こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
まだ不動産投資を始めて一年も経っていないですが、物件を見る・調べる・シミュレーションする事は、ほぼ毎日習慣として行っています。
続けていれば物件の良し悪し、それに相場観が培われていくのが実感できます。
まだまだ駆け出しでございますが、昨年の右も左も分からなかった自分と比べると遥かに知識も経験も得られたと自負しています。
そんなikioが2023年8月今現在の市況で思った事の記録です。
市況について
早速本題です。
ikioは関西、特に阪神間に絞って活動しています。
これは自宅からのアクセスが近い事と、人口が集中しているエリアがそうだからです。
まだまだ規模が小さく、自己資金も潤沢にあるわけではないので、中古戸建、中古区分をメインにしています。
- アパート、マンションなど一棟物
正直、割高感が否めません。先達の書籍やブログなど拝見すると2,000万円くらいで築20年以内の～とか見かけますが、構造関係なく、郊外でもこの倍の価格は出しても自力では見つける事ができません。
かなーり郊外の新築7％で～3,000万円は見かけますが、駅から遠い、賃料安い、2戸程度の小ぶり、駐車場なし、と不人気要素を煮出したような物件です。しかし阪神間は山と海が近く、平地が凄く狭いという地域柄もあり、このような物件でも買う人がいるのも事実です。
現状、ネットで簡単に検索できるような物件では購入検討もできません。偶に仲介業者からの紹介もありますが、今のところあまりピンとこないです。 - 中古戸建
一棟物がそんな状態であるため、投資家が好んで探している印象です。しかし、近年は業者が売主の物件も増えてきているようで、これも価格の高騰があるように思います。
お手頃かなと思うものを見つけたとしても、調整区域の物件であったり再建築不可であったり。今は戸建もネットで検索できる物は正直高い印象です。
業者から紹介された物件は土地値基準で指値してみますが、これも決まらないですね～。指値で流れた翌月に値下げされてネットに掲載されていた物件もありましたが、それでもまだ指値価格より高いので問い合わせもしないですが。
戸建で多いのは、オーナーチェンジ物件です。なんかスキームでもあるんでしょうか？ただ、そこそこ郊外＆築年数50年でも表面利回りで11％くらいの物件ばかりで、購入する気が起きないです。表面利回り15％目安に指値してみますが、売主が投資家や業者なので、応じてはくれないですね。 - 中古区分
区分は郊外ファミリータイプに絞っています。金額だけでいうと100～300万円で売り出されてます。手を出しやすいですが、区分なので修繕費積立金や管理費がかかります。合計15,000円／月かかるのに、不人気エリアのため賃料が40,000円程度しか取れない・・・そんな物件がその価格帯の原因です。
こういう物件はだいたいが山側、しかも結構な斜面を登った場所にあり、築年数も結構経っている事が多いです。SUUMOなどで検索すると100件引っ掛かりますが、ほぼ全てがこの不人気物件。まぁ安くは仕入れられるので上手いこと更に指値するか、客付けできるアイデアがあれば十分儲けられるかとは思います。 - 店舗
実店舗が必要な業種はまだまだあり、需要は十分。狭くてもOKという店子もいるでしょう。大阪の中心地でも極狭なら1,000万円代で売りに出ています。ただ、住居と違って消費税が掛かるのと、火災保険も高くなるそうです。
インボイス制度からか、コロナ制限がなくなったからか、かなり頻繁に売買されている印象です。住居兼なら全然検討かなと思います。
ネットでは買えない
先述のように、不動産全体的に高騰しているイメージです。
にもかかわらず、金融機関は耐用年数超えの物件には前向きでありません。実際に何行か戸建案件を持ち込んでみましたが、どこも同じような話をされていました。
まぁ、これは今のikioの属性や業歴の浅さも関係ありそうで、体よく断り文句としているのかもしれませんが。
これに関しては、まずは何期か運営し、物件数も増やしていく事が大事かなと思います！
話が少し逸れました。
このように今の市況は割高感がすごくありますが、それはネットで検索できる範囲に限られるかな、とも思います。
というのも、仲介業者から紹介される物件に関しては土地値に業者の利益が乗った、商売として見れば適正価格と思えるものが多いからです。
とはいえ、こちらも営利目的としてやる以上、赤字NGは当然としてリスクも取れないです。なので、悪いな～とは思いつつも指値はいたします。
まとめ
割高が多いとは思いますが、もちろんネットに掲載されている物件すべてがそうとは言えません。
ただ、そういう適正～割安よりの物件は一瞬で買付が入るので、結局まとまったキャッシュがないと競える舞台にも上がれないのが現状ではないでしょうか。
ikioの活動範囲内ではそう思います。地域によってはもっと難しかったり、逆にもっと自己資金が少なくすむところもあるのかもしれません。
であれば、仲介業者と仲良くして紹介してもらうのが今の駆け出しにできるベターな選択肢ではないかと思います。
仲介以外にも、大家と直接つながっているようなリフォーム業者からのお話もあったりなどもするので、関わる人すべてとフレンドリーである事は（現金を）持たざる者にとっては割と重要だと思います。愛想はタダで配れますからね。
もちろん、今は買わずにキャッシュを貯める。のも大事だと思います。だって自己資金が多ければ多いほど、良い物件や良い条件の融資が出ますしね。
今回は以上です。
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