こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
物件情報に備考ってありますよね。
価格や敷地面積なんかも気になりますが、この欄にこそ重要なポイントが書かれている事が非常に多いです。
・現状有姿
・契約不適合責任免責
・境界非明示
・告知事項あり
その中で、親の顔よりよく見たこれらの用語をまとめてみました。
ちなみに、物件価格が近隣より明らかに安い物件に多いです。安易に手を出すのではなく、これらの項目があればよくよく吟味する必要があります。
現状有姿（げんじょうゆうし）
築古物件では必ずだいたい書かれていますね。読んで字のごとく、今のありのままの状態で取引をするという意味です。
建物であれば修繕やリフォームを行わず、山林などの土地であれば更地にせず木が残ったままで引き渡す事を指します。
また残置物もこれに含まれます。この場合、現状有姿取引で撤去費用が求められない場合、その分の指値などの交渉はできるかと思います。
現状有姿取引は売主の負担を減らす特約です。
しかし、売主は不具合や事件などを告知する義務までなくなるわけではないので、物件状況報告書という書面作成が必要になります。物件状況報告書は売主目線で書かれているので、買主は自身の目で不具合をよくよく確認しなければなりません。
設備に関する項目が多いように思いますが、よくある不具合として雨漏りなどが挙げられます。
契約不適合責任免責（けいやくふてきごうせきにんめんせき）
契約不適合責任とは、契約内容に適合しない引き渡しをおこなった場合は売主側で負担する責任を指します。その多くが不具合・欠陥による瑕疵です。
目に見える部分の他、確認しにくい部分に発生していた不具合や、契約時に問題になっていなかった部分についても売主が契約不適合責任として修繕費用を負担する責任を負います。
中古物件は、売主と買主が個人の場合、一般的に売主が契約不適合責任を負います。
つまり、契約不適合責任免責とは、不動産の瑕疵について売主の責任を軽減する特約です。特に築30年も超えるような物件であれば、必ずどこかしらに不具合があるだろうとの事で、多くの築古物件の備考に書かれています。
なお、売主が不具合を知りながら告知せず契約を結んだ場合、故意の重大過失として免責が適用されません。また、売主が宅建業者であったり、法人にも係わらず免責が書かれていたら、それは違法です。
しかし、この特約は売主・買主のお互いの合意を持って有効となりますので、備考欄に書かれているからと鵜呑みにせずに、まずは免責事項の確認を行いましょう。
「一切の契約不適合責任を負わないもの」→「不適合責任は、修補に限るもの」のように一部免責で落ち着く事もあります。
境界非明示（きょうかいひめいじ）
境界非明示とは、何らかの理由で境界標が設置できないことを指します。
非明示での売買は法律で認められていますが、境界が不明＝将来的にお隣とのトラブルに発展する可能性がる問題は解決されませんので、相場より安く売買される事があります。
基本的には売主に境界確定の義務がありますので、確定させた上で売買を行います。しかし、時間や費用がかかるので相場より安くても早く手放したい売主も多いそうです。そこで買主が了承すれば未確定での取引も可能となります。
確かに安く買えるというメリットもありますが、境界未確定の土地はトラブルに発展しやすいため購入しないほうが良い、というのが不動産業界における常識になります。
非明示になる主な理由は3つです。
・お隣と境界の確認ができなかった
・境界が特定できなくて、筆界特定制度で境界を特定した
・物理的に境界が設置できない
二つ目、三つ目が理由であれば問題ないです。
一つ目の場合が、お隣とのトラブルに発展する可能性がります。お隣と同席の上で測量するなりで境界確定書を交わすまでは境界が曖昧なので、資産としての価値は著しく低くなり担保としても活用が難しくなるそうです。
土地家屋調査士の方に登記してもらうのが、一番良いみたいですね。
なお、境界確定させたら資料の土地より大幅に減ったなんて笑い話もあるそうです。いやぁ笑えない…。
告知事項あり
これは言うほど見かけないかもしれませんね。
まぁ所謂訳あり物件ですね。気にする人は気にするし、気にならない人は気にならない。でも原因次第では気を付ける必要があります。
まず、賃貸経営の面から言えば、告知事項ありだと理由に応じて賃料の値引きが必要です。近隣に比べ賃料が半分になる可能性もあり、建物は活かして賃貸する場合はわざわざ購入する意味が薄れますよね。
事由次第では更地にして新築なら問題ないかもしれません。
しかし、告知事由が事件など心理的瑕疵や騒音などの環境的瑕疵、地盤沈下による物理的瑕疵、再建築不可の法的瑕疵など、自身でどうしようもない告知事項の場合は避けるのがベターです。
まとめ
物件情報はこれら備考がとても大切です。
これから不動産投資を始める初心者の方に懇切丁寧に教えてくれる仲介業者はいません。言い過ぎた、丁寧な業者も少しはいるかも。
自分を守るのは知識だけです。勉強すれば勉強した分だけ自分の力が上がります。
契約前に資料見せる＝契約に呼びつけて、契約書に捺印する直前に初めて資料を見せる。手付金とは別に、申込金という形で人質を取る。など、まだまだ業界はグレーゾーンが広がっていると思います。
繰り返しになりますが、自分を守れるのは勉強した分の知識だけです。
これらの特約も活用すれば指値の材料になったり、物件の取捨選択の基準になります。各用語の意味を理解して物件選定の精度を上げていきましょう！是非、良い物件と出会えますように。
今回は以上です。
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