【内見】戸建　15軒目

こんにちは。ikio（@ikio04731250）です。

物件の内見に行ってきましたので、自分用の記録として残しておきたいと思います。内見時に気になった点や、購入を見送った理由などもあわせて書いていきます。
独り言多めですが、あくまで記録用ということでご容赦ください。

それでは早速いきましょう。

物件概要

• 物件価格　480万円
• 場所　高砂市
• 築年数　45年
• 土地　100㎡
• 建物　85㎡（4LDK）
• 接道　幅員6m
• アクセス　最寄り駅から徒歩10分
• 環境　少し寂しい駅だけども駅近。周辺は古い建物も多いが、築年数浅そうな物件も見られるので、需要はありそうな感じ。土地は平坦で住環境は◎。住宅地の少し奥まった場所で、近くに公共施設や学校などはない。それらにアクセスするには車で10分程度走る必要がある。

駅から近めの閑静な住宅街。建蔽率60％容積率200％、約30坪と十分な広さがあるので、土地としても需要がありそうな感じでした。
現状、縦列になりますが、駐車スペースは2台分ありそう。鉄道は走っていますが、基本的には車社会の土地なので、これは大きな強みになりそうです。
基本的にファミリー層が本物件のターゲットですが、広さ的に年配のご夫婦や、工場へ通う単身者でもありでしょう。

場所は高砂市。
加古川市と姫路市という大きな市に挟まれた立地で、主要道路は交通量も多く、北側は歴史的な寺社仏閣、南側は工場地帯が見られます。
あまり土地勘のない場所ですが、駅近の一部地域を除いて、鉄道から離れるほど人口減少が多い・・イメージがあります。
今回の場所はまだ駅に近く、資料を見る感じだと外観は綺麗に見えます。また、軽鉄骨なので築年数の割には躯体はまだいけるかも？と思い内見しました。

内見

本物件は、再販業者が売主です。
再販業者の場合、キーボックス番号だけ教えてもらって、業者が来ないことも珍しくありません。今回も、例にもれずその方式でした。

再販業者が売主の場合、リフォーム済と書かれていても、大してお金かけていない事も多いです。以前あったのは給湯器交換だけ行って、リフォーム済とされていました。
そのため、表面的な見た目だけではなく、内部構造にもより気を付けつつ確認する必要があります。


■接道
アクセスは平坦な土地でしたが、20cmほどでしょうか、敷地が少し高くなっています。駐車する際にアクセルを踏み込まないといけません。
隣家を見てみると、駐車スペースは道路に合わせて低くしているところが多かったです。

■外観
基礎部を見ると、メーカーの刻印がありました！メーカー住宅はしっかり作られていることが多いので、これは掘り出しものの予感がします。
薄くチョーキングあり。目立ったヒビなどはないので、10年程度前に外壁塗装を行っている感じがします。
門壁がレンガ造りで、個人的には好きな雰囲気です。ただ、植栽のメンテは不十分でちょっと見た目が遺跡っぽくなっています。
駐車スペースはカーポートありで、縦列だと軽自動車なら2台といった広さです。
下から確認した感じだと、軒や樋、屋根もそれなりに綺麗そうで、外観に関してはあまり手を入れる必要なさそうに感じました。

■玄関
玄関ドアは全面的にさび付いているので、交換が必要そう。
中に入ると・・框（かまち）の部分が白アリにやられています。今はいなさそうですが、以降の内見では注意してみる必要がありますね。

■床
どの部屋も建築当時の古いフローリングでした。めくれている程度なら良いのですが、ところどころ穴が空いてます。また、軋みも多いのでこれは貼り替えが必要でしょう。
和室の畳もふわふわしているので、ここも根太から補修が必要かもしれません。
洗面所のCFはボロボロで、洗濯機排水はトラップなしで、穴（排水管）が空いているだけです。これはおそらくが虫わきますね。

■壁
玄関や階段は板張り。
居室はクロスですが、これも剥がれが目立ちます。基本的には全部貼り直しになるかな、といった感じです。
良いなと思ったのは、客間にヴィンテージ風の備え付け食器棚がありました。この部屋の窓はアールがかかったはめ殺しもあり、オシャレにしていたんだろうな、ということが伺えます。

■天井
雨漏りこそないですが、カビやクロスの剥がれが多く、湿気が強いんだろうなと思われます。

■水回り
トイレは温水便座付きですが、少し古びています。お風呂は在来工法で塗装できるかな～と思ってましたが、タイルの内側から盛り上がっています。壁内で土や木組みがダメになっていそうで、ここを改修するとしたらUBに変えないといけないかも。
（写真があるとわかりやすいのですが、他人の物件ですのであしからず）
キッチンはI型のブロックキッチンです。・・2か所もあります。
1階・2階にそれぞれあり、どちらもコンロを備えていないブロックキッチンです。1階のものは交換が必要そうで、2階のものは撤去でもいいかも。


んん～。
外観がキレイめだったので期待しましたが、中が全面的に改修しないと厳しそうでした。

■修繕費の概算
・水回り4点セット：120万円
・大工工事：50万円
・配管引き直し：50万円
・クロス貼り替え：40万円
・畳交換：10万円
・電気工事：30万円
計：300万円

少なく見積もっても300万円程度はかかりそう。
これなら解体の方が・・と思いますが、鉄骨ですし木造より高くなるしなぁ。

■解体（出口戦略土地販売）で考えてみる
軽鉄解体単価を3万円／坪として、26坪なので78万円。
時代的にアスベストの可能性もあるので、
除去費用単価を2万円／㎡として、概算で40㎡（天井・軒天・屋根材の合計）で80万円。
土の除去（公道とレベル合わせ）がざっくり、50万円。
解体費は208万円。
土地値が500万円くらいなので、200万円以上の指値は必要かなと思います。

■利回りで考えてみる
・販売価格満額の場合
5.5万円（賃料相場）×12カ月＝66万円／年
480万円+300万円（リフォーム費用）＝780万円
66万円÷780万円＝約8.5％

・指値100万円の場合
380万円+300万円＝680万円
66万円÷680万円＝約9.7％

・指値200万円の場合
280万円+300万円＝580万円
66万円÷580万円＝約11.4％

想定賃料は実際に客付け業者と調査した結果です。（いつもありがとうございます！）
解体・利回りどちらで考えても、少なくとも200万円以上の指値をしないと、面白くありません。
これに立地も含めて検討した結果、見送ることにしました。

見送りした理由

再販業者なので、物件仕入れ値以下は指値受けないでしょう。
年末なので駆け込みワンチャンありそうでしたが、そこまで追いかける物件でもないかな～とう考えもありました。
外観が綺麗でも、中は構造的なダメージが大きい可能性がある。ということがよく分かる例でした。

同日に近隣の別物件も見てきましたが、そちらの方が立地も物件も良いのに、売り出し価格は大きく違いません。
これからもウォッチを続けますが、本記事の物件くらいのスペックなら珍しくないのかもしれません。

まとめ