【内見】戸建　9軒目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

物件内見をしてきましたので、自分の記録用に残しておきたいと思います。内見の際気になった点や購入判断のポイントも書いていきます。未来の自分が見返した時に役に立ちますように！

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 物件価格　300万円
• 場所　加古川市
• 築年数　45年
• 土地　60㎡
• 建物　90㎡（5DK）
• 接道　敷地接道は幅員12mの5m
• アクセス　最寄り駅から徒歩20分
• 環境　幹線道路から一本入ったところにあり、周囲にお店もそこそこある閑静な住宅街。スーパーまで徒歩3分、保育園・小学校まで徒歩5分の平坦地。
• 駐車場　敷地内（5,500円）

テラス物件です。住環境は良さそうですが、接道していないので使いつぶすつもりで安く仕入れる必要がありそうです。
個人的なイメージですが、加古川市の家賃帯はかなり低いです。ですが、ほどよく住みやすいため物件自体は他地域と変わらない価格を維持しています。特に駅前（国道二号線沿い）はお店も沢山あり、人通りも多いイメージで人気はあります。物件の価格は落ちにくいという事は、賃貸物件よりは実需の方が商機ありそうに思います。

だからこそ、加古川の物件の場合は今回のように安く仕入れるのが大事と考えます。もしくは、お店も盛況なので店舗物件を狙うか、ですね。

内見

駅から距離はありますので、車で向かいます。交通量はありますので、路駐は難しそう。阪神間の特に二号線より南はどこも狭い道が多いので、初めて行く場所だと運転に苦労する事があります。

■外観
よくあるうなぎの寝床というよりは、なんとなくアパートっぽいです。玄関までは敷地内の通路からアクセスできます。家ごとに外壁塗装していたり、門柱構えてたりしています。門柱とか通路塞ぐのにありなんだ・・。
6軒ほど玄関がありますが、同敷地内に駐車場は2台分だけ。そのうち一台を契約しているっぽいです。誰と契約しているんだろ？

■玄関
全室一挙に替えてるっぽいです。20年ほど経ってそうですが、全部同じ扉です。もしかしたら先ほどの駐車場の件といい、組合的なものがあるのかもしれません。

■床
意外としっかりしています。目立った傾きはありません。5部屋中3部屋が和室ですが、畳は表替えだけでいけそう。洋室は少し鳴りますがいけますね。キッチンは少し擦れて褪せてますが、十分直せます。部屋間に段差がないのも○です。

■壁
和室洋室ともに土壁、廊下は繊維壁です。触るとポロポロ剥がれますので、対策は必要そうです。また、キッチンと2F和室にはエアコンコンセントありますが、他にはないのでコンセント増設・分電盤交換などの電気工事は必要そうです。それに伴い穴あけは必要でしょうから、やはり土壁はなんとかする必要があります。

■水回り
キッチンは交換必要です。給湯器は替えてるっぽいので、浴室は塗装でいけそう。トイレも下水に繋がっているので、まぁ便器交換くらいで大丈夫そう。

これらと内装工事で、ざっくり150万くらいで貸し出せそう。ですが、ここの場合雨漏りがありました。
それも一部屋だけとかではないです。2Fの天井全てに雨漏り跡があります。部屋も廊下も余すところなく全面です！ZE・N・ME・N！！
雨の日に内見に行きましたが、リアルタイムで漏れている場所がありません・・もしかして修復しているんでしょうか。だとしても修復記録は残ってないので、本当に直っているのかどうかが現状把握できません。
こういう時はテラスだと少し不便ですね。外から確認できないですし。

利回り計算

• 購入費トータル　315万
  物件価格　150万+諸経費10％+修繕費150万
  雨漏り抜きでも物件価格は200万くらいが妥当な物件かと思いましたので、雨漏り分少し指値をします。
• 想定収入　54万（45,000/月）
  それなりの広さはあるので、シングルマザー世帯が借りられる家賃帯で計算します。
• 実質利回り　15.5％
  火災保険を50,000として、賃料45,000×12ヶ月－50,000想定収入は490,000円/年で、315万で割ると15.5％です。
  再建築不可である事を考えると20％は欲しいところですが・・。

まとめ