こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
「AIって便利ですよね。もう生活の一部になっています」
「メール文の校正してもらったりしています」
「本物の恋人よりAIの方が優しくてハマってしまう（！）」
そんな声がいまや増えています。
AIがニュースやビジネスを変える中、いよいよ不動産の世界にも“AI革命”がやってきました。
2023年に登場したChatGPTをはじめ、画像生成AIや地図解析ツールなどの進化によって、これまで時間がかかっていた「情報収集」「比較分析」「レポート作成」が劇的に効率化できるようになってきたのです。
とはいえ、「本当に信頼できるの？」と不安に思う方も多いでしょう。
本記事では実際に、AIを使って実際に不動産投資に役立つ“分析術”を行う方法と、AIではまだできないことをまとめたいと思います。
AIでできること①：物件情報の要約
まず最も実用的なのが、物件情報の整理と比較です。
例えば、SUUMOやアットホームなどのポータルサイトで複数の物件を調べていると、情報量が多すぎて混乱することがありますよね。
AIを使えば、コピペした物件情報を要約・比較し、条件ごとに整理することができます。
試してみましょう。
プロンプトで「不動産投資のプロとして物件分析をしてください。」と入れて、物件情報のコピペを与えます。ここで間違った情報だと結果も間違うので注意です。
今回は少し難しそうな借地権付きの物件です。
上記の画像のように整理された状態で、「不動産投資のプロ」として評価を出してくれました！
出力項目としては、以下の通り。プロンプトで特に聞きたいことを入れていると、もっと詳細にまとめてくれると思います。
①物件概要（要点整理）
②実質利回り試算（現実ベース）
③立地評価
④リスク分析
⑤売却・出口戦略
⑥総合評価（プロ視点）
最後に視覚的にわかりやすく整理して5段階評価を出してくれています。
これは物件の一次チェックに便利ですね。
特に、初心者が陥りやすい「何を見てどう判断していいか、わからない」問題を防ぐのに効果的です。
AIでできること②：投資判断
先ほどの分析してもらった情報に対して、追加プロンプトを入れます。
「この物件、あなたなら買いますか？」
すると、数秒程度ですぐにAIなりの結論を発してくれました。
どうやら「条件付き」かつ「現金一括」なら購入検討、ということのようです。
まぁ確かに借地権付きなので、融資は難しそうです。さらに2戸世帯と小さい物件であることも影響しているでしょう。
最後にアドバイスもくれました。
これも大きく外れておらず、見落としがちな点も含めて判断材料を教えてくれています。
これは便利だな～。
と、感心する一方、こうも思います。
この分析は、与えたインターネット上の情報をもとにしたシミュレーションにすぎない。ということです。
AIでできないこと・注意点
便利な一方で、AIには明確な限界もあります。
不動産投資の分析に使う場合は、特に以下のポイントに注意しましょう。
①最新情報の反映には限界がある
AIの情報は基本的に過去のデータに基づいています。
地価や賃料のリアルタイム動向、最近の再開発ニュースなどは、Web検索機能を併用するか、国交省や自治体の公式データを参照し自分でも確認する必要があります。
肝心の登記簿なんかは参照できないですしね。
②現地の“肌感覚”はAIにはわからない
街の雰囲気、夜の治安、近隣の生活音などは現地視察でしか得られません。
AIはあくまで「情報整理ツール」であり、「現場の判断」を置き換えるものではありません。
③出力内容の“言い切り”に注意
AIはときどき自信満々に誤った情報を出すことがあります。
必ず「AIの回答を検証する意識」を持ちましょう。
特に金額や利回り計算などの数値は、手元で再チェックするのが鉄則です。
今回は「不動産投資のプロとして」の評価をしていますが、あくまで過去データや定量モデルからの評価であり、一言でいえば「なりきり」に過ぎません。これは本当に誤解のないように心に留めておく必要があります。
2025年時点では、先述したように、あくまで「一次チェック」として活用に留まるのではないでしょうか。
これはAIでも人間（仲介業者や先輩大家など）からの紹介・評価でも同じで、最後は自身で再度調べ上げ、現地まで確認しに行くことで最終的な判断を下すべきだと思います。
まとめ
AI分析では、特に利回り試算やリスク整理などの「定量判断の補助」に強みがあります。一方で、建物の劣化具合や周辺住民の属性といった「定性的な判断」は人間の領域です。
この線引きを意識して使うと、AIの力を最大限に引き出せます。
そう！最終判断はあくまで人間、あなたです。
AIの提案を「うのみにしない」「検証する」「現場で確かめる」姿勢が、これからの投資家に求められます。
ikioは「AI分析は5割、自分の経験と現地調査が5割」という感覚で使っています。
AI最盛期のいま、“情報をどう使うか”が勝負に直結すると思います。
ツールに使われるのではなく、ツールを使いこなしていきましょう！
ikioも結構活用しています。
先ほどは簡単なプロンプトで分析しましたが、ポータルの写真を見て、
■外観
築年数相当、ヒビの補修あり、おそらくチョーキングあり、カーポートはそこそこ新しめコンクリにヒビあり、日当たり良さそう
■内装
和室の壁は土壁、塗装している部屋もあるが、ほぼ触ってなさそう。玄関やキッチンは板張り、天井石膏ボード、床も築年数相当。傾きはあるかも。建具も建築当初のままっぽい。
■設備
現ブロックキッチン→入替必要（○○万）、浴室在来工法（壁面塗装+床シート○○万）、トイレ（現温水便座→残し、床はCF上貼り○万円）、洗面台入替必要（○万円）、タコ足配線の箇所あり。各部屋エアコンコンセントなさそうなので、電気配線いじる必要あり（○○～○○万） ざっくりリフォームに○○～○○万くらいかかりそうな気がしました。
など、コメントも追記しています。
これにより、よりチェックの精度は上がりますし、そのコメントに対して間違いがあれば指摘してくれます。
ちなみに、写真も読み込んでくれますが無料版では、一日に読み込む画像数に限界がありますので、テキストで伝えるのが一番いいかな、と思います。写真では傾きなんかも伝わらないですしねw
あと、余談ですがAIもモデル（ChatGPT、Gemini、Grokなど）によって結構クセがありますので、自分に合うものを探すのも楽しいかもしれません。本記事で使用したのはChatGPT（GPT-5）です。
色々と書きましたが、結論としては、AIは「魔法の杖」ではなく「便利な相棒」です。これからも上手く使っていければと思います。
今回は以上です。
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