こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。
物件内見をしてきましたので、自分の記録用に残しておきたいと思います。内見の際気になった点や購入判断のポイントも書いていきます。未来の自分が見返した時に役に立ちますように！
それでは早速いきましょう。
物件概要
- 物件価格 400万円
- 場所 明石市
- 築年数 60年
- 土地 60㎡
- 建物 47㎡
- 接道 再建築不可
- アクセス 最寄り駅から徒歩7分
- 環境 平坦地。最寄り駅は病院、スーパーなど生活に便利な施設は一通り揃っている。また、小中学校にも近く、以前に住んでいたのはファミリー層とのこと。ただし、市の道路マップで接道は「道路でない」と明記されている。
- 駐車場 なし
市内の某駅近く。再開発されているエリアで新築のアパマンがここ数年で乱立していますが、そのどれもが賃料設定は同市の他エリアに比べると低めです。分譲はややお高め。しかし、特にファミリー層からの需要が高く、売りに出されても直ぐに満員になる印象です。
謎に家賃帯が低い場所ですが東西南北にアクセスが良く、平坦だし暮らしやすい場所だと思います。ただし、駅は近くとも基本的には車社会です。アクセスの良さは鉄道ではなく幹線道路によるもので、駐車場のない物件は弱そうです。
そんな場所での駐車場なし＆再建不可物件ですが、そこそこ住環境が良いので、利益を生むのであれば全然検討！と足を運んでみました。
内見
何かしらの理由から再建築不可になっている物件。
これは不可を可にする方法がいくつかあるそうで、その多くが隣地との交渉を要します。
なので、再建築不可物件を見る時には土地に関する事が特に大事という事になります。
googlemapで見た感じだと囲繞地に見えましたが、現地に行ってびっくり！一応道があります。
しかし、周囲は建物に囲まれていて、前面道路は舗装もされてない・・・。なにより市道と面している土地から3軒隣（10ｍ）の奥まった場所にあるので、可にするのは骨が折れそうです。1軒くらいならその隣地を取得できれば再建築可になるので化けるのですが、これだけ奥にあるとなかなか難しそうですね。
隣家はどのような方が住まわれているのでしょうか？
はっきりとは分かりませんが、二世帯で住まわれていると思われます。
うーむ。
お子さん世帯はもちろんバリバリの現役世代です。隣地取得を短期で考えるのは、やはり難しそうです。
登記謄本も見せてもらいました。
あ、一応前面道路は私道で持ち分もあるんですね。それによると1/8。長期的に保有する前提なら検討もできますが、正直この土地にそれほど固執する必要があるように思えません。
まぁ、とりあえず貸出できるか＝CF生みだしてくれるか内装見てから決めましょう。
玄関は築年数の割に綺麗！ちょっと期待しちゃうじゃない。
・・・。
・・・。
はい。
その期待はDKに入った瞬間に消えました。
床は全面フカフカで、ここの飲み水使ってたの？というキッチン、カビだらけのトイレ、換気しなさそうな手の平サイズの換気扇、DIY施工の壁は石膏ボードごと剥がれてる、つーか穴開いて外の景色見えるんだけど・・etc。
この状態で半年前までファミリー層が住んでたというから衝撃でした。
空き家とかなら見かけますけど、まじで人が住んでたんですか？
みたいですよ。
ほら、その時の賃貸契約書の写しもあります。
まじでした！
2年契約で更新なしで出られたようです。2年の荒れ具合というかくたびれ具合でないように思いますので、元々のリフォームがダメだったように思います。
現状で貸し出すなら3万円でも借り手つかんのちゃうかな。
（この契約書の貸主・・見覚えある）
現所有者はオーナーチェンジで購入されてるんですか？
みたいです。
店子さん退去されたので売却とのことでした。
オーナーチェンジで手放してた人は、過去に面識のある大家（以下A社）でした。
前見せてもらった物件もDIYレベルで「これで貸し出せるんかいな」という印象を持ったことを思い出しました。
リフォームしたてでその印象でしたが、人が2年も住むと、素人DIYだととたんに綻びがでる。という事がよう分かりました。
A社がオーナーチェンジで売った相手は個人、そう素人です。
おそらく現所有者も売り出し価格の400万程度で購入されていたのでしょう。A社に悪意あるかないかは不明ですが、正直騙して売りつけているようで、あまり好きなやり方ではないです。
今後、登記謄本にA社の名前を見かけたら気構えてしまいそうです。
現所有者は何とか元を取り戻したいと同価格で売りに出してますが、正直現状では無理筋なので、売れ残っているのでしょう。
概算してみると160万くらいの査定でした。目線が合いそうにないので今回は諦めました。
まぁ、ここまでの経緯はikioの想像ですがね！でも個人がわざわざ短期で売ってる状態なので、やはり何かしらの事情はあるのだと思われます。
利回り計算
- 購入費トータル 176万+α
物件価格 160万+諸経費10％+修繕費？万
再建築不可は積算価格×0.6で計算してます。それに加え、境界線非明示や内装のボロ具合でどんどん減算していきます。そのくらいしないとリスクが大きいからですね～。 - 想定収入 48万（40,000/月）
付近は集合住宅は多いですが戸建は結構貴重で、相場が8万前後です。 - 表面利回り 30％
特に再建築不可は燃えたりしたら終わりです。修繕費は掛けなきゃいけないので、正味10％前後になりそうです。せめて躯体がマシなら本気で購入検討するんですけどねぇ。
まとめ
今回の物件のように、DIYで安価で表面をきれいにし、オーナーチェンジで売りに出していると思われる物件は結構多いです。はっきり言ってくそ物件です。
特に入居中であれば内見も出来ないので、完全にババ抜きでいうジョーカーを引く事になりかねません。
初心者の方ほど、すぐに家賃収入の甘言に釣られがちですが、一旦リスクも加味して、よく考える事が大事です。そんなオーナーチェンジを買った初心者の末路を見たようで、少し胸の痛くなる内見となりました。
どうしてもオーナーチェンジ物件を買うなら、戸建より区分などが良いのかなと思います。区分はランニングコストはそれなりに掛かりますが、躯体がしっかりしている事が多く、内装のリフォームであればあまりお金掛かりませんし。
今回は以上です。
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