こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
関西以外の方には馴染のない言葉かもしれませんが、阪神間（阪神地域）とは、大阪と神戸を結ぶエリアの事を指します。
このエリアは南は瀬戸内海、北は六甲山系に挟まれたとても狭い平地で、鉄道の利便性が高く、商業・住宅・文化・教育など多様な特性がぎゅっとまとめられています。
港町のイメージが強い神戸市ですが、その地理的特性上坂道がものすごく多くて、住人からするとむしろ坂道の町という意見が多いのではないでしょうか。
今回は神戸市、明石市、加古川市、高砂市までの兵庫県南側エリアの特徴と市況をまとめたいと思います。2025年はここを狙っていくぞ！
神戸市各区
神戸市は、港町として国際的にも有名で、商業・観光・文化的な拠点が豊富な地域です。しかし、～2024年はインバウンド客が来ない事で有名？で、正直観光業は厳しいという印象。
しかし、タワマン規制はじめ都市の再開発やインフラの整備が進行中で、落ちぶれたやなんや言われますが、底力の強さを感じます。また2025年4月には神戸空港に国際線が開通予定で、大阪以西の玄関口としての期待が高まります。そのため、場所によっては土地価格が上昇する可能性がありるのかなと思います。
・中央区（神戸市中心地）
もともと商業・ビジネスエリアの集積地であり、観光地や商業施設が多いです。多すぎてカニバってます。
住宅地としては安定した賃貸需要が見込めますが、土地自体が高額なため、廃墟のようなボロ家でも下手な建売住宅より高いです。ただ、東京や大阪のような大都市に比べれば売れるスピードはそこまで早くないので、自己資金が厚ければ十分に参入できるかと思います。
・東灘区
高級住宅地が広がるエリアで大学などの教育機関も多く、ファミリー層に人気があります。
戸建もそこそこありますが、駅前にはマンションが多く新築が建てられ続けており、代謝が激しい印象です。そんな特性からレンタルスペースや小規模店舗として貸出している区分も多くみられます。
・兵庫区
昔ながらの商店街も残っており、産業用途の土地が多いです。ただ、中央区と隣接しており、住宅地としての需要も高いです。
今後インフラ整備や都市開発が見込まれますが、現状は少し古い町というイメージです。同じく築古物件も多く、大家の高齢化によりお手頃価格で手放す物件がちらほら出てきています。
・西区、北区
バブル期に開発された土地が多く、神戸市の中では郊外に位置する区です。自然環境が豊かで土地は広めなので、戸建用地としてファミリー人気があります。
しかし、市街化調整区域の占める割合が多いので、広いエリアの割には需要は偏ってますね。土地が比較的リーズナブルな価格ですので、今後は新築住宅や子育て層向けの物件が増えてくると思います。
・明石市
大阪市内、姫路市内まで電車で1時間かからなく、淡路島へのアクセスも高いので特に住宅地としての需要が高いです。明石駅前は休日には家族（子ども）連れ＞単身者になるくらいに、子どもが多いのは近隣市ではあまり見かけません。
正直、そこそこ良い土地（駅徒歩15分程度）は市場価格が高すぎます。今は海岸沿いの古家付き土地や北側の郊外エリアがまだ比較的リーズナブルなのでねらい目です。
・加古川市
神戸市や姫路市に近いながらも比較的土地価格が安いです。その割に商業施設や交通の便は良く、住環境としては安定しています。
幹線道路沿いは交通量も多く、中心地は賑わいがある一方、少し外れると道が狭い住宅密集地になり、なかなか建替えが難しい印象があります。なので、古い建物が多くその影響か地域の賃貸料は低めです。テナント需要が高く、一棟テナントに改装できればそこそこ安定しそうです。
・高砂市
明石市や加古川市に近い郊外型の都市です。大規模な工業地域を抱えてますので、住宅地として一定の需要があります。再開発も進んでますが、幹線道路でも道が狭めで中継地としての機能は薄く感じます。
ここまで来ると海と山の間の平地が広いので、結構駅から遠い場所にも住宅地が広がってます。しかし、バス移動は大変なのか、駅から遠い物件は低価格で空き家バンクにも多く登録されてます。
また、駅前でも要注意です。栄えている駅・寂れている駅の差が激しく駅前でも苦労しそうな物件もちらほら見られます。
2025年に狙うなら
次に狙い目の場所について各市ごとにまとめます。
・神戸市
自己資金が豊富なら中央区です。しかし、同じ条件なら大阪市内の方が効率が良いかもしれません。
築古を狙うなら、北区です。三ノ宮駅前や神戸駅からバスで約15～20分で通える割に価格が低いので、利回りが狙えます。しかし、山側なので擁壁物件が多いのと、冬は道が凍りますのでその点に注意して見極める必要があるかと思います。
・明石市
明石市は東西に細長いのですが、東側は土地だけでも正直高すぎなのでなしです。西側、さらに言うと、山電沿いがまだ比較的狙い目かと思います。
・加古川市
加古川市は駅前以外は賃料が低めで投資として旨味が薄いです。しかし、安く仕入れる事ができれば長期的に安定したCFを稼げると思います。
自己資金多めに使えるなら、幹線道路沿いの戸建や店舗を購入しテナント化できれば利回りも見込めると思います。ただし、駅前の場合も駐車場は必須です。
・高砂市
幹線道路沿いでも安めでアパート用地が出てきます。ただし、車は必須の場所なので小規模なアパートが無難かと思います。また、賃貸料も低いので大手ハウスメーカーで建てると赤字化する可能性が高いです。
一般的な戸建も多く市場に出てきますが、修繕はそれなりにお金をかける必要があり、前述のように賃貸料も低いのでDIYスキルは要るかもしれません。
まとめ
じゃあikioはどこを狙っていくかというと、神戸市・明石市です。
このふたつは賃貸料が高めに設定できますので、リフォームにお金をかける事ができます。
利益も大切ですが、リフォームにはお金をかけたいからです。調査したり予算考えたりという工程も楽しみたいですしね！
なので、一棟物よりは効率悪いかもしれませんが、今年は戸建を取り組みたいな～と考えてます。
まぁあくまで狙い目というだけであって、可能な限り広いエリアにアンテナを張り、お宝さがしをしたいですね。
あと、今回は淡路島を取り上げてないですが、ここも次の機会にまとめたいと思います。
今回は以上です。
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