こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
お盆になると、テレビやYouTubeでは心霊特集が増えますよね。
「事故物件」
「いわく付きの家」
「幽霊が出る部屋」
こうした話題はエンタメとしては面白いですが、現実のものとして捉えた場合、なんとなく「住みたくない」と感じる人が多いのではないでしょうか。
しかし、不動産投資を始めると分かるのは、「市場価格は人の感情によって動くことも多い」という事実です。
今回は「事故物件が本当に怖いか」を語る記事ではありません。
「人の感情が不動産価格にどう影響するのか」を知ることで、初心者が身につけたい投資家の考え方を一緒に考えてみます。
日本は「穢れ（けがれ）」という文化を持っている
ここで少し歴史や文化のお話です。
・神道における考え方：死は「穢れ（※）」とされてきた
・日常に残る風習：葬儀後の塩、忌中、お盆の行事
これらは現代において、宗教というより「日本の文化・習慣」として根付いています。
つまり、事故物件が嫌われる根本的な理由は「幽霊が出るから」ではなく、日本人が無意識に持っている文化的・心理的な価値観が大きいと言えます。
※「穢れ」は必ずしも「悪」や「罪」を意味するわけではなく、生命力や日常の秩序から離れた状態として捉えられています。
【余談】山で感じた「非日常」の気配
実は、ikioは幽霊「存在している」派ですw
趣味の登山で道なき藪（やぶ）を一人で進んでいた際、後続の仲間から双眼鏡越しに「影が2つあって、2人いるように見えた」と言われたことがあります。
実際は見間違いや小動物でしょうが、自然の中にいると時折「科学を超えた何か」を信じたくなる感覚はよく分かります。
こうした「言葉で説明しきれない気配や怖さ」に畏怖する感覚こそが、日本人の言う「穢れ」に近いのかもしれません。
心理的瑕疵の減価率は？
投資家視点としては、ここをもっと現実的に捉える必要があります。
「自分が好きか」「世間が好きか」ではなく、価格に対して価値があるかを考えます。
事故物件はまさにその典型です。
告知義務（※）など、普通の物件よりも判断の難易度が高く、万人におすすめできる投資対象ではありません。
※宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（国土交通省）
※AI生成イメージ
なお、事故物件（心理的瑕疵物件）の市場価値は、事故の内容・経過年数・地域・物件の種類によって異なりますが、日本では一般的に次のような傾向があります。
| 事故の内容 | 売買価格の目安 | 賃料の目安 |
| 自然死（高齢者の老衰など） | ほぼ影響なし～5%程度下落 | ほぼ影響なし |
| 孤独死（発見が遅れた場合など） | 5～20%下落 | 10～30%下落 |
| 自殺 | 10～30%下落 | 20～50%下落 |
| 他殺・猟奇事件 | 20～50%以上下落することも | 30～70%以上下落することも |
※「減価率の公式」が存在するわけではなく、裁判例の積み重ねから実務が形成されているため、あくまで経験則の目安となります。
【小ネタ】世界では意外と考え方が違う
例えばイギリスでは、
・著名人が住んでいた
・歴史的エピソード（有名な事件の舞台など）がある
といった理由で話題性が生まれ、マイナスどころか付加価値（プレミア）として扱われるケースすらあります。
つまり、「事故物件＝絶対に価値が下がる」という常識は、日本独特の文化や価値観が大きく影響しているということです。
アメリカの有名な事例
映画の題材にもなった「アミティビルの家」や「ウィンチェスター・ミステリー・ハウス」などは、死や怪奇現象と深く結びついています。
当然、一般的な購入希望者は限られますが、「歴史的に有名な家を所有したい」という一定の層が存在し、住宅よりも観光資源として独自の市場を形成しています。
なかなか興味深い話ですよね。
初心者が最初に身につけたいマインド
不動産投資を始めたばかりの頃は、どうしても「自分だったら住みたいかどうか」という主観で物件を見てしまいがちです。
例えば、
・築40年以上だから価値がない
・地方だから入居者が集まらない
・ワンルームは儲からない
・事故物件だから絶対に買ってはいけない
こうした考え方は一見もっともらしく聞こえます。
しかし、投資家が本当に見るべきなのは「好きか嫌いか」ではなく、「価格に対して価値（利回り・出口）が見合っているか」です。
もちろん、最初の1物件目からいきなり特殊な案件に挑戦することをお勧めするわけではありません。
ただ、「多くの人が感情的に避けるものほど、価格が安く放置されやすい」という市場の仕組み（歪み）を知っておくことには大きな価値があります。
表面利回り20％超えてたけど出口を考えて見送った話
以前に事故物件を検討したことがありました。
見送った理由は怖かったからではないですよw
孤独死。冬場かつ死後一週間で見つかったとのことで、臭いや虫もないのですが、染みは残ってました。意外と嫌悪感はなかったです。
なお、区分で、他部屋よりも1割程度安かったです。
結局すぐに売れてしまいましたが、個人的には普通の表層リフォームで綺麗になりそうという印象でした。
この物件の融資相談は公庫でも少し辛めでしたので、基本的に現金購入で考えた方がいいかもしれません。
まぁ、実際に運用するとどうなのかは未知数ですが、期待利回りが合うならアリ寄りかな、と思った一件でした。
まとめ
事故物件は、「怖い」「住みたくない」と感じる人が多いのも、ごく自然な感情でしょう。「怖い」と感じること自体は悪いことではありません。
しかし、その感情そのものが市場価格を歪めていることも事実。だからこそ、自分まで感情に流されず、その歪みの理由をひも解くことが大事です。
投資で利益を生むのは、「人と違うことをする」ことではありません。
多くの人が感情で判断している場面を、数字で冷静に見られることです。事故物件はその極端な例であり、「感情が価格を動かす」という市場の仕組みを学ぶ教材でもあるのです。
告知義務の制度や事故物件のシミュレーションはこちら
▶心理的瑕疵物件は買いか？
ただ、個人的には初心者には事故物件は勧めません。
確かに安価で取得しやすいですが、運用・売却には人脈やコツがいるからですね。
まずは、普通の物件で慣れてから挑戦するのが良いと思います。
今回は以上です。
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