サブリースの家賃保証は信用できる？賃料が10％下がると収支はどうなる

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

「〇年間、家賃を保証します」
不動産投資の現場で、この言葉ほど投資家を安心させるものはないかもしれません。

何かと悪名高きサブリースですが、メリットがあるのも確かです。
空室が出ても、入居者が退去しても毎月の家賃が入ってくる。さらに管理の手間も減り、収支計画も立てやすくなります。

しかし、気になるのはその「悪評」の部分。
「購入時に提示された家賃が、将来も変わらないことまで保証されているわけではない」という事実です。

本記事では、サブリースの賃料が減額される法的な仕組みを整理したうえで、契約前に確認したい条項と、担当者に投げかけるべき質問を掘り下げます。

本当のリスクは「空室」ではなく「収入の前提が変わること」

通常の賃貸経営では、入居者が退去すれば家賃収入が途絶えます。
一方、サブリースではサブリース会社が物件を一括して借り上げ、オーナーに一定の「借上げ賃料」を支払う仕組みを採用します。
個々の部屋が空室でも毎月一定の収入を確保できる点は、確かに大きなメリットです。

ところが、見落としやすい最大の問題が「将来的な借り上げ賃料の減額」です。

賃料は10％下がっただけです。
しかし、ローン返済後に残る金額は120万円から72万円へと、実に40％も減少してしまいます！

しかも、ローンの返済額は賃料に合わせて減ってくれません。それどころか、昨今の金利上昇局面においては返済額が増加するリスクすらあります。

なぜサブリースの賃料は減額されるのか

そう思いたくなる気持ちは分かりますが、減額請求は法律（借地借家法第32条）で認められた権利なのです。
同条では、一定の条件のもとで賃料が不相当となった場合、当事者が賃料の増減額を請求できる仕組みを定めています。

具体的には、次のような事情が考慮されます。
・土地や建物に対する租税その他の負担の増減
・土地や建物の価格の変動など、経済事情の変化
・周辺の同種物件の賃料と比較して、現在の賃料が不相当となった場合

建物は築年数が経つにつれて経年劣化します。これが自然とサブリース会社に減額請求の「名目」を与えてしまうのです。
周辺の新築・築浅物件と比較して「状態の割に賃料が高い」と判断されれば、過去の最高裁判例でもサブリース契約における賃料減額請求の適用が認められています。


仮に契約書に「本契約の賃料は、契約期間中、一定額を保証する」と記載されていたとしても、「期間中は絶対に賃料が変わらない」と受け取ってはいけません。
一般的に用いられる「普通建物賃貸借契約」では、賃料を減額しない旨の特約（不減額特約）を設けていても無効となり、借地借家法第32条に基づく減額請求が優先されます。

契約書を読むときは、「保証する」という言葉の雰囲気に騙されず、どのような契約類型で、どの条項によって賃料が定められているかを確認しなければなりません。

契約前に確認したい5つの条項

※AI生成イメージ

サブリース契約を検討するとき、契約書を最初から最後まで漫然と眺める必要はありません。
まずは、将来のキャッシュフローを大きく左右する以下の5つの条項を重点的に確認しましょう。

■①賃料改定条項――「いつ、何を根拠に下がるのか」
・最初の見直しは契約開始から何年後か
・その後、何年ごとに見直すのか
・見直しの根拠となる指標や事情は何か
・賃料の変更は双方の協議によるのか、一定の算式によるのか
・減額幅に上限（例：1回の改定で最大〇％まで等）はあるのか

特に注意したいのは、定期的な「賃料見直し時期」と、法律上の「賃料減額請求」を混同しないことです。

■②賃料減額請求に関する条項――「保証」の限界を明確にする
契約書や重要事項説明書に、借地借家法第32条に基づく減額請求について明記されているかを確認してください。
2020年に施行された「通称サブリース新法（※）」により、サブリース業者にはリスク事項の説明が義務付けられています。

「減額請求をする予定はない」という営業担当者の口頭説明だけで、法律上の減額権利が消えるわけではありません。
ただし、契約書には減額請求の可能性が記載されているのに、営業資料では「家賃はずっと変わらない」と説明されているなら、その食い違いは契約前に解消すべきです。

※出典：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（国土交通省）

■③中途解約条項――賃料が下がっても簡単には降りられない
賃料の減額リスクと並んで重要なのが、中途解約の条件です。
たとえば、借上げ賃料が下がったため、オーナーが「それならサブリースをやめて、自分で管理会社を選び直そう」と考えたとします。

しかし、「普通建物賃貸借契約」の場合、オーナー側からの解約には借地借家法第28条に基づく「正当事由」が必要となります。「一定期間前に通知すれば任意に解約できる」という条項があっても、法的にはオーナーからの解約が容易に認められないケースが多い（これは普通の賃貸契約でも多いですよね）。

つまり、「賃料が下がったときに、オーナー側から契約を解除できるか」までチェックしておく必要があります。

■④修繕費・原状回復費用の負担条項――賃料だけ見ても収支は読めない
賃料が保証されていても、修繕費や原状回復費用までサブリース会社が負担してくれるとは限りません。
サブリース会社指定の業者で相場の2倍以上の費用が請求された、なんて話もちらほら聞きます。
つまり、ここが曖昧だと、賃料を維持していても、突発的な修繕費用で手元のキャッシュが吹き飛ぶ可能性があるということです。

サブリースの収益性を判断する際は、表面上の保証賃料だけでなく、誰がどこまで払うのかを必ずセットで確認しましょう。

■⑤契約終了時の引継ぎ条項――出口で想定外の費用を発生させない
最後に確認したいのが、契約終了時の取り扱いです。
ここはよく話題になりますよね。「レ〇パ物件ではサブリース解約と同時に全入居者が他物件に移動される」なんて話は掃いて捨てるほど聞きます。
なので、サブリースを解約し、自主管理や一般管理へ切り替える際、入居者との賃貸借契約関係、敷金の返還義務、修繕履歴などがスムーズに引き継がれるかを確認しておきたいところ。

さらに言えば、サブリース会社自体の経営破綻リスクも考慮し、万が一の際の保証金の扱いなども見ておくと安心です。

まとめ

ikio個人としては、サブリースはリスクが大きく慎重になるべき仕組みだと考えており、この契約方式を採用することはありません（自分で管理するのも好きだし）。
しかし、空室リスクの軽減や管理業務の負担軽減など、人にとって合理的なメリットがあるのも事実です。なので、すべてのサブリース契約を一方的に否定するつもりはありません。

まぁ、サブリースの良し悪しは置くとして・・。
結局のところ最も危険なのは、「何が保証され、何が保証されていないのか」を理解しないまま投資判断を下すことです。

「家賃保証」という甘い言葉に安心する前に、契約書を徹底的に読み込むのが大事。
そこに書かれているのは、将来の収入を約束する言葉でしょうか？それとも、将来の収入を見直すための条件でしょうか。
契約書を読むことは、単に不利な条項を探す作業ではありません。自分がどのようなリスクを引き受け、どこまでなら耐えられるのかを確認する作業です。

本記事を一言でまとめるなら、「保証を買う前に、自分の投資が何に依存しているかを疑え」ということです。

ご自身の投資目的と契約条件が合致しているかを冷静に見極め、その判断を他人任せにしないこと。それが、不動産投資で自分の資産を守るために大切だと思います。

今回は以上です。