【内見】戸建　11軒目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

物件内見をしてきましたので、自分の記録用に残しておきたいと思います。内見の際気になった点や購入判断のポイントも書いていきます。あくまで記録用なので、独り言多めなのはご了承ください。

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 物件価格　260万円
• 場所　神戸市垂水区
• 築年数　80年
• 土地　30㎡
• 建物　52㎡（1Fワンルーム、2Fワンルーム）
• 接道　幅員4m公道
• アクセス　最寄り駅から徒歩8分
• 環境　駅からすぐの好立地。人通りもそれなり。駐車場はなしですが周辺に貸駐車場はある。土地柄、坂道が多いので駅から600mほどの位置だが少し時間がかかる。

今回もテラス物件です。間口はギリ4mの奥行きがある所謂ウナギの寝床です。住居ではなく、事務所・テナント・倉庫のような用途。上下水道・ガスは通っており、トイレと洗面所は間取り図で確認できます。
再開発地域の駅近物件にしては割安感があります。理由は明白で築年数がかなり経っている事と狭い事。テラスという事もあり修繕が大変そうですし、入れる火災保険が限られそうなのもネックです。

場所は神戸市垂水区です。
元々神戸市は南側に海、すぐ北側に山が迫ってきており、住居に適した平地がすごく狭いです。また、急激に海抜が上がるので坂道も多いです。そして東西に伸びている車道は単線のエリアも多く、西日本でも屈指の激混みエリアになります。

しかし、海側のアウトレットモールはじめ近年このエリアは再開発がされており、住居需要は確実に上がってきています。事務所やテナント需要もおそらく見込めるのではないでしょうか。
そして本物件で注目する場所は1階が床がコンクリのワンルームだという事。ここをバイク置き場にできれば事務所兼ガレージハウスとして打ち出せそうです。

内見

垂水区の海側には各鉄道の駅がいくつかありますが、総じてそこに行くまでの道が狭いです。今回は歩きなので気にならないですが、車だと気楽に行けないですね～。
そんな中、本物件は丁字路に面しているので、少し解放感があります。また視認性も良いのも○です。

■外観
見た目はサイディングボードのよくあるテラスです。窓も新しそうですが、軒天は少しカビてます。また樋もちょっと汚いので詰まってないか確認必要かな。
一番気になるのが、1階窓の真ん前およそ50cmくらいの距離に電柱があります。間口が狭いので威圧感がすごい・・！ドアは普通の片開ドアなので、ガレージにするなら引き戸に変える（ドア幅を広げる）必要があるので、壁ごとリフォーム必要そうです。

■玄関
玄関に入るとワンルームに直結です。ワンルームというか、全面土間？みたいな感じです。以前は倉庫使用だったようで、基本的に土足です。間取りもシンプルで、1階はこの1部屋に洗面台とトイレ、あとは階段だけです。

■床
1階のコンクリ床はところどころ亀裂が走ってます。まぁ古い建物だしね。仲介業者が言うには、大雨が降ると床の亀裂から浸水してくるそうです！程度にもよるでしょうが、補修でまだなんとかなりそうです。
2階は元々畳だったようですが前撤去されてますが、洋室にするつもりでしたし手間が省けて良いです。

■壁
1階は石膏ボードにクロスです。クロスはところどころ剥げていますが、雨染みはなさそう。まぁ壁の心配しなくていいのはテラスのメリットでもあります。
2階は板張り。ここは特に気になるところはないですね。窓はスムーズに開閉できていますので、メンテナンスはしっかりされていたのでしょう。

■天井
2階の天井も板張りです。部屋内は雨漏り跡ないですが、収納の天井に雨漏り跡がありました。という事は屋根葺き替えも考えないといけないかも。この物件の雨漏り対策はそこそこ費用が掛かりそうです。

■水回り
トイレは水洗ですが、古そうなので入れ替え。洗面台も入れ替え。給湯器は見当たらないので新設の必要あるかも。倉庫ならともかく、事務所として貸し出すならある程度の見栄えは必要ですしね。


やはり気になるのは雨漏り。天井からは現在はないとの事ですが、床から浸水してくる分は補修が必要です。

利回り計算

• 購入費トータル　335万
  物件価格　100万+諸経費10％+修繕費225万
  場所は良いのですが、いかんせん瑕疵が大きいです。ほとんどが補修費用になるかと思います。内訳としては、屋根の履き替えで100万、土間補修で20万、ドア取り替えで60万、給湯器10万、トイレ洗面台10万、洋室化15万、クロス10万。屋根土間は診断しだいで結構変わりそう。
• 想定収入　66万（55,000/月）
  客付け業者曰く、上限6万。なので5.5万で計算します。
• 実質利回り　15.8％
  火災保険は1年契約で60,000、固定資産税を70,000として、賃料660,000円－130,000を、335万で割ると15.8％です。悪くない数字です。ただ、客付け業者が割と低めの査定をしているので需要が薄い、もしくは供給が多いのかもしれません。ある程度の空室は覚悟する必要はあるかも。

まとめ