こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
色んな書籍、色んなインフルエンサーにより「水面下物件」という言葉はある程度認知されるようになったのではないでしょうか。
ただ、その時にセットになっている印象として「選ばれた人にしか紹介しない」であったり「お得」など、ある意味プラス的なイメージがあると思います。
まぁ一般的に公開されていないものなので、それらは決して間違いではないのでしょうが、過度にその情報を鵜呑みにするのも、また違うように思います。
今回はikioの経験した事も併せて記事にしていきたいと思います。
そもそも水面下物件とは
すいめん‐か【水面下】
① 水の中。 水中。 ② ものごとの表面に現われない部分。
もちろんダム底に沈んだ曰く物件ではありませんので、概念的な②の意味ですね。
これに物件がひっつきますと、仲介業者が購入希望者に直接話をもっていき、物件情報をネットや広告に掲載せずに購入者を探す。となります。一般的には知りようがない、市場からは見えない物件です。
「選ばれた人にしか紹介しない」
これはそうですね。まさに仲介業者とやり取りをして紹介がありますので、半分は正解ではないでしょうか。
・・気になりませんか。選ばれた人とは？？
うーん。厳選されたお客様～とかは物の言い様で、ただの営業トークかと思います。
担当者次第でしょうが、たぶん初めましてでもタイミング次第で紹介はいただけるんじゃないですかね。これだと選ばれたというよりもただ居合わせただけになりますね。
もちろん既に経営実績があるや莫大な資産背景があるなどの条件をクリアしている必要はあると思います。要は担当者にこの人は買える＝お客様になり得ると認識されれば良いのです。
「お得」
今回の記事のミソはここです。
確かに公開されていない物件なので、手垢は少ないです。でも公開できない何かしらの理由、つまりデメリットという可能性もあります。100％お得！と言えないという事です。
超お宝物件で上得意様にしか話を持って行かない・・ような一部を除いて、我々のような築古物件スキーは、あまりよろしくない理由故に潜っている・・という物件に当たりやすいと考えても良いでしょう。
水面下物件はお得なのか
色々と書きますが、まぁ、結論はケースバイケースです。
二つとして同じ物件がないように、売り出される条件も加味すれば、一概には言えず千差万別です。自身でしっかりシミュレーションしてみていけそう！なら買付だしますし、無理そう！なら潔く手を引くという感覚が大事でしょう。
そもそもなぜ水面下でしか扱ってないのか、色んな理由が考えられます。
①売主が周囲に知られたくない。
これの理由は更に様々ですね。聞いた話だと一般の人だと離婚や介護などで売却する場合に近所に知られたくない。投資家だと債権者（金融機関）に知られたくない、法人だと取引先にばれたくないなどがありました。気持ちはわかる。
②仲介業者が囲い込みをしたい。
売主・買主からそれぞれ手数料をもらう、所謂「両手」のために公開されていない事もあります。この場合は売主の売却理由なんか関係ないですね。取引様態を確認しましょう。
ただ、広く公開しなくても買主が見つけられるであろう優良物件が多いのも事実かと思います。この場合は何人かに直接声を掛けるわけですが、この行為が外から見ると「選ばれた人にしか紹介しない」になるんだろうな、と思います。
③地場の仲介でしか扱っていない。
家を売りたいと考えた時、どうしますか？何社か回られるでしょうが、まずは知り合いの近所の不動産屋に行くという行動が自然でないでしょうか。売主が高齢になれば移動も大変なので尚更その傾向が強くなります。
その不動産屋も昔ながらに個人で細々と営んでいるおじいちゃん業者でしたら、積極的にポータルに載せない、店舗のガラスにマイソク貼って終わり・・というケースもあるようです。
ただ、個人的にはこれは結構なレアケースではないかと。
ひと昔前ならいざ知らず、今時のおじいちゃん業者はしっかりとネットを使いこなしますし、FAXじゃなくて電子メールでも全然対応してくれます。今でもあるのかな。ikioの地域では見た事ありません。
④儲けがでない。
築古で空き家期間が長く、ボロボロの為に売買価格が土地値以下という物件。見方によっては相対的にお得かもしれません。が、100万円以下のような物件はたいして手数料も取れないため、ポータルに載せません。掲載するのもお金掛かりますしね。
その為、とりあえずストックしておいて売る際には投資家に直接声をかける・・わけです。偶にインフルエンサー方が10万円で購入！など仰っているのはこういったケースの物件ではないでしょうか（推測ですが）。
このケースでの売買は既に取引があったり、実績や信頼のなせる業なので、初心者的には4つのケースの中で一番難易度が高いように思います。儲けでないから、業者側もまぁやる気ないですし、尚更初心者には縁のない話でしょう。
まとめ
どうでしょうか？
総合的に見てみて、水面下物件にお得感ありましたか？？
確かにキラキラ大家は、皆こぞって水面下物件が良いように書かれてますが、インフルエンサーは憧れてなんぼですので良いように見せるのも仕事のうち・・のように感じます。
カボチャの馬車事件で冷やされた分コロナ渦で一気に揺り戻したり、資材高騰の結果、不動産投資自体が加熱しすぎていました。書籍やネットで情報が拡散されれば新規参入も増え、それに伴い物件の売買も加速度的に増えてます。
その中で、本来不人気であろう物件が水面下物件として紹介され売買されているように感じます。もちろん、全てがそうではないですが、より目利きの力が求められていると感じます。
しかし、仲介業者はどんな状況であろうと、自社の売上を上げたいので、「あなたは特別・・」と甘言を吐きながらクソ物件を水面下として紹介するわけです。
特にこの市況では、水面下物件は100％お得と言い切れないのではないかと考えられるわけです。フタを開ければ珠玉混合です。石ころを掴まされてはたまったもんじゃありません。
とはいえ、そもそも紹介されないとその取捨選択権利すらもらえないわけです。活動を続けていれば、こういった機会には幾度とめぐり合うと思いますので、水面下を紹介されて一発逆転！の意識ではなく、コツコツと実績を積み上げて水面下を紹介してもらう・・という意識でいることが肝要ではないでしょうか。
今回は以上です。
コメント