こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
ひと昔前は大家さんは不労所得で楽して儲けている！
という羨望のイメージを持っておりましたが、憧れからいざ自分で始めてみますとまぁ運営だけでカツカツのジリ貧状態が続いていますわ。毎月店子さんにお家賃をいただいて・・何とか運営できております。
そんなギリギリ運営ですので、その肝心の賃料に変更があると影響が大きいのです。管理会社や入居者さんから退去の電話が掛かってくる事が怖くて怖くて仕方ありませんw
もちろん賃料以外にも何らかのトラブルの可能性が高いですし、「便りが無いのは良い便り」とはよくいったものです。
最近、まさにその賃料変更に関する例がありました。
ケース① 退去します
出たよ、退去連絡！賃料変更どころか、ゼロになる話かよ！です。
テナントとして貸し出されていたところで、年内に退去したいと管理会社経由で申し込みがありました。オーナーチェンジ物件で中まで見た事はなく、管理会社と現地まで行きました。
ここはBARをされてまして、引き継いだ契約書を見ると開業してから約4年入られてた事になります。
ここに入った時は、内装も設備もそれはもうボロボロだったんでお金掛けて直したんだよね。
なんで、この冷蔵庫とか、これとこれ、その他設備も新品を付けたんです。これら残していくから買い取って欲しいんですよ。
むちゃ言うやんと思って聞いておりましたら、管理会社が助け舟を出してくれました。
契約書では原状回復と明記されてますので、設備関係は全撤去なんですよね。
（くそでか業務冷蔵庫を見ながら）
これも期日までに撤去いただく必要があります。本契約では保証料もゼロですので、実費でお願いします。
（いいぞ！言うたれ言うたれ！）
まじっすか。
残しておくことは難しいですか？
店子さん、退去の際には3か月前に申し入れが必要で、実退去がそれ以下だったとしても3か月分の賃料は発生します。
年内退去ですと、今からだと2ヶ月前になりますし、1ヶ月分の家賃免除の代わりに買取なしで置いて退去という感じでいががでしょう。撤去費や処分費かからない方が良いですよね？
ikioさん、それはいいですよね？
（実は事前に打ち合わせてましたので）
はい。大丈夫です。
そうですか～。
まぁ処分考えなくて良くなるならウチもOKです。
管理会社Good Job！です！上手く話を回してくれました。
店舗テナントが退去する際には原状回復（造作・設備撤去が明記されていたので、この場合はスケルトン返却）が基本です。
今回は契約書にも明記されてましたので、そうするのが正しいのですが、数年しか使ってない設備を次のテナント用に残しておけるという大家側としてもメリットのあるお話でしたので、話がすんなりまとまりました。
ですので、ここは居抜き物件として募集をかけられます。
元の賃料が相場より少なかった事もあり+8,000円で設定したところ、すぐにお問い合わせがあり、なんとか空室なく賃料を変更できそうです。
ケース② 家族が増えます
自主管理物件で、入居者から連絡がありました。
新しく家族を迎えいれたくて、書面で許可が欲しくて連絡しました。
？？？
（ここは同性カップルが住んでたはず・・もしかして養子縁組という話か？）
え、と。もう少し詳しく聞かせてください。
保護猫を飼いたく思ってます。
保護センターに大家側の許諾を得た事を書面で提出しなければいけないのです。
・・ああ！
家の中が賑やかになるのは良い事ですね！
わかりました、書面で準備します！
ペットを飼いたいというお話でした！も～色々考えてしまいましたよ～。
この物件では既に猫を複数匹飼われているので、正直もう1匹増えようが大して条件は変わりません。（特約でペット飼育による原状回復を記載してますので）
ちなみに、猫が増える事で月々の賃料にプラス3,000円になりますが、よろしいでしょうか？
承知いたしました。大丈夫です。
合意も取れましたので、手続き的には家賃保証会社に賃料変更届を提出すればOKです。
入居者も書面で欲しいと言っておられますし、契約書の一部変更になりますので覚書を準備します。これは後々言った言わないのトラブルや、最悪法廷まで持ち込まれた際にも有効になります。
覚書に厳密な書式はないようなので自身で用意します。自身で用意できますが、「変更箇所」「効力発生日」「署名押印」は最低限ないといけないようです。詳しくは士業に確認するのがベストでしょう。
今回の変更箇所である、賃料変更そしてペット飼育頭数の変更点をまとめて書面にし、自分と入居者で1部ずつ保管して完了となります。
とういう事で、こちらは+3,000円の賃料変更がありました。
まとめ
幸いな事にこの2つのケースでは賃料アップのお話でした。
アップするタイミングとしては、今回のケース①のように入居時が一番適切（揉めない）です。
逆にダウンするタイミングも同じ入居時で、設備が古い・リフォームをほとんどしない等で募集した場合賃料下げないと客付けできない結果となってしまいます。
これはオーナーチェンジ物件ではあるあるな気がしますね～。例えば長期入居者が退去したとしたら・・。
・数～十数年前の家賃帯で現在の相場とかけ離れていた。
・長い事住んでいたのでそもそも原状回復にお金が掛かる→小規模な修繕しかしないと賃料下げざるを得ない→（根本解決してないので）退去後にまた原状回復にお金が掛かる・・以下ループ。
・客付けできたとしても細かな修繕が多発。
・・などなど。最後のは築古あるあるかもですね。
まぁそんなこんなで、日々ギリギリ運営なわけですが、今回は綱渡りの綱が気持ち少しだけ太くなって良かったです。簡潔に書いてますが、端折っているだけで、それぞれそれなりに悩んで交渉してますので、一時期心は休まりませんでしたw
今回は結果的に良くなったお話でしたが、電話が鳴るうちの9割9分がトラブル関係ですので、心の安寧の為にも極力電話は鳴ってほしくないなと思うikioでした。
今回は以上です。
コメント