こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
不動産投資を始めると、誰もが一度は「この物件、いいかも」と思う瞬間があります。
・利回りは悪くない
・駅からも近い
・築年数も許容範囲
・写真を見る限り、部屋もきれい
しかも仲介業者はこう騙るのです。
「こういう物件は、なかなか出ないですよ」
・・危険シグナル役満です。
しかし、こういった物件に出会うと「いいかも」と思ってしまうのが人間の性。
ただ、その「いいかも」は、投資判断でしょうか。それとも、一目惚れでしょうか？
まさに恋愛と同じです（ですよね？）。
恋愛なら、相手のことをよく知らないうちに「運命の人かも！」と盛り上がるのは珍しくありません。
そこで今回は、不動産を「恋愛対象」に見立てて、普段と違った視点からまとめてみました。
世の中には、恋愛で避けたい「悪い男・悪い女」がいるように、不動産にも初心者がうっかり惚れてしまいやすいタイプが存在します。
「ハイスペック男」条件だけは完璧な物件
※AI生成イメージ
ハイスペック、いいですよね。シンプルに異性として魅力的に映ります。
高収入、高学歴、イケメン、大企業勤務・・。
肩書だけでも「こんな人と付き合えたら最高」と思ってしまいます。
不動産でいうハイスペックは、「駅近」「築浅」「人気エリア」「高利回り」「設備充実」といったところでしょうか。
たしかにどれも魅力的です。
しかし、スペックが高いことと「良い投資であること」はイコールではありません。
たとえば駅徒歩3分でも、購入価格が高すぎれば利回りは低くなります。
一方、現在は高利回りでも、家賃設定そのものが周辺相場から乖離していれば、将来的にその家賃を維持できるとは限りません。
築浅物件も経年で価値が大きく変化しますし、周辺に新築が大量供給されれば競争環境は一変します。
【価格と収益性】
確かに高スペックだけども、購入価格は収益に対して割高ではないか？
同じエリアに競合物件がどれくらいあるか、将来的な賃料下落を織り込んで成立するか？
周辺相場と比べて現在の家賃は高すぎないか？
最低限、これらは考えるべきです。
見掛け倒しなのか、中身を伴った物件なのか見えてくるはずです。
「俺が支えてあげなきゃ」再生したくなる築古物件
※AI生成イメージ
ダメ女（男）に貢いでしまうのもある意味人気（？）のジャンルですよね。
恋愛においては特に危険なパターンですがw
「この人、ちょっと問題はあるけど、本当はいい人のはず」
「俺が支えてあげなければ」
・・まぁ、気持ちは分からなくもありません。
実は不動産投資でも、これとまったく同じ感情が芽生えることがあります。
「築古だけど、リフォームすれば化ける」
「間取りを変更すれば、もっと家賃を取れるはず」
「自分ならこの物件を再生できる」
築古物件を安く買って再生する手法は存在しますし、それ自体が悪というわけではありません。
問題なのは、「救ってあげたい」という主観的な感情が投資判断に入り込んでしまうことです。
「安く買えた」と思っていても、購入後に数百万円のリフォームが必要なら、総合的に安く仕入れたのかは疑問です。
そして何より、「自分なら何とかできる」という根拠のない自信は数字ではありません。
ここではもっとクレバーに、「救うために必要な費用を払っても、投資として成立するか？」を考えることが大切です。出会ったすべての物件を救う必要はないのです。
【修繕・再生費】
たとえば、いくら安くても「再建築不可」や「郊外なのに駐車場がない」「埋没物がある」、などはいくら投資しても商品として成立させるのはかなり難しいです。
一見すると安いが、費用の底が読めない物件は最終的に高くなりやすい・・であれば、少し価格帯を上げてでも修繕箇所の少ない物件を選ぶのが無難です。
「今すぐ決めて」決断を急かす物件
※AI生成イメージ
かなり分かりやすい地雷タイプです。
・・が、文章で読むと避けられそうに思えても、実際に目の前で迫られると心が揺らいでしまうものです。
「今日中に返事して」
「迷っているなら、もういい」
「一度きりの出会いだからさ」
恋愛で使われるようなセリフは、形を変えて不動産業界でもよく使われています。
「他にも検討している人がいます」
「この価格で買えるのは今回だけです」
「この先同じ条件はないですよ」
まったく同じ構造ですねw
仮に本当に競合がいたとしても、焦って判断する必要はありません。
数千万円単位の投資をするにあたり、「じっくり考える時間がない」という状況に陥っていること自体が大きな問題なのです。
こういった場面では、クールダウンの時間を作ることが不可欠です。物件を見たその日に「欲しい！」と思ったら、翌日まで決断しない。
逆に、寝て起きたら熱が冷めていたのであれば・・それは投資判断ではなく、ただの一目惚れだったのかもしれません。
【営業トーク耐性】
他にも検討している人がいます
→本当にいるかまでは確認できない。
この価格で買えるのは今回だけです
→価格は市場で変動するし、他の業者経由でも買える可能性あります。
この先同じ条件はないですよ
→未来のことは誰にもわからない。
そもそも、それは本当に良い物件なのでしょうか？
「業者側の都合」の可能性まで考えてみてもいいかもしれませんね。
「別れたいのに別れられない」売却時に真価が分かる物件
※AI生成イメージ
最後は売却のお話です。
付き合うまではトントン拍子だったのに、いざ別れるとなると泥沼化する・・皆さんも経験があるのではないでしょうか？
購入時は「ずっと持っていれば儲かる」と思っていても、金利上昇や人口動態の変化など、状況が変われば売却を検討すべきタイミングが訪れます。
しかし、そんな物件に限って「借入残債が多すぎる」「買い手がつかない」「大規模修繕が必要」といった理由で手放せない（しかも持ち続けるだけで損が出る）という状況に陥ります。
まさに「付き合うのは簡単だけど、別れるのは難しい」という地獄の共通点です。
【出口戦略】
大事なのは、買う前の段階で想像力を働かせ、「手放す（別れる）ときのこと」までしっかりシミュレーションしておくことです。
人間関係と違って、連絡を絶てば関係が終わるわけではない。人生の、どのタイミングで手放すかまで具体的に考えると現実味が出てくるかもしれません。
まとめ
恋愛では、「ドキドキする相手」と「幸せになれる相手」が一致するとは限りません。
意外と購入する時って冷静なものです。
「利回りが高い！」
「こんな破格で出ている！」
「今買わないと損をする！」
これは不動産投資もまったく同じで、そうやって心拍数が上がる物件が、必ずしも良い投資先とは限らないのですね～。
むしろ個人的には、調べれば調べるほど「派手さはないけれど、目立った欠点もないな」と思えるような地味な物件のほうが、投資対象として優秀だと感じます。
恋愛なら友人に恋愛相談するところですが、不動産投資なら「数字と事実」に相談しましょう。
そして何より覚えておきたいのは、「買える物件」と「買うべき物件」は違うし、「好きな物件」と「儲かる物件」も違うということです。
不動産投資は、恋愛ほど感情的になる必要はありません。
ikioも「おっ」という気になるあの子（物件）を日々見かけますが、「そういう時こそ冷静に」と評価するよう心がけています。
今回は以上です。