こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
3年ほど前、まだ不動産賃貸業を始める前ですが、自宅（一戸建て）を査定に出した事がありました。
理由はよくある話で、将来的手狭になった際に自宅を買い替えた場合を考えていたからです。
結果的にそのまま住み続ける事を選んだわけですが、ある意味正しかったようで、自宅周辺の地価はこの10年間上がり続けています。
不動産屋は安く買って高く売る商売！
こんな当たり前の事も深く考えずに素直に「このくらいで売れるのか」と考えてました。
しかし、ある程度知識つけた今、当時の査定報告書を見返すとなんだか安く買い叩かれてない？・・という感想を受けたので記事にしました。
自宅のスペック
ある程度金額は丸めていますので、ご参考までに。
・地方中核市
・土地：115㎡（35坪）
・土地購入額：1,000万円
・建物（新築）：100㎡ ※当時築8年
・建物建築費：3,000万円
・住宅ローン：3,500万円（35年）
まぁ当時は若かった事もあり、色々夢を詰め込んだちょっと不便を感じる
マイホームが建ちました。今思えばもっと生活導線や収納を意識した間取りにすれば良かったと悔やまれますね・・まぁ住み始めないと見えない部分もありますが。
この土地ですが、最寄り駅2沿線15分以内と考えると結構安く購入できたかと思います。ほぼ路線価価格でした。元医院があった土地の分譲地とのことで、隣家も同時期に住み始めた方ばかりです。
立地もそれなりに良く、警察署や税務署など公共施設の近所になりますので、賃貸業初めてからかなり助かってます。
建物は、新築ですのでまぁ多少高めですが周囲は築40年～以上の物件が多い地域ですので、パリッとしていて満足しています。太陽光パネルを載せたオール電化ですので、（FIT制度期間中は）水道代合わせてもインフラ代はほとんど掛かりませんでした。
さて、人の流入が多い市町村。立地もそれなりに良い。建物も築10年未満、将来的なメンテナンスは必要だが、日々の生活費は抑えられる物件。
駐車場は2台+駐輪可。
まぁスペックはこんなところでしょうか。
これを査定に出した結果はいくらとなったでしょうか？！
査定金額はいくら？
当時は複数社に出すという事をしなかったので、ネットで見つけた（広告バナーだったかも）1社のみに依頼をしました。
土地：1,360万円
建物：900万円
合計：2260万円
となりました。
築8年とはいえ、建物価格の下がりっぷりにビビりますw 建物の査定額は再調達原価から求められてました。
これを見ると新築は住宅メーカの利益がモリモリ入ってて、自宅を買うなら中古をリノベした方が費用が抑えられるのは明白ですね・・。話が逸れました。
住宅ローンの残債もありますし、これプラス仲介手数料が掛かるわけですから、なんと売却した場合は頭金も合わせると1,000万円近くの大赤字が確定するわけです。
まぁ、8年分の住宅費として考えると月10万円の賃貸を借りていたのと同等の出費になるので、そこまで大げさに捉えてませんが、損は損です。
このため、将来的に自宅を買い替えるとしても、暫くは継続して住む必要があるな。と当時は考えて、売却は見送りました。
が！
今見直すとこの査定額・・公示地価+再調達原価の最低限の価格です。本来は売買価格は、買主と売主の合意があって初めて売買が成立するわけです。
これを実勢価格と言って、一般的に公示地価の約1.1～1.2倍程度の取引になると言います。しかし、自宅のある場所は結構な人気があり、市場ではもっと高く取引されています。
当時の記録はないので、今現在の価格を軽く調べてみますと・・。
①築6年、建物90㎡土地50㎡：3,500万円
②築10年、建物95㎡土地120㎡：4,500万円
③築45年、建物100㎡土地100㎡：3,000万円
売り出し中なので当然成約はしていないですが、だいたい相場で見てみると3,000万円以上で売却は可能に思います。
市場価格を見ると査定額と約700万円以上は差が出ています。この不動産屋に売却依頼していた場合、自社買取でも700万円+手数料、仲介でも両手で150万円といずれにしても簡単に利益が出ていたのは間違いないでしょう。
こちらが1,000万円赤字（頭金などはこちら都合ですが）を突き付けられているのに、なんだか悔しいですよね・・。
まとめ
と、改めて当時の資料を見ているとあり得んぼったくりに遭いかけていたんだと今更思い知りました。結果的に損を回避できましたが、無知はほんとう怖いです。
売却に限らず、不動産屋の言う事をまんま鵜呑みにしてはいけません。自分の損は他人の利益なわけですから・・知識は自分を守る盾です。
まぁ、そんな不慣れな一般の人から相続物件などを購入しているので、大手を振って批判もできないんですが・・。
今時は一括査定サイトなどもあり何となく市場価格も知れそうでありますが、どこの馬の骨ともいえない業者に任せっきりにするのは、やはり不安かと思います。
昔ながらの方法ではありますが、結局は実際にお会いして信頼できるかどうかを確かめる事も大事ではないかなと・・特に売却に関しては、損益に直結する事ですから慎重過ぎるくらいでちょうど良いのかもしれません。
不動産屋の出してくる数字は一切信じるな！自分で計算しないといけない！というお話でした。
今回は以上です。
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