【内見・戸建19軒目】利回り11％。100万円以下なら買う？

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

物件内見をしてきましたので、記録用に残しておきたいと思います。

今回は「駅からそこそこの距離にある戸建物件」でしたが、条件的に厳しそうだったため見送りました。

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 紹介案件
• 物件価格　450万円
• 場所　加古川市
• 築年数　55年
• 土地　81㎡
• 建物　71㎡（3LDK）
• 接道　幅員6m
• アクセス　最寄り駅から徒歩18分
• 環境　主要駅から約1.5km。幹線道路までのアクセスも良好。地勢は平坦。小・中・幼保は徒歩15分。川が近いため、ハザードマップ上では浸水想定地域（3m～5m未満）に指定。

最寄り駅はJRの市内主要駅なので、徒歩圏内であればそれなりの需要があると思われます。
土地としてはやや小ぶりですが、第一種中高層住居専用地域で容積率が200％あるため、法令上は3階建ての建築が可能です。
また、現状でも駐車場はあるようなので、物件単体で見るとぱっと見は戦えそうな印象です。

■物件資料で気になった点
・汲取りのようです。前面道路に下水管が来ているか調査が必要。
・すぐ近隣で大規模分譲地が販売中。実需向けの出口が取りにくいかも。
・生活水路の隣であること。建物の傾きや害虫のチェックが必要。

うーん。
指値前提で、どこまで価格交渉できるかがポイントになりそうです。
連絡をもらった翌日に内見に行ってきました。

内見

車で向かいます。
市街化区域ですが、まだ近隣に田んぼも残っており、まさにこれから開発が進んでいきそうなエリアです。


■接道
側溝（片側0.5m×2本）を合わせて幅員6mの公道でした。
道を挟んだ向かい（東側）が田んぼになっているため、開放感があります。

■外観
築年数相当で、外壁のところどころにクラックが見られます。最低限のシーリング処理はしているようですが、すでにボロボロの状態です。
ほぼ整形地のため、スペック上のデータより敷地が広く見えます。庭部分には雑草が生い茂っており、立ち入ることはできませんでした。

駐車スペースから玄関横にかけて石材調のモールディングが貼ってあります。この築年数の一般住宅としては珍しいですね。
給湯器の製造年月日は2015年。ギリギリ交換時期かな、という印象です。

■境界
境界標は見当たりません。
2面がブロック塀で囲まれています（1面は水路、1面は道路）ので、まぁこの中間点が境界になるのでしょう。

■水道
隣家に排水桝があります。おそらく前面道路に下水管は来ているのでしょう。生活水路にはどの家庭からも下水が出ていないようで、嫌な臭いはありません。
基礎部分の点検口は雑草で視認できませんでしたが、害虫の侵入は想定しておくべきでしょう。

■玄関
少し狭いですが、特に変わった点はありません。ただ、ホコリが凄い・・。

■床
LDKは元和室を洋室化したように見えます。
しかし、床材がCFだったり派手な柄だったりと、なんだか一般家庭とは違う雰囲気だなと思っていると、

あぁ、やっぱりね。玄関のモールディングも納得です。
そして、床の一部にたわみがあります。CFの下が合板になっているので、確認しやすい。踏んだ感触からすると根太がへたっているのでしょう。
畳にも凹凸が感じられるため、こちらも床をめくってやり直す必要がありそうです。

■壁
いわゆるDIYリフォームのような仕上がりで、砂壁に直貼りされたクロスの剥がれがあったり、巾木が付いていなかったりします。
また、窓枠の一部に木くずが見られました。おそらくシロアリの痕跡で、木くずの色からしてまだ新しそうです。

■天井
2階の一部に雨漏りの跡がありました。天袋や1階にはなさそうです。

■水回り
トイレは簡易洋式便座になっていました。長期間使用されていないせいか、カビ以外の臭いは気になりませんでした。
洗面化粧台は安定のLIXILオフトです。
浴室は在来工法。それ以上に、浴室窓の上にある特徴的な巣が気になります。ドロバチですね。どこかから侵入できる隙間が空いているのでしょうか。
キッチンはコンロのないブロックキッチンですが、そこそこ綺麗に使われているようです。

■電気関係
分電盤は60A入っているようですが、エアコン専用コンセントがない部屋もあるため新設が必要でしょう。


全体的な所感としては、現状のまま貸し出すのは難しく、全面的なリフォームか、解体して更地売りする案件かなという印象です。


■修繕費の概算
・水回り4点セット交換：160万円
・大工工事：80万円
・下水引き込み：30～40万円
・配管引き直し：50万円
・内装工事：100万円
・電気工事：50万円
・樹木、塀、雑草の撤去：20万円
計：490～500万円

1社にまとめればもう少し調整できるかもしれませんが、それでもかなりの費用が必要です。

■利回りで考えてみる
・販売価格満額の場合
5.5万円（賃料相場）×12カ月＝66万円／年
450万円（販売価格）+490万円（リフォーム費用）＝940万円
66万円÷940万円＝約7％

・指値▲350万円の場合
5.5万円（賃料相場）×12カ月＝66万円／年
100万円（販売価格）+490万円（リフォーム費用）＝590万円
66万円÷590万円＝約11.2％

最低でも100万円以下で仕入れないとまったく旨味がありませんね。


■解体（出口戦略土地販売）で考えてみる
解体費：86万円（解体単価を4万円／坪として、約21.5坪）
境界確定：35～50万円

仮に路線価ベースで売却できるとして計算してみます。

650万円（路線価目安）－ 450万円（物件価格）－ 136万円（解体費＋測量費）＝ 手残り64万円
諸経費や譲渡税（短期）を引くと、ボランティア案件になりますね。

しかも、仮に更地売却したとしても、すぐ近くの大規模分譲地が強力なライバルになります。
こちらの土地は24坪程度。対してあちらは40～60坪（2,500万～4,000万円・建築条件付きですが）の広い敷地です。

指値を通せば多少の手残りは出そうですが、今回に関しては土地売り需要にも少し懐疑的です。
新築を建てようという層に、この小ぶりな土地が魅力的に映るかは微妙なラインだからですね。

買付を送るか？

結果的に買付は送っていません。
一応、「100万円以下なら買付書く」とだけ伝えていますが、所有者が投資家なら大幅指値はまぁ無理でしょうし、そこまでして欲しい物件ではなかったからです。

というか、一度その場でも「今回は見送ります」とお断りしています。

と、数日後に連絡がありました。
そのため、ダメ元で少し強気の指値交渉をお願いしてみましたが、前述の通りまぁ無理筋でしょう。

いずれにしても、今回の案件はマイナスポイントが多かった。

不動産投資に絶対的な正解はないのでしょうが、運営しても決して高利回りではないし、購入する動機以上に忌避する条件が多い場合は、見送りが無難です。

まとめ