで借りる人はいない
・グループホームは既に近所にある（しかも満室ではない）
・以前、子どもの事業（造園関係）用に購入検討したけど、高すぎたので諦めた

話を聞く感じだと、運営自体の難易度が非常に高そうです。
業者は気まずそうな顔していましたw

ikioは冗談半分で口にしましたが、仲介業者は目ざとく営業していました。
売れるといいですねw

物件価格や土地の広さは明確な強みです。
しかし、修繕費や需要、出口戦略、近所の人の話を聞いてみて、「今回は見送りかな」と気持ちは固まりました。
現地でしか分からない「構造・人間関係・需要」のリスクをしっかり回収できたのは大きな収穫でしたね。

ただ、今回のヒアリングはあくまで近所の人の主観によるものです。
購入検討するならば、これを基に事実確認の調査は必要でしょう。

まとめ