こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
不動産投資というワードで検索を行うと、「高利回り」「短期拡大」「FIRE」といった華やかなサジェストが並びます。
この結果は、それだけ多くの人が華やかさを求めていることの裏返しですね。
しかし、個人的にはどんな投資でも一発逆転はないと思っています。
最初こそより慎重に。攻めではなく、堅実な守りの型から入るべきではないでしょうか。
今回は、「月1～3万円のキャッシュフローの黒字」を目標とした現実的な話をまとめました。
初期段階だからこそ、まずは守りの型から始めて成功体験を積んでいきましょう！という内容になります。
おすすめは区分マンション
何度か記事にしているのですが、最初の物件は区分マンションがおすすめです。
▶中古戸建 vs 区分マンション、初心者におすすめはどっち？
▶副業で「無借金＋100万円」は現実的か？
とはいえ、狙うのは築30～40年という”若い”物件ではないです。所謂、団地と呼ばれる築50年を超えた物件が狙い目。
以下の記事も参考にしてください。
▶公団投資は儲かるのか？魅力的な物件で差別化を図ろう！
ざっくりと特徴をまとめますと、
・空家は100～200万円、OCでも300万円以内で購入できる
・現金購入が基本。修繕費は融資利用可能
・修繕箇所は専有部のみなので、修繕規模が小さい
・保険や固定資産税（固定費）も安価になりやすい
・修繕積立金や管理費は新築の2～3倍は当たり前
・管理組合とのつき合いや、役員が回ってくることも
メリットデメリットがあります。
総合すると、区分は大きく儲けるための商品ではなく、退場しないための商品だと考えています。
毎月の管理費や修繕積立金は「コスト」ですが、見方を変えれば「保険料」です。突発的な屋根修理や外壁工事で数百万円が飛ぶリスクを、自分一人で背負わなくて済む。その安心感は初心者にとって非常に大きいものです。
そして、基本的には自己資金での購入になりますので、一発退場はしにくく、利益は薄いですが黒字を確保しやすい構造です。
シミュレーションしてみる
具体的な数字でシミュレーションしてみましょう。
・家賃収入：45,000円×12カ月＝54万円／年（①）
・管理費+修繕積立金：13,000円×12カ月＝15.6万円／年（②）
・火災保険：1万円／年（③）
・固定資産税：4万円（④）
①－②－③－④＝年間手残り：33.4万円
これを利回り15％（54万円÷0.15＝360万円）で仕入れる。
15％は非常に優秀な利回りに思われますが、地方の団地区分なら珍しくはありません。家賃帯も下限まで下がりきっていますし、RC構造なら火災保険も安い、固定資産税も（良くも悪くも）土地の持ち分がほとんどないので、安くなりやすいです。
家賃帯が読めて、固定費も安価であれば利益を確保しやすく思えますが、修繕積立費と管理費だけはどうしても高くなる傾向があるので、物件購入の際にここだけはよく精査する必要があります。
築年数以外にも、住人の減少や突発的な災害などで修繕費は結構重くなっている物件もよく見かけますからね。
2026年2月現在では、都心の方では家賃アップの話は珍しくありません。
しかし、まだまだ地方では家賃アップしにくい傾向があるにも関わらず、平気で人件費高騰のため管理費アップとか言われますので、特に注意が必要です。
購入後のリフォーム費を読むのに自信がなければ、最初はオーナーチェンジで良いかと思います。
ただし、空家購入+リフォームの総額よりはお金がかかる傾向はあるので、ある程度の自己資金は必要になります。
ちなみに、出口に関してですが、これも過去記事にしました。
▶公団投資は儲かるのか？魅力的な物件で差別化を図ろう！
基本的には、持ち続ける前提です。
一応、周囲の環境は良いので退去のタイミングに合わせて売却もできるでしょう。これは投資家・実需ともに可能性あります。しかし、業者に査定してみたところ、売却想定額は購入費より低くなる可能性の方が高いようでした。
60～70㎡と広さはありますから、倉庫がわりやセカンドハウスなどで、自分で利用するのもありかもしれません。
最初の物件として、区分（団地）をおすすめしていますが、この戦略一本での拡大は厳しいかと思います。このように、出口で詰まる可能性が高いからです。
守りの型であるはずが、続けると危険になる・・都度戦略の見直しも必要ということでもありますね。
守りつつ運営を学ぶ
先述のように、区分マンション（特に団地）は、月に数万円でも利益が出るという安心感のもと運営できます。
そう、購入して終わりではなく、今後も運営していくことも考えねばなりません。
区分運営は、学びの場でもあります。
管理会社とのやり取り、修繕の判断、空室が出たときの条件決め、その時の感情の揺れ。数えればきりがありません。
管理に関しては、自主管理という選択肢もありますね。
その場合は、クレーム対応や業者の手配、入出金管理などやる事は増えます。手離れを優先するのか、利益確保を目指すのか、自身の不動産投資に対するスタンスでどのように運営するのか決めると良いかと思います。
こうした経験を通して、不動産投資の「地に足のついた感覚」が身につきます。これは次のステップに進むための土台になります。
まとめ
「不動産投資」で人気があるのは、やはり築古戸建+DIYです。理由はシンプルで、利益が大きく確保しやすいからです。
とはいえ、これは大きなマイナス要素を解消するから大きく利益を取れるという手法になります。
・物件を見る目がない状態で購入し、予想外の修繕費がかかる
・中途半端なDIYリフォームで、クレーム連発
など、リスクがあるのは容易に想像できます。こういった判断ミスが致命傷になり、一発退場なんてこともないとは言えません。
築古戸建やDIYなどは、運営や物件選びに慣れてからの挑戦が無難かなと、そう思います。
不動産投資はスピード競争ではありません。大事なのは長く続けることです。
そのためには、最初こそ「勝つ」より「負けない」を優先することが大切です。
まずは月数万円でも黒字を出し、運営もある程度対応できるくらいに経験を積み上げること。
大きく儲けはないけど、大きく失わない。という守りの不動産投資をまずは検討してみてはいかがでしょうか。
今回は以上です。
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